北京限制预售证 “杀手锏”能否抑制房价上涨?

　　北京房产调控出王牌——预售证。

　　房价越调越涨这已成为不争事实，然而预售证的出现，则让北京的房产从限购转变为限价。通过预售证的限制，政府部门的调控价格将直接替代市场价格调控。

　　预售证的减少，很可能直接影响到市场预期。那么，这一“杀手锏”的出现将会给市场带来什么样的影响？北京房价真的能因此而被抑制住？

　　预售证入市被卡

　　和其他城市相比，北京的国五条细则强化其行政特色。

　　北京市住建委在新国五条出台后给出了新的限价方案，即：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　据悉，北京市住建委如今已经扣押了近40个项目的预售证。在这些被扣押的预售证中，包括万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目，而在上述知名企业项目较为集中的大兴区，被卡预售证的项目就已去掉7至8个。北京市住建委称其正就如何调整项目价格与开发商进行协调。

　　从北京市房地产交易管理网显示的数据来看，从今年4月1日至5月31日，共有41个楼盘获得预售许可证，而去年同期则有52个楼盘获得预售许可证。

　　“我们在大兴的项目，今年本打算进行二次开盘入市，但至今都没能拿到预售证。据说是因为价格未通过北京市住建委的审查。”某房产公司工作人员告诉中国商报记者。

　　那么，住建委限制预售证到底是因为什么呢？

　　“住建委限制预售证的主要原因在于给地产商施压，限制房价的过快上涨。这期间房企高价拿地，楼市成交量价回升，政府层面的压力巨大，政府希望通过预售证来直接干预房价，从而减轻舆论压力，遏制房价过快上涨。” 中投顾问房地产行业研究员殷旭飞接受中国商报记者采访时说，申报价格高于周边在售商品房价格，确实难以通过住建委的审批，政府本质目的在于抑制房价，将房价限制在一定范围之内。

　　国家统计局5月份发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示与上月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。

　　从以上数据可看出，在这70个大中城市中，已有超过九成的城市房价上涨。市场的火热场景，让相关部门不得不使出杀手锏——控制预售证。但是，这真的就能够对市场产生影响吗？

　　“没有预售证，导致地产项目即使工程结束也难以上市销售，在一定时间内或将减少可上市销售的商品房，导致商品房市场供给减少，虽然政策意图在于控制房价，但是依然影响购房者预期。” 殷旭飞说。

　　中和世纪房地产研究员分析师陈琳认为，限制预售证，从某种程度上延缓了新盘入市。虽然在新盘的价格上有所控制了，但是从另一方面也增加了二手房的价格压力。

　　一场政府与开发商的博弈

　　如果拿不到预售证，开发商将如何去应对呢？房价将会出现怎样的变化？

　　来自一部分业内人士的声音表示，如果政府也像卡住期房价格一样死卡现房价格，则很可能导致开发商“无房可售”，对于原本供应紧缺的市场来说更是雪上加霜。

　　尽管北京新盘出现供应缺口，但住建委对楼盘价格依然是分毫必争。面对此现象，北京的开发商便采用“房款和精装修款项分开缴纳”的方式与其博弈。于是，一场政府与开发商的博弈就此拉开。

　　“据我说了解的，有的企业为了能够拿到预售证，采用‘精装拆分’的方式去应对。” CRCI研究中心分析师沈晓玲告诉中国商报记者说。

　　所谓的“精装拆分”，即是开发商在住建委批复的房价上每平米单加上三五千元的装修费再卖给购房者。这样不仅能够给足“限价”的面子，开发商也能获得预期的利润。如此一来，假如以一套一百平米的房子来看，那么，开发商将能够从中获利几十万元。

　　“市场经济体制下，行政手段或许可以取得一时的效果，但是难以抵挡市场供需的严峻不均衡。随着时间推移，市场必然会寻求各种方法来摆脱政府‘这只看得见的手’。” 殷旭飞对中国商报记者表示，如地产商可以压低价格来获取预售证，然后通过房屋装修费等方式来提高购房者实际支付的房价，这种行政手段确实没有触及到楼市的供求关系，甚至催生“寻租行为”。

　　显然，从表面看起来，开发商这样的应对方式很符合“限价”规则，但实际上开发商用装修款变相涨价。然而，这对于购房者而言，购房时需付出房价和装修费两部分费用，总支付价格变相提高了。

　　“限制预售证，这对于高端项目的房企影响比较大。”沈晓玲说。据悉，在涨与控之间的相互僵持中，使得原本是高端楼盘销售旺季的5月略显冷清。然而，去年同期均价4万元/平方米以上的项目共有三个入市，而今年仅有一个。

　　目前，北京市昌平区的某别墅项目终于获得预售证。该开发商原计划把二期项目入市的价格上涨10%，但最终定价还是与一期几乎持平。经过四轮谈判，最终开发商只能妥协。

　　那么，在这样的“限价”背景之下，开发商采取的“精装拆分”方式是否与价质相符合呢？中国房地产学副会长陈国强认为，其实“精装”质量和价格是否相符的问题一直都存在，目前出现的“精装拆分”，本质上是为了应对价格审批，是规避政策的一种方式，主要是为了得到预售证。因此，“精装拆分”有可能出现质量和价格不相符的情况。

　　据悉，北京市住建委正在调研“精装拆分”的现象。但有消息人士透露，住建委并不会进行一刀切的否决，会有具体的规范性办法出台。

　　然而，目前也有很多的开发商并不愿意就价格问题做出妥协，与政府一直处于僵持状态。那么，这样的僵持状态会持续多久？我们不得而知。

　　一如既往的治标不治本

　　一直以来，针对房地产市场的调控政策，政府部门可谓“五花八门”。然而，问其调控效果怎样？却总是难以令公众满意。

　　沈晓玲认为，限制预售证看起来似乎是控制了价格，但这只是表面现象，且不足以对价格形成明显的调控，影响只是暂时的。

　　殷旭飞指出，住建委采用预售证的方式来抑制房价的过快上涨，其初衷是好的，但是政策的实际执行效果则难以让人保持乐观的想法。执行此规定，首先政府与开发商之间必然存在一定的博弈，开发商可以选择死扛；也可以选择先低价申报，然后通过其他渠道高价售房。

　　“政府难以规避更多的漏洞和市场‘高明的手段’，因此仅靠一张‘预售证’恐怕难以对房价产生实质性的影响。” 殷旭飞说。

　　有业内人士指出，政府定价的行为，不但伤害了开发商的热情，在某些程度上违背了市场规律，限制新房入市，让刚需者无处可选，只能是购买二手房，二手房放量，势必带来价格的上涨。

　　CRIC研究中心分析师杨晨星曾接受中国商报采访时表示，倘若要想真正地调控房地产价格，不能单纯地从政府给预售房定价开始，应该从土地供应、区位规划、解决刚需等多方面入手。否则，所有的调控都是短期效应。

　　然而，在陈国强看来，现在需要认真考虑的是，如何厘清政府与市场的边界。政府要做什么，企业要做什么？两者之间不是没有界限。政府要做的是制定合理规则并做好监管，至于建什么样的房子、卖什么样的价格，都是由市场决定，政府不应伸手过长。

　　同时，中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，限购就已经是不对的做法，现在又升级到限价。政府与市场的边界如果不清晰，就会带来市场的伤害，最终吃亏的还是普通百姓。见习记者 向劲静