广州中心区预售证“限量”发放 房企遭遇回款难

市中心楼盘预售证“滴水”难解“近渴”

　　“2月底看中两个市区新盘并且参加了相应团购，一直在等开盘。快半年过去了，一个楼盘依然没有拿到预售证，一个楼盘仅仅拿了几十套房产的预售证，开盘时根本抢不到。”计划购买婚房后便领证结婚的周小姐被市中心楼盘“捂盘”待售情况折腾得有些心力交瘁。

　　记者注意到，6月底至今，天河、荔湾等多个中心楼盘开始获得久违的预售证。记者发现，虽然获得预售证楼盘增多，但中心区的推盘并未出现相应增加。市区大部分楼盘获得的预售证少得可怜，仅仅几十套，不少楼盘拿了预售证依然“捂盘”蓄客。

　　中心区预售证“限量”发放

　　6月底至今，中心六区的楼盘开始“逆袭”，荔湾区的中信西关海、路劲隽泷湾、保利塞纳维拉，越秀区的骏文雅苑，海珠区的罗马家园，天河区的佳润上品菁园、天健上城等近十个楼盘先后在预售证上有所“斩获”。

　　但市中心的新房供应并未出现相应的增长。据记者不完全统计，在获得预售证的楼盘中，似乎只有位于天河区的佳润上品菁园在7月初如期开盘，其他楼盘大都淡定地继续蓄客。

　　“虽然拿到了预售证，但是预售证发放量实在太少了。”佳润地产营销中心副总监李俊宏直言不讳，“现在政府控制预售证发放，我们400多套房子只拿到36套预售证，首次开盘一个小时就卖完了，其他的只能等，原则上每个月会批一些。”

　　记者致电刚获预售证的奥体中心新盘天健上城销售中心，一位销售人员告诉记者，该盘预计8月份开盘，现在在做诚意登记。“我们一期推出100~200套单位，现在诚意登记的客户就已有差不多200个了。”记者注意到，天健上城在7月初获得的预售证仅仅50套，和销售人员预计首次推盘的单位数有差别。“现在对于中心区预售证的发放控制就是一个月50套左右，所以我们只能等到预售证拿够了才能开盘。”销售人员直言不讳。

　　开盘遭“限签”房企难回款

　　一位业内人士称，天健上城地段，监管部门的“控制价格”大约在1.8万元左右，但销售人员声称天健上城“尚未定价”，可以参考周边一手新房的价格。“大约在2.1万~2.6万元之间，毛坯交楼。”对于超出定价的部分采取什么样子的方式处理，该销售人员称尚未开盘，一切都很难说。

　　另一些市中心楼盘则已开始借鉴增城等地的“双合同”模式。一个预计月底开盘推新的市区楼盘销售对记者直言，肯定是要用双合同的模式，再采取装修贷款和房贷分开贷款的模式进行操作。“如果不想承担装修贷款比较高的利息，可以把装修的部分也一次性付清，那首付至少要准备五成。”

　　不过，就算成功开盘销售，由于“限签”，中心楼盘的开发商回款也并不顺利。“现在佳润上品菁园开盘已经两周了，还没有成功网签一套，没有网签就无法进账，现在卖和不卖对我们来说是一个意思。”李俊宏对记者抱怨称。

　　业内看法

　　“双合同”监管或催生其他规避方式

　　“现在其实并没有成文的规定说市区楼盘开始放行，我们了解的情况还是比较紧张，不是说你申请就能放。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，目前市区楼盘预售证依然难以放宽，真正的“高价盘”，达到三四万元每平方米的，依然被限制得很死，无法拿到预售证。

　　而“双合同”的模式监管也越来越严格。近日，增城市国土房管局在接到群众举报后发布通知，责令违规房地产企业进行整改，要求房地产开发企业必须不折不扣地执行限价，否则将采取不予办理商品房预售证处理。

　　“如果市区大量楼盘也采取阴阳合同等规避措施，类似增城的这种监管迟早会蔓延至市区。”不过，黄韬认为，即使严格执行也很难从根本上杜绝开发商采取规避措施，“目前市区已有一些开发商直接采取现房转名后卖二手房的方式，不需要预售证这一环节。虽然二手房税费要占到总房款的10%左右，但总比按预售证价格只能便宜20%~30%卖出要好。”

　　买家反应

　　部分买家“用脚投票” 进入二手市场

　　“看中的市区新盘迟迟不开盘，眼看着楼价蹭蹭往上跑，究竟还等不等？”周小姐一早已参与市中心某楼盘的团购，半年过去了，眼看该盘连预售证都没拿到，周边的二手楼却一再涨价，不免有些着急。

　　“现在市场比较混乱，确实很难说目前该不该买房，看中的新盘还要不要等。”黄韬直言，“三个月到半年之内，楼价肯定是越等越贵，开发商短期内难现降价。”

　　等新房“遥遥无期”，部分实力较强买家已“用脚投票”，进入二手市场。合富置业近日公布的数据显示，2013年上半年，广州二手楼市首改买家入市增多影响，90~120㎡小三房的成交占比呈缓慢小幅增加的趋势。2013年上半年广州二手住宅成交套均面积为87.8㎡,较此前略有上升，其中90~120㎡的占比有所增加。2013年上半年广州二手住宅成交均价达18694元/㎡，环比2012年下半年上涨了7%，2万元/㎡的占比由上年的两成上升至三成以上。

　　“总的来说，2013年上半年广州二手住宅的成交面积、价格均呈走高的趋势，这一方面反映了实际楼价稳步上涨，也与部分实力较强的买家由一手市场回流有一定关系。”合富置业首席市场分析师龙斌博士表示。(潘彧)