数读上半年南京楼市 新房月均成交量近7000套

　　编者按

　　今年上半年，南京楼市一片热火。新房成交量破4万套，二手房成交量破5万套，土地出让金达307亿。这些数据后面，体现了楼市怎么样的状态，哪些楼盘卖得火；哪些板块土地市场受追捧；二手房连续两个月价格上涨列全国第一，主要原因有哪些？本期《南京地产》，我们讲对这些数字进行详细解读。

　　新房成交：4万套月均成交量近7000套

　　截至2013年6月30日晚24:00，2013年上半年南京新房认购47022套，成交41327套，与2012年上半年31132套成交量相比上涨32.75%。这一数据也创下了四年来新高。

　　2010年和2011年的上半年，楼市相继出台提高二套房首付门槛和限购等调控政策，因此那两年南京楼市上半年成交量都不足2万套。去年春季开始楼市复苏，但上半年也只成交了3.1万多套，比今年少了近1万套。算下来，今年上半年新房成交量只比楼市最疯狂的2009年上半年的4.3万多套略少，创下4年来最高。

　　4.1万多套的成交，平均到每个月也接近7000套，日均成交量在230套左右，这一数据也是一个高位。特别是3月份，新“国五条”出台，出于对20%个税的恐慌，南京市民跑步入市，当年成交量达到了8447套。此后，虽然个税新政遭遇“悬停”，但房产税流言继续助推开发商卖房，4、5月份的成交量依然都超过7000套。

　　日光盘涌现，房价上涨明显

　　在火爆的氛围中，“连夜抢房”在上半年再次频繁出现。从板桥的金地自在城到江宁的中航樾府，从江北的江佑铂庭到仙林的栖霞枫情水岸，从河西的江湾城到城东的富力十号，买房人一直很着急，似乎错过这一波就买不到合适的房子。

　　上半年，买房人在跑步入市之余，只能无奈接受节节攀升的房价。去年，楼市中曾经有“3、2、1”的说法，即城中3万、河西2万、江宁仙林1万上下，而现在这个价格排序依据被打破，各个板块均提高了一大截。今年，城中不少楼盘开价都在3.5万元左右，有的楼盘直接“奔四”而去，地处鼓楼的豪宅长发曦和，预计将以4.5万元的单价重出江湖；在河西，大多楼盘都在“奔三”的路上快跑，有的楼盘甚至已经站稳3万；而在江宁，万元以下楼盘去年年底就彻底绝迹；城东板块，富力十号单价2.1万开盘热销八成，也站稳了“2”字头。

　　按照国家统计局的数据，南京今年前5个月房价共上涨了8.5%，涨幅仅次于京沪广深四大一线城市。

　　两江、河西板块主导南京楼市

　　今年上半年，哪些楼盘卖得最火？哪些板块最受购房者追捧？数据统计显示，2013年上半年江宁、江北、河西三大板块继续主导南京楼市，其中，好卖的刚需楼盘都集中在江北，而河西凭借改善房源热销领跑楼盘销售金额10强。

　　在2013上半年单个项目销售面积10强的榜单中，威尼斯水城和旭日上城组成的桥北组团携手六合大盘荣盛龙湖半岛入主前三，总销售面积达39.89万平方米，且领先优势明显。剩余的7个席位中，江北盘天润城、新城香溢紫郡以及中海万锦熙岸也顺利入围，刚需房源供应不足的江宁则仅有保利梧桐语和万科金域蓝湾两盘入榜。

　　销售金额10强中，华润悦府、海峡城以及中海凤凰熙岸所组成河西改善组团包揽销售金额前三，今年4月首次亮相的奥体楼盘莱蒙水榭春天也凭借多次热销挤进榜单。虽然“两江”6盘在后面穷追不舍，但大户型、高单价让河西赢得金额榜单“主动权”。

　　在楼盘销售金额十强中，分总价段成交情况看，销售最好的两个总价区间分别为80—200万、400—600万，威尼斯水城和华润悦府分别摘得的销售面积和金额“销冠”便证明这一点。而由于大平层的加入以及小户型供应不足，江宁在价格拼不过河西、小户型搞不过江北的情况下，整体表现中规中矩。

　　值得一提的是，无论是销售面积还是销售金额10强，单个楼盘今年的入榜门槛都比去年有所提升，例如今年的销售金额第10名天润城揽获9.33亿元，比去年第10名华新城足足高出3个亿。

　　二手房成交量：5.5万套

　　2013年3月初，南京二手房市场被“新国五条”彻底点燃，引发了一波疯狂过户潮。3月1.4万套，4月1.1万套，5月1.05万套，6月6900套，连续三月过万的过户量，创下了历史纪录。南京2013年上半年二手房共成交55135套，相比2012年全年的55767套基本持平。也就是说，南京2013年二手房市场只用了半年的时间，完成了2012年全年的成交量。

　　成交量放大，二手房房价也是一路飙升。2013年6月南京全市个人挂牌均价达到14500元/平方米，比年初13200元上涨了9.8%，同比2012年6月的12900元上涨了12.4%。而这一轮的飙涨，主要和学区房房价推动有关。

　　鼓楼、玄武二手房成交成“领头羊” 学区优势稳固

　　在过去的1-6月中，主城鼓楼和玄武区成为南京二手房市场上绝对的“领头羊”，两区相加成交总和为12784套。而主城地区的学区资源是最为吸引购房者的。随着下关地区并入鼓楼，教育资源也开始渐渐“北进”。下关地区二手房上涨趋势居全市二手房上涨幅度之首。

　　不少购房者也纷纷表示，不少刚需表示，能一步到位的还是争取一步到位，这也是不少购置主城买家的初衷。

　　河西板块二手房价集体奔“三万” 学区资源不断进步

　　今年河西、奥体板块二手房价格的变化吸引了全城购房者的目光。随着龙江学区房不断优越，奥体教育资源不断进步。河西成为继主城鼓楼玄武之后，最受关注的学区房市场。

　　而随着学区房的持续火爆，河西地区的二手房价格可谓是节节攀高。包括奥体地区在内，房价已经开始集体冲击三万。而龙江地区凭借学区房优势已经有不少名校学区房破三万。奥体地区由于交通配套等优质，冲击三万的房价也是临门一脚。

　　前几个月，建邺区交通资源已经开始重新调配，自我优化。而随着教育调整的不断进展，区内教育资源也受到优化。学区资源不断进步，成为奥体二手房市场价格变化的推动力。