农房抵押流转试点难推 安徽两地三年无一例案例

　　记者日前在安徽铜陵、马鞍山两地采访了解到，近年来两地顺应农民需求，探索实施了农房确权、抵押贷款等试点工作，进一步明确了农民的财产权，拓宽了农民的融资渠道，取得积极成效。然而，由于相关法律政策的限制，试点工作始终游走在法律禁区边缘，难以进一步深入推进。随着城镇化进程的推进和农村的发展，农房确权赋能已是趋势，基层呼吁国家有关部门能尽快总结相关试点工作经验，从法律政策层面明确对这一探索的态度，让农民和基层明确方向，稳妥推进这一工作。

　　“担保利息高手续繁希望早日实现农房抵押”

　　在马鞍山市当涂县，集蔬菜生产、销售、加工于一体的黄池蔬菜产销专业合作社拥有社员425人，横跨7个乡镇12个行政村，蔬菜生产基地面达4000余亩，然而由于普遍面临贷款难、信用担保利率过高的问题，如何周转资金成了几百位社员的心头难题。

　　“城里可以房产抵押，如果我们农民的房子也抵押贷款就好了。”合作社理事长武骏说出了大家的普遍心愿。

　　面对武骏反映的贷款难，马鞍山市从2007年开始探索实施农村房屋确权登记和抵押试点工作。第一步，为有效解决农村集体土地权属纠纷，依法确认农民土地权利，实施农民房屋产权确权。截至2010年5月，马鞍山市农村集体土地上房屋权属初次登记及发证工作基本结束，由产权部门复审后登记发证23605户。

　　第二步，为农民的房产赋能，实现抵押贷款。记者采访了解到，目前农村金融贷款方式以信用贷款方式为主，额度一般1万元左右，远不能满足农民的需求。即使可以申请担保贷款，但往往只保大户，难以满足众多中小农户的需求。为此，马鞍山市在前期深入调研与分析的基础上，加快农房抵押流转的尝试。

　　据马鞍山市住建委副主任葛天银介绍，农房抵押流转是指借款人可将依法取得的农村房屋所有权进行租赁、转让或者用作抵押物在金融机构贷款的行为，主要为支持农业生产，盘活农村房屋资产，激发农村金融活力。凡是在马鞍山市行政区划范围内合法取得房屋所有权证的房屋，即可办理此类业务。

　　同样在进行农房确权抵押流转尝试的还有安徽省铜陵市，2011年10月该市启动农房登记发证及抵押流转试点工作，目前已经发证的有2600多户。按照该市出台的《铜陵市农村房屋流转登记管理办法》规定，农户可凭借依法获取的房产证进行抵押、租赁、转让等行为。

　　据调查，在经济发展活跃的近郊农村，农房流转租赁或通过农房抵押贷款的需求相对迫切。在马鞍山市霍里镇苏李村全村700多户村民，有600余户申请获得房产证。然而，令记者惊讶的是，自从2010年初步发证完毕，至今马鞍山市已经获得房产证的2万多户农民中没有一例农房抵押流转的案例。铜陵市试点也面临了相同状况，至今农房抵押工作面临着“零”的尴尬。

　　绕开禁区避开红线却面临多重风险

　　记者采访了解到，由于重重政策限制，尽管农户对农房抵押流转试点表现出了极大的兴趣与需求，试点政府只能谨慎推广，通过采取政策模糊等办法试图绕开禁区，而在农户与银行看来，这些尝试缺乏法律保护，因此并没有迅速参与，而是选择观望。

　　基层反映，多重政策的限制，是试点工作动力不足，难以推行的重要原因。铜陵市住房和建设委员会市场处主任盛常礼表示，试点实施农村房屋抵押流转是加快城镇化建设背景下的一个大突破，但由于《物权法》《担保法》等都未明确，缺乏政策及法律层面的支持。

　　“此项试点工作很有意义，既能破解农户贷款缺乏抵押物的困境，也能扩展银行的业务范围，提升经济效益。”马鞍山市农商银行副行长吕慧说，不过由于缺乏国家政策支持存在着两道难以跨越的门槛，一是农村房屋不能进行抵押登记；二是根据规定，农村房屋只能在本级村组织成员之间流转，一旦出现风险，银行很难将债权变现。

　　眼看着试点工作被绑住手脚停滞不前，经研究决定，铜陵市人民政府于去年9月19日出台了《铜陵市农村房屋抵押融资管理办法》，对如何将农房用于抵押流转做出了详细的说明，寄希望能够绕过政策禁区，将试点工作推进。

　　在这份文件上写着，宅基地上的房屋若要进行抵押流转，应先将该房屋占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，并承诺今后不再申请宅基地。同时，注明“处置抵押的农村房屋时，其所属集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买权。”

　　盛常礼介绍说，如果直接为农房办理他项权证、做抵押登记，将会与现行法律冲突，因此尝试改变土地性质的办法迂回办理。同时，对于优先购买权的说明，是一种模糊的处理方式，经办部门私下默认，出现风险时，银行可以将出让范围扩大至本乡。

　　然而，政府为求突破做出来的办法并没有效促使农户与银行的行动。基层百姓与干部担忧说，一方面，目前地方的尝试并没有得到中央政策的支持或许可，一旦土地使用性质变更后，后期能否顺利变更回宅基地使用权；另一方面，由于缺乏规范的农房抵押流转平台，申请抵押流转的程序繁琐，加上现在没有专门的农房价值评估机构，农房的价值只能听凭政府认定，老百姓虽然有流转需求，但担忧颇多。

　　银行方面也有自己的担忧。中国人民银行铜陵市中心支行副行长江四清说，办法的模糊虽然带来了银行业务操作的空间，但同样也是银行的风险。因为，一旦出现抵押风险与纠纷，在司法程序上，银行得不到任何的保护“银行创新产品需要考虑到风险风险分担，一般性贷款，银行损失比重在0，最多不会超过10%。但农房抵押贷款的风险则不明确。”

　　试点站在十字路口亟待政策明朗

　　淮南市凤台县芦塘村的殷孝英近日很高兴，因为由政府部门的人来对她的农房进行测绘及估价，告诉她这个房子在银行能值几十万元。老人家说是儿女早在城里定居了，自己舍不得房子闲置，一直一个人住在农村，如果真能实现农房自由流转，以后年纪再大一点，可以把房子卖了去城里和孩子们相聚了。

　　与殷孝英迫切的流转需求不同，手捧着大红色房产证，铜陵市西湖镇朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受记者虽然开心地说，终于像城里房子一样有证、被法律保护了。但也表示，通过新农村建设，农村居住环境的基础设施越来越好，天然气也通了，百姓们住得舒畅开心，不愿意离去。尽管未来出让农房的可能性不大，但同样渴望能够搭建这样一个流转的平台“万一孩子们创业需要资金或者家里出个大事，这样有个保障。”

　　采访中，不少基层干部分析认为，目前多数农民对于农房流转持理性态度，即便允许政策对农房流转解禁，但农民未必会盲目出让，事实上允许农房市场自由流通，实现自己的价值，依靠市场机制，促使资源重新流动、配置，反而有助于目前中央提出的实现“人”的城镇化。铜陵市农业委员会汪建设说，伴随着城乡一体化的发展，越来越多农村人口流向城市，如何能让他们盘活农房资产，带着资产进城应是城镇化的题中之义。

　　基层住建委干部和银行负责人认为，农房闲置、农村金融需求扩大的情况普遍存在，农房抵押流转是个好政策，但由于缺乏上级政府部门的政策支持，此项试点工作已经停滞不前，失去了试点意义。希望国家有关部门能尽快总结相关试点的工作经验，出台相应的推广方案与操作办法。从经济发达的地方开始试点，并允许试错，为政策的制定提供探路经验。

　　马鞍山市住建委副主任葛天银指出“只能对本级村集体组织内成员转让”的规定在政策与法律上面制约了农村土地的价值，建议从中央层面政策，允许在试点地区，适当扩大抵押农房的受让人范围，将试点乡镇乃至县级辖区内的农业户口人员都纳入出让范围之内。

　　强化试点的示范引领作用。农房确权登记工作，农村居民群众尚未真正看到其利益所在，并且还有不少担忧和顾虑。江四清等人建议通过示范引领，打消群众思想顾虑。发动农村党员干部率先申请、率先登记、率先抵押，且要让率先行动起来的群众得到实惠，进而带动引导广大农民积极参与到此项工作中去。

　　尽快搭建农房流转平台。正是因为农民认可度不高、抵押实施难，所以成立农房评估机构、搭建流转平台、完善相关配套措施，才能提高农民的积极性。就农村房屋抵押后债务履行期届满后，债务如何实现问题，拟出台办法，明确规定农房抵押处置及流转问题，解除农户和银行的后顾之忧。