撤销令考量业主自治边界 物业撤业委会是否妥当

　　最近，陕西省渭南市临渭区的朝阳路惠园小区发生了一件稀奇事。该小区业主委员会将渭南市住房和城乡建设局告上法庭，原因是该局所属物业办发出《关于撤销渭南市朝阳路惠园小区业主委员会备案的通知》，建议小区组织建立新的业委会。

　　在同一个小区，新的业委会正紧锣密鼓地筹备，老业委会却因被宣布撤销备案义愤填膺，准备依法维权。政府机构的物业办在居民小区的物业事务中，该担当怎样的角色？管多管少如何界定？物业办、业委会和居委会三者的关系如何理顺？发生在惠园小区的这场“民告官”的官司，为各地的居民小区提供了一个典型的样本。

　　矛盾凸显

　　6月26日，记者来到位于渭南市朝阳路的惠园小区。记者看到，该小区草木葱绿，规划整齐，道路干净。在小区中心广场活动的多位业主告诉记者，现在物业公司的服务让人比较放心，大家基本满意。物业人员良好的服务态度和主动的沟通，让业主和物业公司之间的关系很融洽。

　　据了解，惠园小区从1999年入住开始，现有住户1300多户，占地面积13万平方米，十余年间一直没有成立业委会，由一家叫朝阳公司的物业企业管理。直到2011年12月26日，惠园小区的业委会才成立。第二年，业委会炒掉了此前的朝阳公司，由祥云公司为业主们提供物业服务。但没想到，在选择物业公司这个问题上，业委会内部出现了重大分歧。

　　惠园小区业委会主任郭克明告诉记者，朝阳公司撤离小区后，表示仍然想重新回到惠园小区。一些业委会成员也认为，应该让朝阳公司回来重新管理小区。2012年3月，惠园小区11名业委会成员先后有6名委员提出书面辞职请求。“主要是在选择物业公司上，大家意见不一致。”提出辞职的业委会副主任委员杜彩萍告诉记者。

　　依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。2012年5月20日，郭克明等留守委员召开了业主大会临时会议，重新补选了4名委员。次日，郭克明将这次改选公告交到了渭南市住房和城乡建设局所属物业办，要求对原先的备案情况进行变更。

　　利益之争

　　记者在调查中发现，在惠园小区中心广场旁边有一座两层小楼，惠园小区社区居委会的办公大厅就在此。祥云公司负责人王妙芳告诉记者，原先的朝阳公司一直没有对居委会收物业费，当祥云公司表示要收取相关费用时，遇到了居委会的抵触。

　　更大的利益焦点还在于门面房的租金。杜彩萍告诉记者，小区中心有十几间商业门面房，其出租的费用每年约有十几万元。本来应归全体业主所有，但此前这笔钱一直由朝阳公司收取，朝阳公司走的时候也一并拿走了这十几年的门面房租金，没有留下一分钱。这笔租金究竟去向何方，一直未知。郭克明说，有了这些收入的朝阳公司，对居委会的水电费自然网开一面，也深得居委会的青睐。

　　记者试图采访惠园小区居委会雷主任，遭到其拒绝。

　　陕西省物业管理协会秘书长刘如强告诉记者，陕西省有两千多家物业公司，在交接物业项目时，很多企业都是包裹一卷，屁股一拍走人，没有任何财务交接。

　　一纸诉状

　　2012年5月22日，渭南市住房和城乡建设局所属物业办发出了《关于撤销渭南市朝阳路惠园小区业主委员会备案的通知》，该通知称，“经研究，决定对渭南市朝阳路惠园小区业主委员会备案证明(2011年12月15日)予以撤销”。

　　该局物业办负责人章星火告诉记者，惠园小区业委会内部已经出现了裂痕和矛盾，退出的委员人数超过了一半规模。按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条的规定，应当进行重新选举，产生新的业主委员会。据此，物业办才发出了上述通知。章星火表示，撤销这种方式或许欠妥，因为《陕西省物业管理条例》等法规没有赋予物业办这样的管理权力，但相关法律也没有明确物业办没有这项权力。

　　郭克明却认为，物业办下达撤销业委会备案的通知没有法律依据，他们将依法维权。

　　今年6月21日，渭南市临渭区人民法院已对惠园小区业委会状告该市住房和城乡建设局立案。

　　●观点

　　物业办涉嫌越权

　　陕西省行政学院工商系物业管理专业教研室教授 张静

　　按照我国相关法律规定，在业主代表大会制度的设计上，对于广大业主的自治权利给予了充分的考量。业主委员会是一个完全自治的组织，广大业主具有充分的自治权利。法律只赋予了物业管理机构、街道办事处等相应的监督权，并没有赋予他们所谓的撤销权。渭南市住房和城乡建设局物业办的一纸撤销，显然越权了。

　　依据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条的规定，惠园小区业委会有6名委员提出退出，并不意味着原有业委会必须解散，他们仍然可以继续开展工作。这个官司表面上是业委会不服物业办的撤销通知，实质上反映出了物业办、业委会、居委会、物业公司和业主之间，在和谐关系的共建上出现了较大的问题。

　　小区是一个大家庭，应该通过营建社区结构模式来解决“家里”的各种矛盾。居委会管理社会事务，业委会是小区物业管理事务最高权力机构的执行机构，物业公司是业委会的聘用对象，业主是小区真正的主人。业委会代表业主行使管理小区的权利，物业办和居委会应当协助业委会和物业企业开展工作。

　　业委会自治有据

　　陕西省物业管理协会秘书长 刘如强

　　多年来，只是听说业主和物业公司闹矛盾、打官司。可是，业委会和物业办的法律纠葛却是第一次听说。

　　按照 《陕西省物业管理条例》的规定，业委会成立后应当依法到行政主管部门物业办进行备案，但是却没有明确规定物业办应当如何去管理业委会。业委会应当是在居委会和街道办事处指导监督下的一个完全自治的民间组织。记者 徐文智 周余涛