江门楼市近半年三大猜想：纯属巧合的错峰开盘？

楼市走向，备受关注。

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　　文\记者黄国金 图\记者陈卓达

　　近半年来的房地产市场比较风平浪静，没有楼盘的大规模促销活动，楼盘的开盘活动也分散，完全没有出现过去常见的你方唱罢我登场的火爆竞争场面。而土地市场的冷清，更加剧了市民关于江门房地产市场不温不火的印象，并认为商业地产或能首次抢去住宅市场的风头，成为占据江门房地产市场交易的最大份额的业态。

　　但所有这些，或者只是市民的一个错觉，今年以来，江门网签的住宅交易量已经超过了4400套，远高于2012年上半年的3393套。不少开发商将从8月份陆续推新货，解决目前住宅市场新货不足的局面，预计可以带来一波成交高潮。

　　盘点过去的近半年，有三个现象值得市民关注：土地市场的冷清、楼盘的错峰推盘、住宅与商业地产的真实表现。记者采访专家，提出了大胆的猜想，以供想看清后市走势的市民参考。

　　猜想一：土地市场冷清将持续？

　　根据公布的市区(蓬江区、江海区)2013年土地供应计划，今年江门市区商住和住宅项目用地供应共1031亩，同比去年供应的1229亩下降16%。事实上，目前江门土地的供应情况远比计划的下降幅度大。4月份，市区首次拍地，三幅地中有两幅地因无人应价而流拍。

　　近两年来，市区土地市场最引人关注的交易是万达广场地块、保利地块和至今仍悬而未决的甘化厂改造项目地块，除此之外再无太大的土地交易动作。已经在市区进行项目开发的开发商对继续拿地开发持谨慎态度，而伺机进入江门的地产大鳄目光只盯着最好的那几块地。

　　土地市场的冷清局面已经持续半年，开发商手上至今仍有不少地还未完全开发，而政府出让土地的价格又十分坚挺，因此开发商一般不会选择在近期大规模拿地。但也有业内人士指出，仅甘化厂改造项目的用地规模就可以消化江门一年的商住用地指标，江门土地市场的持续冷清，或是政府正在为该项目积存用地指标。因此，不能简单地判断江门房地产市场的开发量难以为继。

　　猜想二：纯属巧合的错峰开盘？

　　“五一”期间，没有大规模的楼盘集中推货，江门房地产市场表面似乎很平静，内里却是暗流涌动。选择在“五一”期间推货的华茵桂语，凭借此前两个月的储客，一开盘就热销九成。凤山水岸等有货楼盘，其间也交出了比平时一个月还多四倍的成交业绩单。

　　如果我们再将关注的目光前移，今年以来，取得预售证的楼盘并不多，但市区主力供应楼盘取得预售证的时间也并没有像过去那样，集中在元旦、“五一”等节点前后，而是较为分散地出现在各个月份。

　　“开发商或已经有了错开申领预售证的时间的默契。”江门市房地产分析师王先生认为，纵观江门房地产市场，去年以来就很难见到多个楼盘同时推货，相互抢客的局面。一方面是因为开发商放缓了楼盘的开发速度，楼盘的推货频率降低，货量减少，出现楼盘集中大规模推货的可能性并不大。二是因为开发商申领预售证的时间较为错开，似乎也在有意识地错开推货时间，特别是在以前“争崩头”的一些重要节点，不少楼盘也以“没货”为由而放弃。

　　猜想三：商业地产抢住宅风头？

　　近期有三个消息的关注度是非常高的，一是江门万达的开售，二是奥园外滩体验式商业别墅的推出，三是凤山水岸商业中心招租且规定只租不卖。这三个消息全部与商业地产有关，商业地产似乎在一夜之间就抢了住宅的风头，成为了全城热议的房地产唯一话题。

　　但只要翻阅一下住建部门公布的数据就可以发现，4月份至今，江门取得预售证的新房数量为851套，而网签量已经超过了1700套。而在价格方面，住宅网签均价正在上扬，4月份是6235元/平方米，5月份至今约6577元/平方米。这说明，开发商虽然减少了新房的市场供应量，但成交量和价格却在逆市上扬，江门住宅市场正在快速去存量。

　　但江门市房地产分析师王先生认为，商业地产的规模无法与住宅相提并论，其发展也是具有阶段性的，因此，市民对商业地产的关注也只是阶段性的。江门住宅市场仍然是支撑江门房地产市场的中坚力量，随着多个楼盘将于8月份开始推新货，住宅市场下半年的表现或比上半年更好。