5月东莞楼市成交量价齐升 以价换量将成过去式

市统计局数据显示 5月新建商品住宅网签约6210套 销售面积环比增三成

　　昨天，记者在市统计局官方网站上看到，5月全市新建商品住宅成交6210套，均价达8618元/㎡，环比4月量价齐升。业内人士表示，5月进入楼市首个营销旺季，供应量大增刺激购房者出手购房，而由于成交持续火热，库存缺口仍大，预计未来楼市“以价换量”情况将减少，而价格或将平稳上涨。

　　数据：5月楼市成交价稳中有升

　　前天，东莞市统计局在官方网站上公布了今年5月份全市新建商品住宅成交情况，数据显示，2013年5月，全市新建商品住宅网上签约销售6210套，环比4月增加了1157套，销售面积66.60万㎡，环比上涨了30%。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为8618元/㎡，价格方面维持着平稳上涨趋势。

　　此外，统计局公布的数据还显示，5月份，全市新建商品住宅网上签约销售套数排前5位的镇街分别是塘厦、南城、松山湖、凤岗、万江，而销售面积排在前5名的则是塘厦、南城、凤岗、万江、樟木头。

　　另外，5月销售均价高于全市均价8618元/㎡的共有9个镇街，分别是莞城、东城、南城、厚街镇、虎门镇、塘厦镇、长安镇、茶山镇和松山湖。

　　原因：楼市旺季供应井喷拉动成交

　　5月是楼市的销售旺季，从4月底开始，不少楼盘开始入市，到5月更是进入了供货高峰期，大量的楼盘入市也刺激了购房者的购房热情。

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，5月全市商品房新增供应放量明显，共有39个项目有新产品上市，住宅供应8691套，供应面积突破100万㎡大关，高达113.07万㎡，是2011年9月以来的最高水平。

　　据了解，2011年至今东莞的月平均供应量维持在47万㎡的水平，实际上，2013年1~4月，东莞住宅每月供应平均亦只有35万㎡，市场供应紧缺现象较为明显，而5月作为全年首个营销旺季，供应量井喷，主要原因是这个月对于各大房企来说，是完成上半年业绩一个至关重要的时间节点。各房企根据自身实际情况，通过对市场的把握纷纷调整营销策略，加大供应力度、推售节奏及宣传力度，为市场及时补充丰富的房源选择，配合多样的优惠促销手段，以刺激购房者出手。

　　现状：库存没明显增长市场缺口仍大

　　另外，随着供应量的大幅增加，全市商品住宅库存面积终于止跌， 据东莞中原地产研究部统计数据显示，截至5月31日，全市商品住宅库存面积为468.65万㎡，终止了自2012年9月开始的连续8个月的跌势，但按照过去12个月住宅月均消化面积计算，目前商品住宅的消化周期为8个月。

　　东莞中原地产市场研究部分析认为，5月的住宅供应量是非常充足的，高达113.07万㎡，是过去19个月以来的最高水平，市场供应得到有效补充。但是市场需求亦非常强烈，4月市场成交量下滑，部分购房者延迟至5月入市，积压的市场需求也被激活释放。

　　虽然5月楼市可谓供需两旺，但库存面积并没有特别明显的增长，环比增幅11.03%。从消化周期的角度看，亦仅为8个月，相比2012年全年保持10~12个月的平均水平，显示市场缺口非常明显，并且不能单靠一两个月来快速补平。

　　预测：

　　价格上行压力显现

　　今年1~5月，东莞楼市整体态势良好，东莞住宅公积金新政、“新国五条”政策对东莞市场影响甚小，楼市向上态势强烈，成交特别是刚性需求持续旺盛，开发商对市场普遍持乐观态度，“以价换量”失去了市场基础，许多楼盘从4月开始已经陆续有价格向上调整的迹象。

　　东莞中原地产预计，6月市场成交态势继续往上，成交量将保持平稳上升，但由于投资需求不活跃，刚性自住需求是市场主调，所以价格不会出面明显的大波动，更多的是跟随收入和经济增长而增长。

　　与此同时，下半年大户型产品入市比例持续膨胀，价格上行压力显现。东莞中原地产市场研究部介绍，5月普通住宅(洋房+公寓)供应7355套(合并后数据)，其中120~200㎡改善型以及200㎡以上大户型产品供应1812套，占比24.6%，比例较4月同类别产品比例12.6%增长了12个百分点。大户型产品比例持续膨胀，一方面会造成市场一定的去货压力，更重要的是，大户型产品对整个住宅市场均价起到向上拉动的作用，价格上行压力显现。(记者 蒋幸端)

　　表/记者蒋幸端