京郊商铺涌现投资热潮 是否物有所值？

　　富力·盛悦居商业部分只剩十几套百平米以上的商铺待售，售价在3万-6万元/平米。新京报记者 裴旋 摄

　　6月22日，位于通州的北京ONE国际广场开盘，当天售出300套商铺，均价6万元/平米；6月29日，位于大兴天宫院的龙湖时代天街最后一期餐饮商铺开盘，价格3万-7万元/平米。曾经被很多人看淡的京郊商铺，热度正在悄然上升。售价也呈现水涨船高的势头，令不少人大呼“看不懂”。

　　京郊地铁上盖商铺热销

　　目前，由于北京购房政策的限制，不少投资客把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。统计显示，今年5月，北京商铺市场上现房商铺成交18370.91平米，环比增加2319.14平米。成交均价首次超过了3万元，为33023元/平米，环比上涨22.83%。

　　记者在北京商铺销售市场上了解到，近日，不少楼盘在住宅供应售罄之后推出商铺，都赢得了火热的销售业绩，甚至当天“日光”。

　　6月22日，位于通州新华大街的北京ONE国际广场开盘，记者从项目销售负责人那里了解到，项目当天售出300套商铺，均价6万/平米，成交额超过3亿元。

　　记者了解到，近日同样热销的商铺还有位于旧宫的富力盛悦居、亦庄的龙湖时代天街、常营的龙湖长楹天街。这些商铺大多位于北京四环外，而且绝大多数都有地铁上盖的特点。

　　据介绍，龙湖长楹天街风情商业街商铺2012年下半年集中开盘，接近200套，均价6万/平米左右，现已基本售罄，商业总共销售金额破30亿。

　　龙湖时代天街上周刚开盘的的餐饮商铺也已经售罄，前期开盘115人拿号，50套销售完毕，售价3-7万/平米。现场销售人员对记者表示，“最后一批商铺将在7月中下旬开盘，如今排号超过百人。”

　　此外，位于旧宫的富力·盛悦居项目也开盘不久，据富力·盛悦居销售负责人介绍，即将完工的富力·盛悦居商业部分共有72套可售商铺，现在只剩十几套百平以上的商铺待售，售价在3万-6万元/平米。

　　京郊商铺售价逼近亚运村？

　　除了热销，京郊不少商铺的价格也引起了不小的关注，通州的北京ONE国际广场均价6万元/平米，位于大兴天宫院的龙湖时代天街餐饮商铺价格3万-7万元/平米。记者调查中发现，京郊热销的商铺和北京四环附近的部分区域二手商铺价格差别并不算大，如中关村商圈9万-11万元/平米，亚运村商圈6万-9万元/平米，望京地区5万-8万元/平米。如果投资接近6万元/平米的价格购买京郊区域的商铺，会有合理的投资回报吗？

　　中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为，现在的商铺投资，从租金测算上看，如果在15年以内收回成本是相对合理的投资回报。位于京郊的接近6万元/平米的商铺，相对于周边区域的租金测算来说，价格应该是会偏高一些的，主要原因有三点，首先开发商是像龙湖这样的大牌开发商；其次，70%以上的商业都是自己持有；第三，物业都有地铁上盖的极大优势。不过，由于商铺所在位置位于新区，投资商铺时，对于未来的租金测算有很大的不确定性，完全靠个人对市场的判断，同商业核心区没有可比性。

　　王永平表示，京郊新区的商铺投资，随着未来的人口增长，商业氛围的增加，其成长性是毋庸置疑的，但在什么时间节点能看到投资回报也是不能预计的。

　　■ 二手市场

　　成熟商铺价格两年涨幅近半

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，从目前市场上看，成熟商圈的二手商铺价格近两年有大幅上涨，涨幅在40%-50%。

　　位于CBD区域的新城国际两年前的二手商铺价格在6万/平米左右，现在的价格已经超过10万/平米，两广路上富力广场前年有5万价格的二手商铺，现在价格涨到8-9万/平米。

　　从区域上来说，CBD区域的二手商铺价格现在普遍达到11-12万/平米，金融街商圈9-10万/平米，中关村商圈9-11万/平米，亚运村商圈6-9万/平米，燕莎板块10万元/平米左右，两广路周边7-10万/平米，望京地区5-8万/平米，个别商铺的价格因地理位置的原因差别很大，但是投资二手商铺在原先售价基础上还要增加转让费等一系列的费用。

　　总体来说，核心区域的商铺对多数中小投资者来说投入成本过高，因此地理位置和商圈成熟的京郊商铺，一般会受到首次入市的投资者欢迎。

　　■ 专家建议

　　出手买铺前做好三项考察

　　●RET睿意德执行董事张家鹏：

　　投资商铺，应该重点考察三个方面。一是可视性，也就是看地段。选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，更要以发展的眼光，来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。

　　二是看人流情况，看硬件情况。周边是否有足够的人群支撑商业的发展，多比对周边的商业出租水平而不是住宅。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。

　　三是轻概念，重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。本版采写/新京报记者 裴旋