如何应对开发商“跑路”？ 准业主可抱团起诉

　　上周，此前深陷“跑路”传闻的华轩置业董事长现身西子论坛，澄清“跑路”等谣言，并表示此前个人生病，如今病愈归来，将积极解决华轩居的相关问题。南方日报记者联系到李惠雄并与之进行了对话(详见5月17日AⅡ04版)。

　　李惠雄的现身，不禁让人开始关注开发商“跑路”的话题。近年来，关于一些开发商“跑路”的消息时有传出，虽然其中有一些是流言，但仍会让人忧心。当企业遇到问题时，身为这家企业的“掌舵人”，逃避责任无疑是令人鄙夷的行为。其留下的“烂摊子”，往往会给他人留下大麻烦。

　　●南方日报记者 聂金钊

　　案例：南坛安泰大厦老板“失踪”

　　此前有媒体报道，位于市区南坛的安泰大厦开发商在大楼未交楼的情况下突然“失踪”。

　　据报道，2009年，在安泰大厦租赁了商铺的业主突然听说，该楼盘老板几天前就已“走佬”，不少债权人赶到售楼中心讨要说法。代理销售该楼盘的惠州市利物铺信用担保投资有限公司的售楼人员也已经撤走。

　　报道还提到，有钢筋供应商称开发商欠了200万元的钢材款，开发商的电话一直打不通。还有中年男子声称开发商欠他几十万元地基建设费。

　　不少业主表示，在此之前他们已经交了几千元，甚至几万元定金订购楼盘，这笔钱该怎么办？还有业主称，自己就要向银行按揭了，这笔钱到底该不该交？

　　安泰大厦从2008年11月开始预售，预售楼层为16层，总面积3.1万多平方米。该楼盘商铺以租赁和出售形式进行销售，商铺销售均价约4万元/平方米；租赁均价约为1.3万元/平方米，租赁年限为5年；商品房则以约5000元/平方米的均价进行销售。

　　安泰大厦存在抵押房销售、3层加盖楼层没预售许可证就出售、没建好就出租商铺等违规行为。惠州市房管、国土、规划等部门联合调查此事。该楼盘业主也组成“业主维权组”，配合政府部门联合调查此事。

　　而因为犯下虚报注册资本罪，“跑路”的安泰大厦老板也被惠城区法院判处有期徒刑6个月。

　　措施：预售资金监管遏制“跑路”

　　作为遏制开发商“跑路”的有效手段，惠州房管局从2011年开始对预售资金进行监管。实行预售款监管可以有效防止工程烂尾，保障业主的利益，通过管好资金，也有助于企业的发展。

　　预售资金监管，就是开发商的预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设，每预售一套房子，开发商前期所收房款必须直接存入房管局指定的专用账户。其中以按揭方式购房的，首付款一定要存入监管账户；一次性付款方式购房的，全部款项要存入监管账户。

　　房管局会在开发商申请已售房屋登记备案时，要求开发商出具房款存入监管账户的凭证，如开发商另设账户收款，将无法办理合同登记备案手续，房管局将依据《广东省预售管理条例》规定处以款项10%—20%的罚款。

　　银行在办理预售房的抵押登记业务时，必须向房管局保证将按揭贷款和在建工程抵押贷款存入监管账户，否则房管局不予受理抵押登记。因后期工程建设需要，存入监管账户的款项，开发商可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。

　　业界：惠城很少开发商“跑路”

　　关于开发商跑路问题，合纵联行彭斌告诉记者，除了上世纪90年代在大亚湾及惠阳地区出现一些遗留问题外，惠州开发商“跑路”的情况很少见。尤其是在惠城区，一直都很少出现此类问题。

　　彭斌介绍，随着预售资金监管的完善，现在开发商卖房基本拿不到钱，所以不存在跑路的情况。至于国内一些地方因调控发生开发商“跑路”的问题，在惠州也基本不存在。

　　彭斌告诉记者，惠州房产市场本身受调控因素的影响就不大，更不存在开发商因为调控导致资金出现问题的情况。

　　律师：开发商“跑路”，准业主可“抱团”起诉

　　广东衡仁律师事务所律师韦世州告诉记者，随着我国房地产行业不断发展，开发商跑路等一系列问题也在不断暴露，国家政府主管部门对于该问题也在加强监管，从商品房买卖合同网签到预售资金监管，这些措施都是为了保护购房者的合法权益。特别是目前实施的预售资金监管制度，更是为了避免开发商跑路，项目烂尾，防止业主的购房款打了水漂而设立。

　　在开发商跑路，项目面临烂尾，矛盾不可避免发生时，对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以通过“抱团”的形式起诉开发商，及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。

　　对于没有财产可以冻结查封的开发商，业主可以考虑追究开发商商品房预售款开户银行的责任，如果该商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务，使开发商得以卷款潜逃而造成业主损失的，业主可以要求监管的银行承担赔偿责任。

　　开发商的其他债主在保留好各种证据的前提下，也应该及时申请冻结开发商的相关资产，通过诉讼的方式维护自身的权益。