地方版“国五条”细则落地50天 开发商分化加剧

　　从3月底到现在，北京、上海、广东等地的地方版“国五条”实施细则已经落地50天，但不同区域市场“国五条”的实施效果迥异。

　　在厦门，房屋销售依旧是量价齐升，开发商急切地在土地市场高价买地补血；在杭州，成交量开始下跌，也有楼盘开始降价销售。在北京和上海等一线城市，虽然刚需楼盘成交依然活跃，但是中高端和改善性住宅市场的营销却是如履薄冰，开发商小幅上调售价，都有可能让成交出现“滑铁卢”。

　　市场的成交热度差异，令本来就已经差异明显的房地产行业阵营，面临进一步的洗牌。本期，《每日经济新闻》记者调查了北京、上海、广州、杭州等地的几个楼盘，试图展示各地“国五条”细则下开发商两极分化的不同表现。

　　杭州楼市“退烧”中国铁建一楼盘率先降价

　　“国五条”出台前后，在签约量方面，杭州楼市呈现出明显反差的市场现象。

　　杭州市统计局最新公布的数据显示，商品房销售增幅回落明显。今年1~4月，全市新建商品房销售面积357.38万平方米，增幅较1~3月回落9.6个百分点。其中住宅销售面积310.05万平方米，增幅较1~3月回落13.6个百分点。在这样的背景下，中国铁建旗下的杭州国际城率先大幅降价，成为杭州市场上率先降价的楼盘之一。

　　二手房成交增速回落/

　　杭州统计局日前公布的数据显示，1~4月，杭州全市新建商品房销售面积357.38万平方米，同比增长59.3%，增幅较1~3月回落9.6个百分点，其中住宅销售面积310.05万平方米，增长62.2%，增幅较1~3月回落13.6个百分点。

　　若从单月的签约数据看，亦同样可见楼市已出现回落态势。根据杭州透明售房市场研究院统计，杭州主城区新建商品房1至4月签约数据分别为，4677套、1924套 (春节假期因素)、4755套、4443套。

　　二手房方面呈现出的回落态势则更为明显。来自上述统计部门数据显示，1~4月市区二手房成交19778套，同比增长187.1%；销售面积181.04万平方米，增长191.5%，增幅较1~3月分别回落165.4和150.3个百分点。

　　杭州透明售房市场研究院统计，4月杭州主城区二手房签约2394套，为3月8627套的27.75%，降幅72.25%；而在3月，共签约8627套，签约面积为72.28万平方米，为2013年2月份1067套的8倍。

　　为控制过快上涨的房价，打击投资性购房需求，将房价控制在合理的范围之内，今年2月20日，国务院出台国五条，其中最受关注的便是 “对出售自有住房按规定应征收20%个人所得税”。4月底，杭州出地方版细则出台，但未对税收办法进行具体说明。

　　而在此前，杭州新建商品房销售明显攀升。数据显示，一季度新建商品房销售面积242.46万平方米，增幅由去年同期的-22.2%上升至增长68.9%。其中住宅销售面积208.59万平方米，由去年同期的-25.4%上升至增长75.8%。

　　杭州房地产业内人士向《每日经济新闻》记者表示，虽然国五条在具体内容上对楼市的影响有限，但受房地产政策不确定因素的影响，包括国五条中所提及的20%税收以及房产税开征传闻等，卖家担心加重个税征收，买家害怕增加购房成本，买卖双方寄望于细则出台前完成交易，造成了商品房尤其是二手房销量的爆发式增长。

　　对于杭州楼市近期出现的 “退烧”现象，上述人士认为，随着调控政策已落地实施，开发商和购房者心态渐渐平稳，未来商品房销售的火爆情况预计将不会持续。

　　杭州首现降价楼盘/

　　值得关注的是，在成交增速放缓的大背景下，进入5月份，少数楼盘甚至出现了大降价。

　　据 《今日早报》此前报道消息称，毗邻浙大城市学院，地理位置不错的央企中国铁建(601186，SH)旗下的国际城项目价格一向坚挺，但在4月底突然降价，平均降幅高达4000元/平方米，令不少市场人士大跌眼镜，也让一直认为不会降价的前期业主始料未及。

　　该报道进一步称，国际城最近新开3号楼房源，起价16800元/平方米，均价不到20000元/平方米。而此前，铁建国际城起价20900元/平方米。据公开信息披露，中国铁建国际城在2011年9月10日首推的价格为23000元/平方米，然而一年之后，在今年4月25日，中国铁建国际城却意外地以起价16800元/平方米、整体均价20000多元/平方米的价格推出其3号楼。

　　对此，中国铁建位于浙江省的项目运营公司中国铁建房地产集团浙江京城投资有限公司营销部向《每日经济新闻》解释称，该楼盘按照一房一价的方式进行销售，不存在降价的说法。同时，相对于此前的房源，新推房源在户型、景观等都不如前批的房源，存在不同的定价体系。

　　实际上，中国铁建国际城营销负责人叶明此前向媒体称，如果考虑到房源差别，实际降幅没有4000元/平方米那么大，同时他表示，降价行动实在是迫不得已，因为销售压力很大，今年集团下达的销售任务很重，要完成任务必须动价格。

　　杭州透明售房网显示，截至昨日(5月20日)16时，国际城从2011年9月至今已开盘三次，但938套房源中还有678套处于可售状态，尤其是今年推出的440套房源，还有326套房源可售。

　　不过，较低的定价换来了销售量的改善。杭州透明售房网最新的周成交数据显示，5月6日至12日，杭州主城区新建商品房签约556套，签约总面积为5.45万平方米，其中国际城销售41套，为主城区的销售冠军。

　　在国际城价格变动的同时，杭州市区新建商品房签约均价却明显上涨。据杭州透明售房网所监测的数据显示，4月份，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约均价为18369元/平方米，相比2013年3月的17104元/平方米，环比上涨7.4%，其中主城区新建商品房签约均价为22788元/平方米，相比2013年3月的20728元/平方米，环比上涨9.9%。

　　需要指出的是，相对于楼市去化速度的放缓，楼市的库存量开始呈增长态势。杭州市房管局旗下的市场交易动态系统透明售房网数据显示，截至昨日(5月20日)16时，杭州主城区的可售房源已高达46932套。

　　《每日经济新闻》记者获悉，从2010年进驻杭州以来，中国铁建已经布局三个项目，2012年末不到一个月时间，中国铁建连续斥资4.59亿元和8.5亿元，分别竞得九堡普福地块和萧山地块，而国际城正是其布局杭州的首个项目，其首发压力不言而喻。

　　同时，值得注意的是，在“国五条”之后，就浙江省全省而言，开发商进一步投资意愿已有所降低。浙江省统计部门分析称，由于房地产市场的持续调控，市场前景不明朗及经济形势的不乐观，开发商保持较谨慎的拿地态度，地块高溢价出让的现象大幅减少。今年一季度，土地购置面积，土地成交价款及新开工面积继续保持负增长的趋势，分别下降8.5%、43%和11.8%。

　　南京楼市量价齐涨 大户型项目销售火爆

　　南京地方版“国五条”细则出台后，并未像诸多购房者所期待那样，出现量价齐跌的现象，南京楼市反而量价齐上涨。即使是招商雍华府、雅居乐藏龙御景这样的大户型楼盘销售也很火爆。

　　一些业内人士认为，“国五条”南京地方版对楼市调控的作用并不如想象中那么大。

　　大型项目获热销/

　　进入4月份以来，南京有两家楼盘吸引了媒体和购房者的关注，分别是招商地产南京雍华府和雅居乐藏龙御景。

　　据 《每日经济新闻》记者了解，招商地产南京雍华府地块属于G54地块，在2010年12月24日，招商地产经过33轮的竞价，最终以18.6亿元竞得该地块，楼面价达到12789元/平方米。

　　根据招商地产2012年年报显示，这一项目的计容积率面积仅为14.54万平方米，但预计总投资却高达31.5亿元。这意味着每平方米的计划投入成本将达到2.17万元，如果加上税收支付，该楼盘成本在2.2万元/平方米以上。而该楼盘在开盘当天打出的均价是26800元/平方米，由于该楼盘是精装修楼盘，所以有业内人士分析称，按照招商地产所说的每平方米3000元以上的装修标准，开发商将很难有盈利的空间。

　　此外，该项目周围楼盘价格都在22000元/平方米左右，雍华府26800元/平方米的价格对于购房者来说确实较高，然而出人意料的是，在该楼盘开盘当天，销售十分火爆，当天推出的楼盘就卖掉一半以上。对于销售火爆的原因，有业内人士对 《每日经济新闻》记者分析说，“国五条细则出台之后，致使不少刚需购房者提前入市，将南京市场的刚需房源都抢购一空，而类似于雍华府这样的改善性户型也受到了购房者的欢迎，虽然价格比较高，但国五条细则出台对其销售也起到了一定的刺激作用。”

　　除了招商雍华府之外，雅居乐藏龙御景日前对外称售价为“11800元/平方米起”，这一信息让不少南京购房者感到吃惊。对此，该楼盘售楼部工作人员解释称，“藏龙御景将推出17号楼的一批房源约40多套，户型为133、139与182平方米，均为毛坯房，11800元/平方米起售。”

　　但是据《每日经济新闻》记者了解，11800元/平方米的特价房只有三套，大部分房源的价格在12000元~13000元/平方米左右，开发商推出的特价房源都是毛坯房，之前的精装修价格每平方米18000元，如果按照精装修标准3500元~5500元计算，其实开发商降价幅度并不大。

　　然而即使如此，在5月13日开盘当晚，雅居乐藏龙御景原本打算只推出17幢40套毛坯房源，由于认购人数的不断增加，藏龙御景又临时拿出16号楼，将16、17号楼的117套毛坯房源一同推出。其中，17号楼主力户型面积为129、135、177平方米，约11800元/平方米起售，均价在13000元/平方米左右。16号楼主推的是133、139、182平方米户型，该栋房源均价在13000元~14000元/平方米。

　　开盘仅一个小时，就有100多组客户进入选房区。藏龙御景销售表显示，认购量很快超过了60套，几乎相当于1分钟卖出1套房，“周围的普通住宅就已经卖到12000元/平方米，我们花13000元/平方米，就能进入高档小区，这个买了就值，虽然对比精装修的价格并未降多少。”一位购买了房源的朱先生对《每日经济新闻》记者说。

　　调控抑制作用有限/

　　除了上述两个楼盘在国五条细则出台后热销外，南京其他楼盘也取得了不错的销售成绩。

　　统计数据显示，截至4月30日，4月份南京楼市新房认购量达到8422套，成交8028套。与3月份认购9685套、成交8447套相比，4月份的楼市虽然有所下滑，但与去年同期南京楼市新房认购6125套、成交5517套的数据相比，增长了37.5%和45.5%。

　　其中，位于南京江北板块的三家老盘，天润城、旭日上城和威尼斯水城的销售套数都达到400套以上。其中，在4月29日当天威尼斯水城推出了11街区5、7、9号楼，共约600套房源，面积为85~135平方米，开盘均价9600元~9700元/平方米，当天上午这批新推房源共卖出100多套。

　　桥北板块的另外两个楼盘天润城、旭日爱上城也在4月一同推出了新房源。其中，天润城加推了16街区7、19号楼，共216套，面积为75~105平方米，均价9500元/平方米，当天卖出约100套；旭日爱上城推出150套房，均价为9900元/平方米，也卖出100套左右。

　　值得注意的是，在4月份最吸引眼球的莫过于位于南京河西的莱蒙水榭春天，4月29日该楼盘首次开盘，对外推出2、8、9号楼共299套精装房源，面积在88~143平方米，其中精装标准为4000元/平方米。开盘当天有最高3.5个点的优惠，折后均价高达26000元/平方米。

　　而在价格方面，涨价依然是目前南京楼市的主流，其中南京本地一家房地产网站对南京楼市八大板块的主力楼盘价格监控显示，4月南京房价上涨了0.49%，这也是南京楼市连续11个月上涨。

　　“3月份南京楼市在国五条细则刺激之下取得了很好的销售成绩，但是在3月底国五条细则落地之后，南京楼市并未在销售量方面下滑多少，相反南京楼市的价格还在不断上涨。”江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说，“这也说明国五条细则对楼市调控并未达到预期目标。换一个说法就是，国五条细则对南京市场影响不大，并未对楼市的价格和成交量起到抑制作用。”

　　金科王府陷滞销两年仅卖预售房源1/4

　　近日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。中高端公寓住宅市场异军突起，不仅成交局面优于大势，价格更是坚挺。但《每日经济新闻》记者调查发现，在这样的背景下，高端楼盘依然有滞销的个案，位于北京市昌平区的金科王府项目就是一例，目前仍然只卖出了获得预售许可证房源的四分之一。

　　售价较此前低1万元

　　金科王府项目，曾被金科地产集团股份有限公司 (以下简称金科集团)寄予厚望。

　　2010年3月15日，金科集团旗下北京金科兴源置业有限公司联合北京纳帕投资有限公司，经过18轮竞价拿下“北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地”，也即如今开发的金科王府所在地，成交价格高达23亿元，高出起始价2倍之多。资料显示，该地块总占地207906平方米，总规划建筑面积为152307平方米，楼面价超过15000元/平方米。

　　北京市住建委网站显示，金科王府自2010年12月15日至今，共取得6个预售证，批准销售套数为91套。值得注意的是，目前已签约仅23套。6个预售证中，住宅拟售价格最高达每平方米82058元，最高成交均价仅为每平方米52220元，约为最高拟售价六成。

　　在与该项目售楼处销售人员沟通中，《每日经济新闻》记者了解到，该项目别墅楼盘面积大约在550平方米，售价为每套1300万元起。按照销售人员给出的价格，别墅的销售均价仅约为每平方米2.4万元起。而根据北京市住建委网站登记的资料，整个项目此前最低的销售均价已经超过34000元/平方米。

　　该销售人员表示，“目前已是优惠价格。”至于优惠的幅度，这位销售人员表示不方便透露。

　　即使销售不给力，金科王府的营销力度仍比较大。克而瑞数据库的相关数据显示，金科王府项目在北京8家平面媒体上进行了各种广告信息刊登。统计下来，自2010年11月份以来，该项目共刊登了63次广告信息，相应费用共计1792万元。同时，其在2013年3月及4月的营销力度也很大，甚至以整版的规格来为该楼盘打造声势，但销售情况仍然不振。

　　购房者意愿下滑

　　表面上看，金科王府的滞销与产品的软肋有关。上海易居研究院研究员严跃进指出，尽管金科王府的营销力度较大，但相比销售业绩而言，其营销效果表明，借用平面媒体广告的做法似乎并没有得到购房者买账。对于楼盘滞销，他认为，有三点是该楼盘销售的软肋：售价竞争性弱、地段较偏及地铁效应无法体现。

　　从售价来看，该项目拿地时期的土地成本较高，相应的楼板价为15101元/平方米。土地价格居高不下，便会促使其未来定价过高。克而瑞数据库显示，其住宅报价为20000元/平方米，别墅报价为45000元~60000元/平方米。暂不论这一价格是否触及限价令，单从附近相应的竞争性楼盘就能看出，这一价格明显缺少竞争力。

　　从地段来看，该楼盘位置较偏，部分购买者也会对此价位产生心理上的抵触。普通住宅购买者无法承受安家后带来的各种诸多不便，而高端盘需求者可能也会选择距离市中心更近的地段购买。

　　产品的软肋，固然是造成滞销的原因之一，而加强促销仍然销售不佳的原因，是大的政策环境改变。

　　世联地产的统计数据显示，2013年1季度北京购房者信心指数为47.2，较上季度大幅下跌3.5，是一线城市中信心指数最低的城市，也是降幅最大的城市。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数，分别较上个季度下降6.0、1.8和8.0，而未来房价预期指数较上个季度提升3.4。可以看到，北京购房者认为未来适合购房的比例明显下降(较上个季度下降8.3个百分点)，认为未来不适合购房的比例较上个季度大幅增加14.4个百分点。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，国五条政策效果逐渐显现，4~5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同程度的影响。记者 徐杰 王杰 查道坤（每日经济新闻）