为倒腾买房名额市场上花招百出 姨妈姑姐齐上阵

漫画：唐戈

　　“买我们房的业主，除了自己的名额用完，有的连父母的购房名额也用完了，而子女年龄又很小，只能用表弟的名额来购买，然后再做公证。”近日，记者在广州东部某豪宅盘踩盘时，销售人员坦承，不少买家已经是多次置业，必须通过“腾”名额或者借用名额来购买。同时，楼盘也会给一次性付款的买家时间上的宽限，允许他们一年之内分三期付清，等付清最后一笔尾款，买家也有足够时间“腾”出名额时再签约。看来，现在除爸妈、子女的名额被买家“用到尽”外，姨妈姑姐等亲戚的名额也被豪客盯上。但业内人士提醒，虽然借名额表面上看不算难，但双方仍要靠个“信”字，否则出了什么纠纷仍然难扯清。

　　专题撰文：记者陈白帆(署名除外)

　　吸引高端买家

　　预足“腾”名额时间

　　记者也从目前市内各豪宅盘了解到，为了吸引高端客户，豪宅盘往往会预足时间给买家“腾”名额。白云某楼盘销售人员告诉记者，有的客户打算以子女名义购房，但子女差几个月才年满18岁的话，客户可以和开发商协商，以不贷款的形式分期付款，等到子女过了18岁后再进行网签。另外，更加昂贵的别墅盘，甚至会给业主几年时间，等“限购”政策结束后再签订正式购房合同，形式“非常多样”。

　　不过，这种方法往往在赶着出货的“刚需”盘中不能使用，“你没名额购买，大把人有名额，我们不可能等到你把名额腾出来之后再跟你签约。”不少“刚需”盘销售人员会让客户尽快自行“腾”出名额，楼盘正式开售后只能“过期不候”。

　　借“表弟”名额做“全权委托”公证

　　“表哥”“表弟”名额是否借得过？有业内人士认为，就算在公证处做了“全权委托书”也未必靠谱，估计买家还会与“表弟”签署相当于房价总额的“借款合同”或者是“合伙买房协议书”才会比较安心。但由于购房合同上签的是“表弟”的名字，最终对房产如何处理，双方还是得讲个“信”字。

　　另外，在某楼盘做销售主管的胡小姐表示，如果实际买家想买新单位，却又不愿放弃之前手里的多套房产，理论上可以在以“表弟”名义购买了该房产后，通过直系亲属间的赠与“规避”限购。即“表弟”先把房产赠与自己的妈妈(即买家的姨妈)，“姨妈”再将该套房产赠与自己的妈妈(即买家的外婆)，“外婆”再将该房产赠与买家的妈妈，最后，买家的妈妈再将房产“赠与”自己的儿子(即实际买家)。但是这样一轮“赠与”下来，每次都要缴纳赠与的契税(评估价3%)和公证费(评估价2%)，费用也很高。而且，受赠人获得的房屋日后转让，除非房产证已满5年且为唯一住房才可免征个税，否则要被征收转让评估价20%的个税。所以这种理论上可行的做法，对于真正的买家来说，确实非常不划算。

　　风险提示

　　专业人士提醒买家：若在购房名额满额的情形之下赠与房屋，日后处理房产的时候宜最后才售出受赠得来的房屋，因为“证满5年且为唯一住房”目前看来仍是免征20%个税的唯一出路。

　　用亲戚名义买房

　　发生纠纷难获支持

　　两三年前，网上曾经有人发帖称在借用亲戚名义买房后，亲戚在第二年向其索要红包20万元。据了解，当时虽然没有实行限购，但由于该买家自身的一些原因银行拒绝放贷，结果该买家就借用了拥有首次置业者身份的亲戚名义买房。但第二年，实际买家的亲戚觉得自己将首次置业的名额和享受的利率优惠拱手相让，结果自己没有及时购房，遭受了损失，因此向买家提出要红包20万元。不过，虽然实际买家发帖的目的是为了“博同情”。但众多网友反而认为，之后房价上涨明显，该名亲戚要求20万元“机会赔偿费”并不过分。而在其他城市，也发生过更血泪的“纠纷”。有市民以亲戚名义买房自己居住，结果亲戚要求他搬离该房子，实际出资买家诉至法院要求确认房屋产权归属，但因为房产证上是亲戚的名字，最终法院不支持实际出资人提出的确认房屋归己所有的诉讼请求。

　　有律师表示，根据我国《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。也就是说，不动产的取得必须以登记为生效要件，而房屋在我国法律中属于不动产，因此，房屋的所有权归属最终还是以房产证上的登记权利人为准。

　　所以，如果实际买家以亲戚朋友的名义买房，从法律意义上说，被借用名义的该亲戚或朋友就是房屋的所有人。一旦他们提出房屋就是自己购买的，或者是实际买房者赠与自己的，而实际买家又难以证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都会比较困难。

　　直接用公司名义买不用“腾”名额

　　在没有购房名额达情况下，蔡女士就是一个以公司名义买房入市的典型。据了解，蔡女士手头已有三套物业。其中，两套小单位都在放租，只有一套120平方米的单位作为自住。由于女儿已为人母，为了便于在家照顾，蔡女士一直希望能买套200平方米左右的四房单位作为居住用。

　　在各大楼盘转了一圈之后，蔡女士在星河湾海怡半岛找到了心仪的单位。由于是在限购之列，但蔡女士又不想把原来正在收租的两套小单位卖掉来换名额入市，所以，权衡的结果是蔡女士干脆以公司名义买下了星河湾海怡半岛的一套200多平方米大户型。

　　蔡女士表示，以公司名义买房和个人买房差别不大，“先用公司名义交定金，若办按揭，只需提供收入证明、营业执照等，其手续与一般买楼也差不多。当然，如果以公司名义购买，贷款利率会相对而言高一些。”对于记者的“以公司名义买房是否变现难”这一疑问，蔡女士强调说：我本来买这套单位就是以居住为目的，并没有想着到时如何去变现。当然，到时真要卖掉的话，估计难度也不大吧。法律顾问给出的建议就是：对于以个人名义接手的买家，可以称“公司和买家之间有债务纠纷，如今公司愿意以房产来偿还买家的债务”就有可操作性了。

　　风险提示

　　专业人士提醒买家：以公司名义购买的住宅转卖时税费可不少，持有不足5年转让时，卖方需要缴纳70元的查册费、按建筑面积3元/m2计算的交易管理费、交易总价0.05%的交易印花税、交易总价的5.63%的营业税及附加费，以及土地增值税。持有满5年转让时，卖方需要缴纳70元的查册费、按建筑面积3元/m2计算的交易管理费、交易总价0.05%的交易印花税、这次交易总价与上一次购买总价之差的5.63%的营业税及附加费，以及土地增值税。记者 王荔珏