“限价令”后首现开盘潮 楼盘报价下降售价没降

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“限价令”后 楼市首次出现开盘潮 两套价格体系开发商玩数字游戏———

　　今年以来一直困扰着京城楼市的供应荒，在踏入6月份后突然有所缓解。截至上周末，也就是6月16日，北京全市在半个月左右的时间里一共批下了16个期房和现房项目的销售许可证。不仅如此，根据亚豪机构的统计，加上先前已经领证到6月才正式开盘的项目，京城楼市在6月前16天里共有23个项目入市，为北京带来了4346套新增房源。

　　对比此前，北京每月的新盘数量始终在20个左右徘徊，再加上限价令的严格把关，导致楼市长期处于供不应求的状态。上个月一度还有媒体报道称，每个新盘甚至都需要副市长的亲自签字才能“放行”。而此次，单从前半个月的供应形势看，更多的项目似乎掌握了取证“通关”的方法。不过，业内人士仍表示，暂时的供应小高潮并没有改变楼市的整体趋势，各个热点区域的项目也没有出现价格竞争的情况，整体成交均价仍旧是平稳中小幅上涨。

　　开发商报价下降 售价却未降

　　不过，由此判断开发商平价或让利入市销售有点为时过早，很多购房人在售楼处实际上并未感到价格有所松动。

　　有购房人就反映，其在通州某项目看房时发现，该项目在近期取证时的报价最高为21496元/平方米，与去年10月份申报的21922元/平方米相比甚至略有下调，但申报价格的下调却并未没有在实际销售中体现。相反，数据显示，去年10月份销售的房源成交均价为18692元/平方米，而新开的房源则采取突击提高精装修标准的方法，开发商声称，由曾经的3000元/平方米的精装修提高到4000元/平方米的标准，售价不但未降反而跟着提升了1000元/平方米。

　　由此看出，一些项目的开发商在充分利用两个不同的价格体系，一方面通过降低申报审批价格来公关住建委，另一方面，在实际销售中，则通过各种方式依然保持着小幅涨价的态势。

　　另一个位于通州的项目金地格林格林在6月11日开盘时，推出了刚刚取证的千余套房源，7栋住宅楼的申报预售价格约在19000-21000元/平方米之间。而该项目上一次取证是在今年3月24日。当时4栋楼公示的拟售价格约在19000元/平方米。对于这一价格的上调，项目有关人士对记者表示，上期取证房源均为毛坯房，本次取证的2栋毛坯房源，依旧保持在19000元/平方米的水平，其余预售价达到2万元/平方米的5栋楼是精装房源。

　　对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅对记者表示，经过了两个多月的摸索，开发商对于“限价令”的游戏规则已经了然于胸。为了顺利“通关”，一些项目要么取消精装修，但并不降价；一些项目则增加精装修，以此为“合理”涨价的说辞。还有的充分利用拟申报价格和实际成交价格的不同，一面降低拟申报价格给主管部门看，一面对于实际售价则仍以平稳微涨为主。

　　亚豪统计数据证明了这一点，6月份截至16日，京城楼市新盘的报价为24498元/平方米，与5月份同期的27723元/平方米的新盘报价相比，环比下降了11.6%，超过一成。但在实际成交方面，截至16日，新房成交均价为22737元/平方米，甚至相比5月份同期的22677元/平方米的成交均价还出现了小幅上涨。开发商为了获取预售证所做的“让利”并未体现在实际的销售环节。

　　新盘靠“低价”获证入市

　　“限价令”严格把关，一度让楼市供应出现断顿现象，从5月中下旬开始，北京楼市的供应量和成交量才逐渐回升，但进入6月份以后，23个新盘的集中入市还是让不少人感到意外。

　　是“限价令”松动了，还是楼盘降价了？有房企内部人士透露，除了个别高端别墅项目开到10万元的高价以外，6月取证入市的老项目基本都有一个共同点是，此次预售价格和前期相比要么持平，要么下调，才最终被住建委放行。之前一些项目动辄10%左右的涨价幅度如今已很难获得预售证了。

　　像6月11日取证的房山长阳的中粮万科紫云庭，申报的最高拟售价格为18804元/平方米，而该项目上一次开盘是在去年的12月份，成交均价也在18000元/平方米左右。

　　同样情况的还有在6月初连续两次取证的房山区金地·朗悦项目，这两次预售价格都在2万元/平方米上下。相比于之前的签约价格，基本相同。

　　不难看出，多个项目在调低报价后顺利入市，由此带来的供应潮也明显拉动了交地大幅上升。亚豪机构据北京市住建委的签约数据整理后显示，截至6月16日，北京商品住宅网签量为4525套，环比5月份同期2638套的签约量，大幅上涨了71.5%。尤其是中小户型的刚需楼盘，几乎都是开盘便售罄。

　　加快推盘节奏

　　新房开盘量将创年内新高

　　京城楼市的价格虽然未有下降，但供应量的上升已成为事实。靠快周转赢得利润的开发商也显然有些“按捺不住”了，积极寻找开盘机会。

　　大兴某项目负责人就表示，该项目原本积累了上千的意向购房人，但由于价格审批一直没有过关，从4月份起开盘计划就一拖再拖，已经有不少购房人流失到了周边项目和一些二手房，为了抓住剩下的购房人，该项目也在积极找机会入市。

　　除此之外，即将到来的年中报表也让不少上市房企积极运作开盘，希望能迅速回笼资金，在年中报表上给出“亮丽”的数据。

　　像金地集团旗下的格林格林和朗悦两个项目都在近期开盘。此外，像万科、保利、金地、龙湖等不少大型房企在进入5月份以后，在全国土地市场上动作频频，几十亿甚至上百亿元的土地出让金，也导致这些房企需要新盘入市不断增加回款，进一步促进了6月份的供应高峰。

　　有业内人士就预计，6月份楼市开盘量有望达到今年新高，北京楼市库存也会随之增加，这或将在一定程度上缓解当前楼市供求部分失衡的现状。

　　文/本报记者 李桁