东莞商住地供应创新低 多因素或刺激下半年推地

　　与全国一二线城市土地市场急剧升温、“地王”轮番登场的情况不同，东莞土地市场上半年表现平淡，商住地供应量下滑至近四年新低。

　　展望下半年，业内人士持乐观态度，因为虎门、塘厦、常平等热点镇区均有地块上市，而且不乏优质地块，东莞土地市场的推地高峰即将到来。

　　商住地供应疲软，出让金萎缩

　　今年上半年，东莞土地市场挂牌都以工业用地为主，商住地供应步伐持续放缓。

　　从各指标来看，上半年土地供应以工业用地为主，工业用地229.68万平方米，占土地总供应量的71%，商住地占比22%，与2007年工业用地占比18%、商住地占比80%，两者形成了明显的倒挂现象，充分反映在经济转型的浪潮中，政府加大重大项目的招商引资从而增加产业用地的配套需求。

　　今年上半年，商住地供应仅22宗，面积只有72.17万平方米，下滑至近四年来新低，仅高于2009年同期供应量。

　　与此同时，土地出让金也逐步萎缩。随着2012年东莞政府部门明显放缓土地供应步伐，土地出让金持续下降，今年上半年也延续了这一趋势。

　　今年上半年，东莞土地市场尤其商住地交易较为平淡，再加上市场缺乏热点区域的优质地块支撑，土地出让金急剧下滑。

　　中原地产东莞研究部提供数据显示，今年上半年东莞土地出让金合计50.1亿元，同比2012年下降20.99%，同比2011年下降45.79%，下滑至2010年以来最低位。

　　其中，商住地出让金28.87亿元，下滑至2010年以来低位，土地出让金大幅萎缩。

　　一线镇区供应商住用地超五成

　　值得注意的是，今年上半年商住地的供应全来自镇区，其中寮步成供应最活跃区域，城区商住地已经连续6个月都供应断档。

　　中原地产东莞研究部提供的数据显示，今年上半年寮步供应5宗商住地，凤岗和东坑分别3宗，塘厦和常平分别2宗，其余镇区均为1宗。

　　由于凤岗、东坑供应占地规模偏小，供应面积量不敌塘厦、横沥等镇区。从供应量来看，位列前三位的寮步、塘厦、横沥分别供应25.6万平方米、10.98万平方米、横沥9.85万平方米。无论是从供应宗数还是供应量，寮步均为最活跃的供应区域。

　　据研究预测，今年上半年商住用地供应一线镇区比重超五成，相信类似寮步、塘厦、横沥等镇将成未来商品房开发热点区域。

　　“随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀少，镇区的市场追随者增多，买方资金越来越多注入镇区已成为必然趋势。”分析人士说。

　　一方面，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本；另一方面，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期。

　　下半年或现优质土地拍卖潮

　　截止到7月3日，东莞市国土资源局公告显示，7月和8月东莞土地挂牌出让12宗商住、商业用地，面积合计67.33万平方米，其中有11宗地块集中7月挂牌出让，1宗地块在8月挂牌出让。

　　由未来一段时期商住地供应量来看，67.33万平方米的供应量已接近上半年供应的总量，分析人士预期下半年土地供应将会迎来一轮推地高峰。

　　值得注意的是，在下半年东莞土地市场这场推地高峰中，不乏热点区域的优质地块上市，比如虎门、塘厦、常平等热点区域均有地块上市，并且土地规模较大，综合素质较好，利于后期打造高端项目。

　　“可以预见下半年在土地供应增多、优质地块支撑下，土地市场将会明显升温，不少优质地块将呈现拍卖高潮。”分析人士称。

　　下半年推地放量，市场不乏优质地块，可选择区域广，或会吸引全国品牌开发商纷纷现身拿地，资金充裕的本土开发商也会伺机入市“淘货”。

　　分析人士认为，一方面，从过往政府推地节奏分布来看，往往呈“前松后紧”的推地步伐。进入下半年，土地市场供应量将会明显升温，政府为完成年度的土地供应计划，在上半年供应趋缓的步伐下，下半年将会加紧推地节奏，以保证顺利完成土地供应计划。

　　另一方面，随着上半年开发商的资金顺利回笼，对土地市场的需求增多，国土部门顺应市场需求乘势加推供应量。（记者/龚名扬）