广州楼市走向预测：外围成交看好 房价稳中小升

　　2013年上半年，火热的楼市让品牌房企基本都交出了一份漂亮的成绩单。展望下半年，市场总体将去往何处？根据合富辉煌最新发布的2013年下半年广州住宅市场预测报告，下半年预计广州将有超过36000套新货可以推出市场，预计120平方米以下的中小户型依旧是供应主力，将超过六成，但在“限预售”背景下，81%货量未有预售证，下半年推货有较大变数。另外，中心区以及番禺的中大户型接近或过半。外围部分区域板块凭借价格优势成交继续看好，优势突出的豪宅继续受到实力买家的青睐。

　　据分析，2013年下半年广州大部分区域新货量增加，其中番禺、花都、南沙三区预计新货共计2.1万套，占十区总供应的近六成。萝岗、荔湾和天河明显增加。其中，均价超过40000元/平方米的高端项目预计有超过2000套可以推出市场，但受限预售影响大。南沙及萝岗中小户型项目较多，中心区中小户型占比过半，荔湾区尤其多。

　　上半年房价明降暗涨

　　据房王网数据中心监控阳光家缘数据显示：2013年上半年广州网签一手住宅47469套，环比2012年下半年降幅15.8%，同比去年同期升25.4%；成交面积5478665平方米，环比下跌15.7%，同比涨26.5%；一手住宅网签均价为13，655元/平方米，环比涨8.9%，同比涨15.7%。

　　数据显示，上半年广州月均价呈金字塔走势，3月成拐点。一季度1月份广州楼市延续自去年下半年以来转暖行情，3月由于购房者担心广州版国五条细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加而急于入市，致使一季度广州楼市火爆，前三月广州10区一手住宅签约均价为16339元/平方米，同比上升22.5%。

　　为应对即将脱缰的楼市，一季度最后一天压线出台的广州版国五条细则收效甚微，因此从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导的新规定。第二季度广州楼市在“三限”政策影响下成交量出现萎缩，4月量价急转直下，网签量环比大跌五成，整个季度房价也连续三月下跌。而在业内人士和市场的分析里，这只不过是为了掩盖繁荣楼市用技术性手段造成的“假象”。

　　“限价”政策覆盖的范围从去年仅对豪宅盘扩大为全市楼盘，并要求楼盘成交均价不得超过自身去年均价。而面对市场的强劲需求，开发商涨价是必然，“限价”政策让很多近郊刚需盘也受到影响，由于价格原因都推迟新货入市，因此刚需盘入市节奏相较去年也有所减缓，再加上3月的提前消化，现在的市场可以用“僧多肉少”来形容。同时政策也带来了阴阳合同、裸卖等现象的蔓延，因此现在很多楼盘的网签价格并不是眼见为实，房价“明降暗涨”。

　　外围区域仍是供应大区

　　作为历来的供应大区，番禺区2013年下半年新货约8000套，新货比上半年升约50%，为近三年的新高。其中华南板块占比近五成，主要为万科欧泊、诺德名都等楼盘，而洛溪及广州新城合计占比达三成，主要为尚上名筑、亚运城、丽江百事佳花园等。新货中120平方米以下户型合计占比51%，约4200套，对比上半年约2800套增幅近五成；120平方米以上户型占比49%，约3800套，其中200平方米以上产品近1300套，将有较多高端项目推新，如海怡半岛、时代外滩、珑翠、雅居乐剑桥郡、星汇文华、大学小筑等。

　　南沙区预计下半年将有18个项目，约5800多套新货供应，较上半年增加一倍。2012年底或今年年初动工的约有11个项目，其中全新盘有8个，在售项目有3个。下半年供应依旧是南沙中心板块占主导，南沙中心板块供应占比达七成，其中货量较多的有碧桂园天玺湾、南沙滨海珺城、星河盛世。

　　在花都，2013年下半年新货约8300套，与上半年水平相当；西城及汽车城板块合计占五成，主要为雅居乐锦城、雅宝新城、颐和盛世、保利高尔夫郡等。120平方米以下产品超六成，多个刚需盘供应，主要供应个盘有雅居乐锦城、颐和山庄峰、豪利花园、利峰城、祈福聚龙堡等；144平方米以上产品有所增加，占比超两成(以往144平方米以上产品供应不足一成)，大户型主要为锦东花园、雅宝新城、颐和盛世、合和新城、嘉汇城等楼盘供应。预计下半年花都区市场热度与二季度水平相当，成交相对乐观，但难以重回高位。

　　中心区价格仍将高位运行

　　上半年中心六区成交量占全市比例的22%，而另外近八成则由外围四区两市贡献，无论是供应量还是成交量，外围区域由于价低一直是广州楼市绝对的主角，增城市又是其中的大户，上半年增城以11118套的成交量夺榜首。个盘成交前十的楼盘中大部分也来自增城，前十排行里锦绣天伦花园、翡翠绿洲、锦绣御景花园以及合景誉山国际都来自增城，市区仅白云金沙洲楼盘保利西海岸上榜。南沙楼盘碧桂园天玺湾以1488套的成交量夺上半年销量冠军，网签均价为11097万/平方米。成交量前十的楼盘成交均价均不超过2万/平方米。

　　中心区域目前不仅房价坚挺，而且供应也不算多。下半年这一状况仍将维持。预计天河区下半年新货将接近2000套，相比上半年供应明显增加。天河区近年来一直以大户型高端及豪宅供应居多，下半年天河区新货中，120平方米以上及以下户型供应各半，这将一定程度缓解区域中小户型产品紧缺的局面。越秀区下半年可售新货比不多，约900套，七成供应集中在原东山板块，预计均价普超4万。120平方米以下中小户型供应占比四成，120-200平方米中大户型供应占比近六成。

　　合富辉煌分析人士表示，2013下半年的热点区域和板块以刚需自住产品为主，花都、金沙洲、萝岗，后市成交看好。中心区价格高位运行，优势突出的高端项目在价格追高和资产增值的冲动下，销售继续看好。此外，下半年土地市场高温延续，地价水涨船高，价格保持上升是下半年楼市基本趋势。在市场价格上升到一个新的平台后，成交难以大幅度放量，预计下半年成交量低于上半年。

　　网络调查近六成人看涨房价

　　搜房网近期举行的一项网络调查显示，过七成受访者认为上半年广州楼市热，其中42.41%的受访者更是表示楼市“很热”。超过60%的受访者对调控效果表示失望，认为没有实现应有的目标。尽管对未来政府调控政策走向无法判断，但近六成受访者看涨下半年楼市，认为房价或小幅上涨甚至可能大幅上涨。

　　广州限价限签政策实行两个多月后，效果如何？调查显示，78.27%的受访者认为上半年广州楼市“热”，其中42.41%的受访者更表示楼市“很热”。在此次受访者中，61.9%的人表示广州限价令对房价调控无效。对于下半年广州房价是否会下降，59.53%受访者异口同声予以否定，其中44.56%的人认为未来半年广州房价会小幅上涨，还有14.97%的人甚至认为会大幅上涨。

　　对于调控政策走向，调查显示42.56%受访者认为政府会继续从严把控楼市，而57.09%则认为政府未来将会适当放松调控，两种观点支持率基本持平。但仅0.35%的人认为调控会维持不变，可见多数购房者对新政还是持观望态度。

　　现今广州的房价已让不少人望而兴叹，但另一面也突出购置房产的高保值和升值空间，在多数人看涨下半年的情况下，最好的入手时机在什么时候？出乎意料，46.53%的受访者认为下半年不宜入手，但也有53.47%选择下半年入手，其中20.14%的人选择在7、8月份，14.24%则在9、10月份，还有19.1%选择在年底。

　　影响购房者买房的因素诸多，就目前而言，购房者更为关心房价，64.24%受访者以此为买房的首要因素，楼市政策和楼市本身条件相对后置。此外，调查也显示，刚需客一直是市场的主力军，在本次受访的人员中，计划下半年买房的人群有43.55%是为了满足个人自住需要。

　　文/图 南方日报记者 李广军

　　猜想一：市场供应总体充足但有变数

　　市场供求关系直接影响房价走势。2013年下半年，市场供应状况将会如何？

　　“我认为总体供应应该是比较充足的”，合富置业首席市场分析师龙斌在接受采访时表示，以广州为例，下半年的市场供应会呈现几个特点，首先，供应区域不均衡，外围区域占六成左右；其次，供应结构不均衡，中心城区接近四成，小户型消化快，大户型相对会较多。

　　但是，他提到，市场供应仍存在变数，主要是关乎调控政策是否会严厉，如果限预售加码，那么一些楼盘进入不了实际供应，可能会对盘源总量造成影响。据阳光家缘数据显示，广州可售房源数量明显减少，为45000套左右，正常应当是在60000套左右。

　　也有业内专家认为，此次，李克强总理强调，“盘活存量货币，用好增量货币”。在这个整体稳健货币政策的基调下，新增的信贷规模不仅会受到的限制，而银行的信贷方向也会有所选择，在结束应付短期高额拆借成本与部分短期吸储成本以后，银行业便需要收紧钱袋子过日子了，不仅在放贷项目上更择优，同样在放款利率上也会有所提高。那么对于中小型的房企而言，势必整个融资渠道受到较大影响，为了不影响整体的资金链，则对项目回款速度有所要求，进而会影响到项目的推案节奏与营销策略，所以在下半年，在工程进度允许的前提下，中小开发商推案节奏可能进一步加快。而对于大型品牌企业开发商，尽管“缺钱”对其影响相对有限，但多数在上半年大手笔拿地的企业仍必需及时拿到资金投入开发，因而也会出现加推现有项目加快回款的情况。所以，对于下半年的市场供应情况，整体上市量将会有持续增加。

　　猜想二：房价下半年涨幅或降低

　　仿佛是突如其来的“钱荒”，会否对房价造成直接影响？龙斌认为，银行间的钱荒与其业务扩张、外汇占款等均有关系，因此央行和政府适度降低了流动性，但是从社会总融资、利率、准备金率等多个指标来看，应当是特定因素带来的阶段性异常，下半年流动性收紧的机会不大，所谓钱荒也不会对广州的房价造成直接的影响，“以广州为例，毕竟广州楼市的供求关系与过去差别不大，需求大于供应的情况还算比较明显，刚需盘开盘均有较好的销售，甚至出现日光”。

　　业内认为，从5月全国各地地王满天飞的状况可以看出，房企对后市的预期比较乐观，拿地不可谓不疯狂，“不是一宗两宗，一线城市均有地王”，因此，地王也强化了楼市中长期看涨。业内人士分析，“地王”频出，房价上涨，归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖，土地财政问题不解决，空谈房价问题没有意义。如何稳定房价，抑制房价过快上涨追根到底一定要限制土地的价格，所以限制地价也成为调控楼市的又一重要环节。

　　整体而言，2013年下半年楼市平稳中略有上升是大趋势。“降价可能性不大，大涨也不可能，涨幅会比上半年降低”，龙斌表示，6月份数据已经显示，房价同比和环比的涨幅都已经开始下降。目前楼价已经到了一个新的高度，继续快速上涨将有可能影响销售，“市场也没有很强烈的追涨想法，已经更加理性”，特别是自住和首次置业占比较高的城市，房价上涨过快只会使得购房者不愿出手，最终影响销售，“房企从成交量上考虑也不会定价太高，除非不担心资金回笼，只求利润、不求销售的企业”，而且目前调控措施表明，政府限价意图明显，定价过高进不了预售，网签也会受限。

　　猜想三：调控政策也有不确定性

　　一线城市局部房价升温会否带来下半年的调控加码？有专家认为不会，因为国家的精力放在维持经济平稳上，对房地产业调控加码对上下游的影响比较大。目前，地方政府土地出让的情况已经好了很多，能缓解财政、税收、产业、就业等多方面的压力，从地方政府的层面，没有更高的积极性和理由来打压房地产。从国五条各地细则的出台来看，“各地基本认为完成国家的房价调控目标即可”。

　　龙斌认为，现在正处于一个政策效果的观察期。“过去的很多调控手段不科学也不配套，通过行政手段干预限价比较多，在社会经济有下滑风险的下半年，政府正致力于经济结构的调整，政策应当会以平稳为主”，他说，在这个观察期，政府或许会对过去的调控措施进行评估或进一步落实，寻求更有长效意义的调控思路。

　　猜想四：自住型买房无需等抄底越早越划算

　　2013年下半年，买房啥时候出手好？专家们的观点是：该出手时就出手，尤其是自住型买家，只要经济能力允许，越早买越划算，“城市的经济、基础设施、区域配套等都在不断完善成熟，早买总是比晚买便宜”。

　　要想从低点买到最划算的位置，专家们认为，“抄底实在太难，对于自住型买家而言，抄底并非很重要”。而对于投资型买家而言，可以投资稀缺资源，尤其是能代表城市价值；此外，跟着地铁和规划，顺着城市发展的大方向寻找洼地，投资发展中的新区域，都是不错的选择。南方日报记者 许蕾