教你点买楼：遭遇“一房二卖” 哪份合同有效？

　　房地产市场持续升温，房地产纠纷亦随之增多。趋利性使然，一些不良开发商为套取资金，将已销售的商品房重复出售；而部分二手房业主为了赚取更高房款，亦会违背诚信原则，将已出售的房产另行售予更高价者。“一房二卖”纠纷近年逐渐增多。

　　近日，时尚都市和时尚国际的业主听到“一房多卖”的消息，都很担心自己的房子可能在别人的名下。对此情况，看看专业律师如何解答。

　　律师说法：如果仅是用生活直觉去理解，实践中容易产生以下误区：按照“先来后到”的顺序，谁签订合同在先，谁的权利得到保护，可以取得房屋权利；后签订合同的没有法律效力。而正确的理解应为：即便卖房者“一房两卖”，只要两份合同均是买卖双方的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，就都是合法有效的。但是，鉴于标的即房屋唯一，上述两个合同仅有一个可以得到履行；不能履行的那份合同，则可以追究卖房人的违约赔偿责任。

　　各案要视情况具体分析，但一般会按以下原则确定顺序：(1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行；(2)均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的优先履行；(3)均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。另外，被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性，产生权利冲突时，优先于其他权利。

　　那么，合同未得到履行的买房人，如何追究卖房人的违约责任？这个问题视卖房者身份而有所区分，如果卖房者是开发商，则买房人可通过向开发商主张返还已付购房款、利息及赔偿损失来追究其违约责任。此外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　如果卖房者是私人业主，则买房人不能向违约者主张惩罚性赔偿。这时，违约纠纷的处理应以《合同法》作为依据，买房人可主张返还购房款和利息，赔偿损失。

　　至于如何规避“一房二卖”，法律人士提醒大家，要注意以下三点：一、签订买卖合同前，要全面了解房屋权属，到房地产档案馆查询房产的权属登记情况，并实地考察要购买的房产使用状况；二、签订买卖合同时，要有防范风险的意识，在合同条款明确注明并可加重“一房二卖”的违约责任；三、签订买卖合同后，尽快办理网签、合同备案及过户手续，买受人亦可向登记机构申请预告登记，让“一房二卖”彻底无机可乘。

　　黄剑琴