佛山上半年一手住宅量价齐升 土地市场供应充足

上半年佛山楼市形势大好，一手住宅量价齐升。李细华 摄

　　时光荏苒，一年过半，中考放榜，几家欢喜几家愁。而在本场佛山地产行业“中考”结束之际，笔者调查发现，整个行业都在欢庆。回顾市场过去这半年，虽然受到“国五条”和“省五条”影响，但上半年佛山楼市表现抢眼：一手住宅市场表现“活跃”，商业地产可谓“凶猛”，土地市场一路“血拼”，就连“钱荒”事件都未能降低各大开发商的拿地热情。

　　在一众品牌房地产企业领跑之下，佛山新城、千灯湖金融C区、季华商圈、亚艺板块、顺德新城等部分区域表现尤为突出，并有望在下半年继续强劲发力。对于“下半年佛山房价问题”这一大众焦点，合富辉煌佛山公司副总经理黄保华、长信地产营销中心总经理徐伟钊等业内人士一致认为，下半年佛山房价将稳中有升，但上升空间有限。

　　量价齐升 刚需抢手

　　笔者本周从佛山住建部门获悉，今年1―5月，佛山一手房销售均价为8161.56元/㎡，同比上升4%。据了解，今年1—5月，佛山市新建商品住宅批准预售面积322.26万㎡，同比下降6%；住宅销售面积363.87万㎡，同比上升64%；销售套数32207套，以刚需户型为主，同比上升67%；销售金额2969712.98万元，同比上升71%，以上数据显示，佛山市上半年房地产市场量价齐升。

　　而从各大地产企业处反馈的信息来看，量价齐升所指非虚。据了解，今年上半年，保利地产佛山区域销售业绩达70亿元，相对于其120亿的年度目标，已超额完成任务。另一大地产巨头中海集团上半年销售业绩约43亿元，完成全年任务量超过七成，对于接下来的市场情况，中海地产信心十足，不论是刚需型、改善型，还是中海地产量身打造的千灯湖顶尖豪宅，下半年都将有更具优势的新货推出。自去年5月在南海金融C区高价拍下一块商住用地，万达在佛山地产市场横空出世，单凭一座万达广场今年上半年便已完成销售额超过20亿元。本地开发商的表现也是可圈可点，据长信地产透露，长信地产上半年销售量为14亿元，完成全年任务过半，下半年，除佛山市场外，长信地产或将发力珠三角其他城市。

　　事实上，从上半年住宅销售面积和销售套数来看，平均每套面积为113㎡，笔者走访禅城季华园、桂城城市广场一带的中介了解到，今年上半年，刚需客户仍然是楼市的“主旋律”，占60%左右，有30%为改善置业，这表明首次及改善型购房者在购房人群中占主导，首次置业者大部分是在佛山工作、生活的外地户籍买家。

　　根据市住建局网站监控数据，今年1—5月，禅城、南海商品房均价超过9000元/㎡，佛山新城、千灯湖等中心区域楼价普遍为15000元/㎡，顺德住宅均价约为7500元/㎡，高明和三水商品房价格为6000元/㎡左右。黄保华指出，在此价格基础之上，今年下半年佛山的房价或将小幅上涨。

　　买家愈发务实明星产品难觅

　　如果要评选出上半年的佛山“明星楼盘”，你会选哪个？本报在50名佛山市民群体中就做过这样一项调查，调查结果五花八门，呼声最高的万达广场也仅有8票。从中不难看出，虽然上半年推货楼盘数量众多，但真正给市民和消费者留下极深刻印象、被一致认可的则寥寥无几。

　　何为“明星楼盘”？一位不愿透露姓名的地产界人士认为，明星产品必定是引领行业风向标的产品，正如几年前的季华路金海广场一样，入市之后一度成为佛山商用物业的标杆品牌，不论从价格、品质还是实用性等方面来看，这一产品都备受好评，以致成为业内外公认的“超级明星”。

　　然而，放眼上半年佛山地产市场，有着这一特征的产品还真是难找。保利、万科等一线地产商显然走得都是“追求规模”的路子。在佛山，万科约有10个项目推售新货，保利旗下热销楼盘亦不下5个，但跟开发商们聊起这些楼盘的品质、优势等话题，答案则显得过于千篇一律。正如上半年的佛山地产广告一般，单调、不出彩无疑是主旋律，无一例外是“劲销XX亿元”、“‘N+1’赠送面积”、“地铁上盖”、“新城中心”等老旧噱头，虽然相对于去年底许多开发商直接在广告中标注价格的做法稍显“有调性”，但距离令人印象深刻尚有相当距离。

　　佛山世联房地产顾问有限公司总经理葛朴认为，这一现象的出现十分正常，在某种程度上它甚至是“佛山地产市场的良性健康发展”的最直接反映。“不论是广告还是营销，都是市场引导的结果，为什么广告不出彩？是广告公司太差还是策划人员无能？显然都不是，而是佛山市场并不需要过于花哨的包装，玩概念或者忽悠，佛山市场都不需要”。

　　朴实的广告，最直接的益处便是“沟通成本很低”，在葛朴看来，这恰恰是因为佛山购房者对地产市场及区域价值十分了解，“客户越来越务实，哪块地好、哪栋楼靓，他们有自己的判断”。

　　土地供应充足结构日趋完善

　　今年上半年，佛山土地市场的活跃有目共睹，溢价率攀升，地王频现。2月份，能兴海外投资管理有限公司以34.5亿元斩获佛山新城“巨无霸”地块，楼面地价4543元/㎡，溢价率达到130%；2月28日，金地地产以13.85亿元竞得桂城D11街区B宗商住地块，溢价率高达87%，楼面地价为7423元/㎡，成为2010年以来佛山出让单价最高地块；5月份，雅居乐12.2亿元再夺北滘商住地溢价112%，招商13.2亿元首度进驻德胜商务区 溢价103%；6月27日，南海推出里水镇沙涌居委上沙村地段南北两地块，吸金逾20亿元。

　　据不完全统计，今年上半年，佛山市共交易土地近300万㎡，与去年同期基本持平。

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，“今年上半年，佛山土地供应相对还是充足的，但根据往年经验，楼市在下半年的供货量相对较大，预计土地市场在下半年同样会红火”。实际上，在去年10月份，佛山商住用地成交面积和成交金额均达到全年最高峰，“今年全市土地供应计划出来之后，到目前实际推地量还不是特别多，接下来应该会更多一些”。

　　除了土地供应量较为充足之外，葛朴认为，土地供应结构日趋完善也是上半年土地市场的特点之一。与全国多数发展中城市相同，佛山市中心可供应地块逐渐减少，土地供应开始从核心城区往区外延伸，今年上半年，南庄、平洲、罗村、北滘等市中心的一、二级辐射区地块拍卖也逐渐升温，北滘新城的楼面地价已经提升至4000元/㎡，“这一趋势与新一届领导班子提出的城镇化发展思路不谋而合，外城区地价或将继续上浮”。

　　对于下半年佛山五区土地市场的发展趋势，业内人士王秋凤认为，禅城、南海和顺德是热点区域，三水、高明市场容量较小，土地市场关注度相对较低。“禅城是市中心，很多开发商都想进驻，但是可开发土地也不多了。南海、顺德都是产业强区，除了各区中心是热点之外，其他镇街都有各自的中心，除了以往的住宅开发之外，以后镇区核心商业地块开发会增加。” 南盼