要么天价要么底价 济南土地成交现两极分化

    三十余轮竞出 2013新地王
　　3月底的那场竞拍,已印在李勇(化)脑海深处,举牌“接二连三”是李勇对那半小时竞拍场景的高度概括。经过三十余轮叫价,舜耕路上起价6.3亿元捆绑出让的原城建学校地块最终以11.9亿元天价被摘走。
　　根据容积率推算,这个地块每平方米楼面地价已突破万元,建成后每平方米市场价至少要在两万元。尚未开建,这个项目已锁定了济南楼市中价格的塔尖位置。成为2013年以来首个地王。
　　李勇是一家大型开发企业的工作人员,那次土地竞拍他所在的企业参与竞争。参与这块土地竞拍的共有6家企业,其中包括万科、中海、海信、鲁商等本土或外来的大型开发企业。
　　值得注意的是,当天成交的另外10块土地均以底价成交。
土地成交 呈两极分化
　　在李勇看来,这场竞拍是今年以来济南土地市场成交状况的一个缩影,“土地成交呈明显的两极分化,要么是天价成交,要么底价成交或是流拍,中间几乎没有过度。”
　　已经公开披露的土地成交信息也验证了这种观点。在详细列出了年初以来济南土地成交明细后,山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称,“截止到4月10日,进入市场的一共43块,3块土地流拍,4块土地溢价,其余的全部底价成交。”
　　薄夫利称,除了夺得地王的舜耕路地块,位于历城区闵子骞路东侧的原济南市信益纸箱厂地块,竞拍中也出现了约50次举牌,最终以1.23亿元的高价成交,每平方米楼面地价约合8090元,“这几块土地最具代表性,几十轮竞争,溢价程度非常高。”

点评1　　　谁是济南市场“稀缺地块”?
　　薄夫利总结了这几块高溢价成交土地的共同属性,“没有搬迁问题,基本是净地,位于核心城区,是稀缺地块,项目溢价能力强。”薄夫利认为,这是几块土地被众多企业争抢的根本原因,“虽然价格高,但因为同类项目少,建成后市场风险相对较低。”
　　而底价成交的土地,多在二环以东或是以西,薄夫利举例说明,“4月初华府置业底价拿下的几块土地在西客站,4月中银丰山青底价拿下的土地在历城区围子山路,属唐冶新区。”
　　底价成交意味着项目开发成本低,建成后的房价低,但薄夫利认为这并不等同于市场风险低,“远离核心城区,交通不便；同类项目众多,可选余地大。”按照这种说法,土地成交的两极分化,显示出的是开发企业项目规避风险的市场逻辑。
　　世联怡高新出炉的4月统计月报显示,济南市场供应主要集中在东部和西部,两区域4月供应占济南市场总供应的85%,约9000套。由历下和市中区组成的中部、南部,仅占总供应9%,不足900套,高溢价成交的几块土地都落在这一区域,在这个区域中,一手房价基本在万元左右。

点评2　　　土地市场现冷热不均新变化
　　不是天价就是底价,这种冷热不均的成交状况与前些年有显著区别。济南专业楼市调查公司之一——世联怡高总经理朱江回忆称,2009年和2010年,济南的土地市场竞争极为激烈,企业轮番举牌,土地价格也一路飙升。
　　而在2011年和2012年,“参与竞拍的开发企业数量明显减少,不少地块仅仅有一两家企业参与,多家企业争抢一块土地的现象也很少发生。”朱江认为,主要原因是楼市成交受限购等政策打压显著,市场成交极不活跃。
　　虽然2012年全年济南土地成交比例较2011年大幅提升,但采访时,济南一家开发企业负责拿地的工作人员却称,其中亮点并不多,“西客站片区土地放量供应、四季度开始出现溢价土地,但少有大幅溢价情形发生”。而在这些业内人士的回忆中,今年以来出现的土地成交明显冷热不均的状况,是近年来市场出现的新变化。记者　张璐