业主关注巨额物业专项维修资金如何增值保值

　　眼下，南宁市的新建小区较多，很多尚未进入支取物业专项维修资金的阶段。这部分业主最关心的是，他们缴纳的维修资金去哪了？十几年，甚至几十年后，这笔钱能否派上用场？

　　监管不便

　　账户信息不公开

　　根据2009年实施的《南宁市物业专项维修资金管理办法》，负责管理维修资金的部门，应当与专户管理银行每半年核对一次资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布账户余额、使用情况等信息。

　　遗憾的是，这条规定至今仍未实现。目前，如有小区业主要查询账户情况，必须主动持房产证和物业专项维修资金小票，前往管理机构查询。而在南宁市住房保障和房产管理局网站上，资金管理下面的维修基金一栏，一片空白。

　　此外，2009年，南宁市开始收取物业专项维修资金时，管理机构曾承诺，通过开设触摸屏、电话查询、短信提示、银行对账单等方式，为广大小区业主提供查询服务。记者发现，这些承诺至今尚未兑现。

　　5月6日，南宁市房产资金管理中心有关人员表示，房管局的网站上确实没有提供维修资金的查询功能。该中心成立迄今，也没有公布过资金账目情况，有需要的业主可致电或到中心查询个人分户账。今年，该中心正加大网站建设力度，争取早日实现网络查询等便捷服务。

　　资金去向

　　托管在商业银行

　　在南宁市，不少受访的小区业主称，他们交了物业专项维修资金后，却不知道钱的去向，以及如今账户上还有多少钱，更不知道如何去查询、监督。其中不乏担忧者：这笔巨额资金“无声无息”，会不会有问题？

　　该中心有关人员称，目前，这笔资金的专户管理银行有中国银行、广西北部湾银行、光大银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行等，是南宁市住房保障和房产管理局会同财政部门确定的。根据有关规定，其存储利息，主要是参照公积金存储利息的计算方式。

　　记者了解到，公积金的存款利息较低，放款利息也低于普通商业贷款，属于一种特殊的收储、贷款模式。

　　一银行人士称，按照规定，当年交入的资金享受的是活期利率，基本可以忽略不计，即使是连年结转的本息，也是以3个月的定期存款利率计息，目前只有百分之二点多的收益率。在各种存款模式中，这几乎是最低廉的一种。

　　“当初交的钱，等真正要用时，可能会贬值。”该银行界人士担忧：目前，南宁市以新建的房屋居多，基本都处于“青壮年”，等到“晚年”需要大笔资金维修时，以目前的管理模式，如何增值保值是一大问题。

　　购买国债

　　尚无小区提申请

　　“作为管理机构，首先要考虑资金的安全性。”该中心相关负责人称，他们也希望在符合法律规定的前提下提高资金的使用率。但是这笔资金属于业主所有，如果拿来投资理财，可能会带来巨大收益，也可能出现较大风险，“万一投资失败了，谁来承担？”

　　事实上，对于物业专项维修资金的管理，并非只有存款一条路。根据2008年住建部、财政部联合出台的《住宅专项维修资金管理办法》，可以利用专项维修资金购买国债。以当下五年期的国债为例，年化收益率接近百分之六，南宁市约20亿元的物业专项维修资金，一年可获利1.2亿元。相比之下，即便这笔资金全部是3个月定期存款，利息收入仅有5000多万元，不及前者一半。

　　该负责人说，目前，南宁市还没有小区提出此类申请。购买国债应当经过小区业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上业主同意。“如果哪个小区的业主大会决定使用维修资金购买国债，可向管理中心提出申请”。

　　他山之石

　　多地在积极探索

　　为了用好、管好物业专修维修资金，近年来，全国多个地方都在探索。譬如，针对专项维修资金使用复杂、流程多的问题，南京市出台意见，维修资金将可以“打包”申请和“应急”申请；针对管理中存在的未交“缺口”，郑州市试点补建维修基金制度，为老旧小区补充维修资金及续筹指明路径；长沙市则启动试点，维修基金使用“2/3业主签名”的难题有望破解……

　　几名法律人士认为，物业专项维修资金的管理之所以困难重重，主要是没有理清关系：小区业主交的钱，由其它机构管理，自己却不能享受充分的知情权和处置权。当务之急，是推进所有小区成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。在业主大会尚未成立时，建设主管部门应该帮助成立业主大会，解决维修基金的落地问题，这样既能帮助小区自我管理，也能减小行政压力和风险。