后“国五条”时代 消费者如何购房

　　不建议投资住宅

　　房产税若出台，市场将进入消化和冰冻期

　　透明售房市场研究院院长 丁建刚

　　针对目前的市场，“国五条”已经说得非常清楚，同时从政策层面也看出政策的制定是支持自住需求。

　　对于这点，我认为应该从几个方面进行理解。比如，中国房地产调控十余年时间，房价被炒高，供求矛盾是一直存在的。而杭州作为房产热点中心城市也是客观事实。在现阶段置业，我认为如果是自住的话，随时都可以，但是又要有一个附带条件，购房者不应该盲从，而是要在现阶段买到自己满意的住宅。不要将就，也不要跟风，要确定自己真实的需求。包括你的生活区域，你的生活工作形态，你的出行主要交通方式，你的家庭人口结构功能需求，以及你的经济承受能力，这些都要理清楚。这些建议都是基于自住的前提，至于住宅投资，我个人觉得，在目前的市场环境下，真不建议投资了。

　　对于杭州而言，谁都想住西湖边，谁都想住钱江新城，所以，购房还是要根据自己的能力以及项目的性价比，结合自己的生活形态综合考量。比如，你是在城西工作，若买在滨江，就显得不是特别合适。

　　如果一定要在杭州找出几个公认的可能有些被低估的板块，我认为有以下几个板块，购房者可以重点关注。

　　一是临平板块。就现在来衡量，杭州三大副城中，临平包括商业教育等配套都是最为成熟的。而目前的销售价格却是三大副城板块中最低的。比如绿城玉园项目，公园+地铁房，目前的价格只相当于二手市场中朝晖板块老房子的均价。整个临平板块，非常适合刚需群体和部分改善群体。

　　二是之江板块。目前之江板块的配套已经在逐步完善中，它的一些在售项目的均价，比滨江板块要低，甚至比北部软件园板块的一些楼盘还要低。作为国家级风景区，我认为目前该板块是被低估的。

　　三是钱江世纪城板块。该板块由于早年的几个项目纷纷完成销售，一段时间进入了沉寂期。但是未来十年，我认为钱江世纪城板块将进入成熟期和入住期。理论上距钱江新城只有五分钟的车程，住房价格却相差一倍甚至更多，无论是刚需还是改善，选择在该区域置业，都有着一定的想象空间。

　　四是未来科技城板块。目前该板块的整体价格依然比较低。而国家级的科技城定位必然在今后带来大量的产业和入住人群。均价万元左右的市场价格非常适合年轻的刚需群体置业。

　　至于房地产的整体形势，我认为如果房产税如期出台，那么市场将会进入几个月的消化和冰冻期。后面走势则很难预料。目前的市场应该说整体比较温和，开发商的降价动力也几乎没有，因此，五月份房交会后的杭州楼市，价格上涨的可能性也比较小。

　　秉承随行就市的策略

　　绿地集团浙江区域营销总监 周 瑜

　　对于改善型购房者而言，最重要的还是看地段以及结合自身的工作生活便利性角度来考虑。因为想要上班方便，便捷的区域就是最重要的。对于自住性的客群，如果价格在承受范畴之内，市中心以及运河新城的板块还是值得关注的。除此之外，消费者在购房时，一定要注重开发商的品牌开发能力，以及后期物业的实力。

　　整体而言，对于大行情，我们保持谨慎乐观的态度。因为伴随着“国五条”细则的出台，相关的政策也早已出炉。市场中对于政策的调整，经过这么多年的楼市调控，已经都很适应了。而对于一般开发商来说，经历了这么多轮的调控，他们在开发节奏以及销售方面，都应该秉承随行就市的策略，短平快，从而方能有效规避与杭州地产大鳄们的正面竞争。

　　改善群体选择余地比较大

　　中大银泰城营销总监 高 玉

　　对住宅而言，考虑自住和投资，不外乎两个方面：区域和品质。作为住宅，必须优先考量稀缺性以及项目的整体大环境。作为商业地产，毕竟项目会为周边市场带来增值空间，成为未来中心推动者。在这个基础上，它离不开自身产品的营造。因此一些倡导绿色环保以及对产品自身营造突出亮点的项目值得关注。同时，商业地产的开发和运营，对于开发商而言，应该要结合市场大环境作出一些贡献。应该要思考，其开发的商业产品，如何让入驻的企业能够得到更长足的发展。因此，商业地产的开发不仅仅是硬件，更重要的是对集群性的效应的整合。要为企业产生一定的效应，要能够创造价值。

　　住宅领域，今年整体行情我觉得刚性需求会稳定发展，高端改善型住宅只要产品做得有特色，应该会有一定的市场机会，尤其是高端精装修住宅。最近几年，精装修越来越被人们所接受。关于房产税，我觉得市场行为还是要市场手段来规范和引导。从目前情况来看，房产税出台是迟早的事情，关键是看房产税如何界定，对整个大势、对短期来说有一些震动。目前杭州的房地产发展从长远来看还是比较健康。关键是要从自身出发，解决自己的基本问题。对于部分从刚需转变为改善的购房者，我建议不要太着急，选择余地目前比较大，价格不会有太大的波动，一些政策的出台，我觉得可能会有短暂影响，但是应该不太可能出现大的动荡。

　　不动产登记制度一旦建立 对投资购房杀伤力比较大

　　迪凯股份有限公司总裁助理 陈 疆

　　对住宅，我个人建议，就杭州而言，应买一些核心地段、相对有企业品牌的产品，这种物业无论怎样来说，保值功能还是比较突出。对于刚性需求来说，要充分考虑本身的情况。

　　从整个大杭州的角度来衡量，包括滨江板块和大城北板块都是我看好的板块。看好滨江主要是因为，其辐射范围除了杭州的刚需以外，最近几年吸引了一大批浙南区域的投资客。加之目前的居住人气以及住宅开发量偏少等因素，使得该板块物业的转让会比较便捷。其次，从利好角度来看，奥体中心对整个城市格局会带来变化，它也会带来滨江板块地位的提升。

　　大城北板块，有与主城区的距离优势。除此之外，接下去几年，杭州土地供应，城北是一个主要、集中的区域。从目前的价格来说，相对还是比较低，还是有一定的空间。

　　至于商业项目，我个人觉得，杭州的商业地产投资空间还是比较有限，而从酒店式公寓来说，市中心的酒店式公寓还是比较看好。

　　今年整体市场，不会有太大的波动，接下去几个月是一个平衡期，关键看价格，如果价格有吸引力去化难度会比较小，我个人判断，房产税就目前而言不会对市场形成太大的冲击，如果不动产登记制度建立起来，对投资购房杀伤力比较大，明年下半年可能对市场形成很大的压力。

　　在同一个项目上

　　实现自住和投资双满足

　　众安房产副总经理 华振东

　　从目前房地产市场的宏观面来说，宏观调控已经成为常态，只是调控政策有所不同。实现市场的平稳运行是调控的重要目标。所以预计未来一两年内中央政府还会随着市场数据的波动而不断稳固既有的调控成果。

　　从市场经济的角度来看，宏观调控的对象是需求层面，原因在于需求层面见效快。如果是说供应层面，属于宏观经济管理的角度，这是不能混淆的两个概念。宏观调控是短期手段，是针对市场需求层面的，但是从时间来看，宏观经济管理着眼于长期，是供给层面的，比如土地、政策、制度的调整。理解了这两个定义，不难对市场走向做出判断。

　　在家庭资产配置层面，对于所有的消费者来说，长期的实践证明不动产投资依然是当前投资领域最稳健的品种。我认为，以往把消费者购房需求分为自住、投资、改善三大类型并不正确。因为房地产本身不是实体经济，而是虚拟经济，并且房地产消费行为在经济学中定义就是投资行为。因而我认为改善型的需求并不存在，要么就是投资需求，要么就是自住需求。由于目前宏观调控对需求层面的影响，使得市场上自住型消费需求占据主流地位。

　　无论自住或者投资，除了传统意义上的地段交通配套和产品质量等要素之外，消费者一定要加入房产税的考量。随着房产税的即将出台，在持有阶段的税收政策加大了持有成本，会让市场在短期内出现一高一低两种变化，市中心会更高，远郊板块会更低。事实表明对于一些城市资源丰富、配套优良的市中心板块，需求从来没有减弱过。但由于市中心板块以及土地本身的不可复制特性，消费者在实际购房中需要留意杭州板块轮涨的市场现象，通过研究板块轮涨现象，通过市场观察，买到下一个板块轮涨的项目，来实现自住和投资需求双满足。例如，2009年的三墩板块，2010年的城东板块，以及2011年的田园板块就是很好的佐证。在同一个项目上，短期满足自住需要，长期满足投资需求才是赢家。

　　房产税的出台会进一步提升消费者购房行为的理智与严谨，因此研究板块轮涨，在同一个项目上实现自住和投资的双满足，是大势所趋。

　　2013，地产“大数据”时代

　　宝嘉地产营销总监 张军利

　　互联网和房地产，这看似是两个完全不相干的领域，而事实上“快速”发展的共性使两个不同的产业有了一定的可比性。

　　互联网发展的迅速可谓是迅雷不及掩耳之势，当网速基础不断提升；当电脑、平板、智能手机迅速普及；当我们的生活再也离不开网络的时候，为互联网的发展提供了更多的可能，互联网不再仅仅依靠广告生存成为当下的共识，互联网对传统零售的吞噬正在颠覆着这个社会的消费习惯，无数的实体大鳄开始收缩地面网店钟情于开网络旗舰店，在庞大的消费数据的背后产生了一个新的话题——“大数据”，从这些数据可以分析出消费者的购物习惯，可以使得广告推广变得非常有效，使得消费环境变得更加透明，这就是所谓的“大数据时代”。

　　那么房产的“大数据”时代又如何理解呢？房地产市场历经了十多年的发展，每年有无数的项目被开发，被销售，这些数据已然非常可观，但不管是在一手流通领域还是二手流通领域，都没有非常好的体系和系统来深入研究和利用这样的数据，这就是待开发的“大数据”，这些数据不仅对开发商来说意义非凡，对于购房者来说也非常的有利，就如央视在关于“大数据”时代的访谈中的一个举例：当购房者需要去购买一套房子的时候，他可以使用某一款软件，或者是某一个网站，这个网站对项目周边的已售和在售的房子成交价格都有非常详细的数据，甚至可以按照不同购房者的习惯和要求生成不同的图表，这样购房者就可以非常清晰地判断自己是不是值得去购买这个房子；对于租赁市场也是一样，租赁价格将不再是敏感话题，房子到底能租什么价格，都有据可依。

　　“大数据时代”的来临对于全民来说都是划时代的，就房地产市场来说，将有利于政府对整体市场的准确把控，也有利于市场的规范发展。

　　2013年，房地产仍将站在媒体舆论的风口浪尖上，注定其价格不会有大起大落，就杭州市场来讲，我们更看好以商业配套为中心的潜力区域，这些项目或许是城中的后起之秀，如城东新城，或许是主城区的改造板块，如万达广场板块等。但无论如何，房地产在未来10年仍将是一个相对的支柱产业，也注定了其中投资和自住都将并存，除了区域地段，我们更看重的是产品的人性化，社区服务的专业性，综合上述因素，将左右购房者的决定。