广州高龄学位房买不容易卖更难 房贷获批成数低

淘金板块的学位房向来备受家长客户追捧。　　王雯倩摄

　　老旧二手房房贷获批成数低还款期限短

　　近日，有网友发帖吐槽，一对“80后”的小夫妻计划明年要宝宝，考虑到孩子的入学问题，他们打算购入一套水荫路小学的学位房。但从周边中介分行了解到的情况是，该路段的二手房基本都是楼龄超过20年的房改房，均价也在2万元/m2以上。“那么等宝宝读完小学，楼龄就差不多四十年了，到时候还能卖得出去吗？”“80后”小夫妻的购置学位房的疑惑可谓道出了众多家长买家的心声，本期二手楼市将邀请业内行家为其置业之路，指点迷津。 记者王雯倩

　　买家苦逼 水荫路二手学位房半年涨3000元/㎡

　　据了解，这对“80后”小夫妻所关注的水荫路板块，近半年学位房成交量总体变化不大，价格约有两成的涨幅。合富置业水荫分行主管俞毅表示，水荫路片区以低端物业为主，以新婚人士和学位房需求人士居多。现时楼梯楼均价大约为1.9万~2.3万元/m2，较年初涨价3000元/m2左右。因放盘量少客户需求大，使该片区的物业成交速度比较快，“如果盘源是中低层单位，基本上几日就可以成交。”

　　到此置业学位房的买家较喜欢60~70平方米的两房，总价预算在130万~150万元。业主方面，他们对楼市的后市走向较为乐观，认为未来楼价还有一定升幅，因此叫价都会比市场价稍微高一点。

　　这对小夫妻对于老旧学位房的置业顾虑并非个例，不少刚生了娃的“80后”对于购买老旧学位房有不少疑惑，比如楼龄超过20年的学位房，在申请银行贷款方面会受到哪些限制呢？日后孩子读完小学后，老旧学位房的楼龄已近40年，其转手难度又会有多大？

　　老旧散盘 首置商贷才批5成 还款期多在10年内

　　保来理财总经理助理卢敏菁表示，从实际操作来看，楼龄超过20年的学位房，确实要比楼龄较新净的二手房难申请贷款。由于不同银行对于房贷审批标准不一，内部操作上各有侧重，如果买家确定要入手，除要备足较为充裕的首付房款外，建议可找按揭公司或是多跑几家银行打探行情。

　　汇瀚银保部经理熊敏洁表示，房屋楼龄加上贷款还款年限为35~40年，因而楼龄超20年的学位房，公积金贷款年限一般为15年，而商业贷款年限一般为15~20年，具体年限要视乎银行政策和房屋情况。目前房屋评估价与市场价的差距相对较小，银行也会视乎房屋的知名度与具体情况调整贷款年限。

　　不过，有学位房热门板块的中介人士透露，一些楼龄20年以上的学位房散盘，其实际能获批的贷款成数和还款年限，不容乐观。满堂红农林分店店长李林生表示，经他们分行促成的老旧学位房，如果楼龄接近30年，即便买家是首次置业，其获批的贷款成数多在五成左右，二套房买家可获贷款的成数不到四成，这意味着买家需准备更多首付款。在还款年限方面，此类物业往往只能获批8~10年的还款期，“每个月的还贷压力比楼龄20年以下的学位房要大。”中原地产前进路二分行营业经理梁肇军表示，在老旧学位房买卖中，约六七成买家会选择一次性付款。

　　中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，如果学位房是框架结构的，银行对贷款年限的限制相对较少，“学位是刚性需求，老旧学位房再转手的难度并不大”。中原地产梅花路分行高级营业经理韦爱秋建议，买家可选择面积较小、总价相对较低的二手房。受制于学位房背后强大的“刚需”购买力，即便楼龄渐长，依然会有学位需求的买家承接。

　　热门学位房板块市况一览

　　农林下路板块：均价28509元/㎡

　　满堂红统计数据显示，学位房成交集中的农林下路一带，6月份二手成交均价环比上涨明显，二手均价达28509元/m2，环比5月份上涨了15%，同比去年6月份二手均价涨幅达到32%。该路段楼梯楼与电梯楼成交各占一半，6月份楼梯楼二手成交均价也达26394元/m2，楼梯楼均价环比5月份上涨约14%，成交比较活跃的主要有广工大院，执信南路一带的小两房。电梯楼成交集中在东风广场，二手均价在35000~36000元/m2，成交以两房、小三房为主，该板块有近33%的客户是选择一次性付款。

　　德政路板块：省一级学位房2.6万/㎡

　　据合富置业德政分行主管凌晨介绍，现时德政路板块楼龄较大、带市一级小学学位的低层楼梯楼均价约23000元/m2，而带省一级学位(如文德路小学)的学位房均价在2.6万元/m2左右。“由年头开始，该区学位房的均价以每月500元/m2左右的涨幅在提升。”买这类楼龄较大的学位房，需要格外留心楼宇结构和户口是否已迁出等问题。

　　淘金板块：成交暴增均价24632元/m2

　　满堂红统计数据显示，淘金一带学位房近期成交较热，而6月份二手均价出现明显上涨，成交均价为24632元/m2，环比上涨11%，同比去年上涨38%；二手房成交量环比5月增加近70%，电梯楼成交均价约26372元/m2，成交主要集中在波尔多庄园、世贸花园等。波尔多庄园二手均价31000~32000元/m2，世贸花园二手均价25000~27000元/m2。

　　东风东路板块：放盘量少成交不多

　　中原地产东风东路分行营业经理伍景强表示，东风东板块向来是学位房家长客的至爱，由于盘源紧缺，成交量相对较少，而价格则呈平稳上升趋势，近一个月以来升幅约2%~3%，其中，总价介于150万~230万元，面积介于50~80平方米的两房最受欢迎，其次又以总价约为250万~400万元，80~100平方米的电梯小三房，颇受实力“刚需”客户的追捧。

　　体育中心板块：二手价1.9万~2.2万/㎡

　　“自4月份起至今，六运小区学位房的价格逐渐走高，每套学位房成交价格上升了5万~10万元左右。”合富置业六运二街分行主管林计秋表示，现时该板块楼龄大的楼梯楼学位房成交价多介于1.9万~2.2万元/m2，成交量一直走旺。林计秋提醒买家购买老旧学位房时，首先要关注物业的户口、学位是否占用，其次是做好资金预算及付款方式，第三是关注楼宇的质量问题。