广州商铺出现“投资热” 业内人士：出手须谨慎

　　在成交渐稳的同时，谨慎入市的心态也越来越强。近年来住宅调控层层加码，不少投资客转战商用物业市场。而在商铺投资热之下，却潜藏诸多陷阱。

　　今年上半年，广州商业市场成交比较平稳，基本上每个月的成交均维持在3万平方米上下的成交量。据经纬行分析人士提供的数据，2013年上半年的商业成交面积基本与去年下半年持平，而相比去年上半年则有所下跌，从历年半年度的成交来看，今年的成交略低于近几年的平均水平，商业市场的表现明显逊色于住宅市场。

　　分析人士表示，一方面，近年来市中心的商业物业供应愈发趋少，特别是今年，主要以外围成长区域为主，例如番禺、南沙和增城等，供应较大且价格攀升明显，这对于投资者而言需要较长的培育期，且风险性更大，因此在入市方面积极度不高，仅个别升值潜力较大的优质物业备受市场认可；另一方面，经济的不景气使得部分投资者的闲置资金有限，对于风险性较大的商用物业态度趋于谨慎。价格方面，在住宅物业售价大幅攀升的背景下，商用物业的价格也同步攀升，各区域商用物业实际售价已达历史新高，但受外围区域商用物业成交占主导的制约，在十区均价表现上仍略低于前几年。

　　在成交渐稳的同时，谨慎入市的心态也越来越强。近年来住宅调控层层加码，不少投资客转战商用物业市场。而在商铺投资热之下，却潜藏诸多陷阱。其中矛盾纠纷多发项目，多为商用裙楼改造的小型商业项目。近日，媒体就报道了位于滨江路的某裙楼商铺项目“酒类交易中心”业主收楼时遭遇铺位“货不对板”，向开发商讨要说法遭拒的事件。

　　业内人士早已解读这类商铺的推广营销策略：多采用短信等低成本渠道发布信息，采取广撒网策略以广开客源；在项目现场包装上肯下重金，高规格高档次外观，务求令到场客户受到震撼，增强其购买信心；给项目销售人员的提成点高出一般代理中介公司许多，充分增加销售人员的积极性；此外，这类商铺多把大面积单位拆分为小面积单位出售，价格在10多万至40多万元，不但炒房投资客可以接受，连当下买不起房的白领一族都可以承受。至于项目的后续经营是否真能如开发商承诺的“买到即赚到”，则有待市场后续的检验。

　　越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉介绍，商铺热升温客观存在，目前选择商铺投资的方向也是对的，但买家应注意了解好项目情况，并注意风险。他表示，对于不拥有产权而卖经营权的行为是国家明令禁止的，其投资风险极高，万不可买。而对于有产权不卖，经营权到期收回的商铺，也应尽量不买。此外，朱辉认为，许多商铺过高的定价，已透支了未来的增值空间。由于未来2到3年内，是广州商业地产的高速增长期，过后市场将相对回落，一些商业项目所宣传的投资回报周期预期，很可能过于乐观。他建议买家在出手前，应充分了解项目的区位客流、运营公司实力、项目定位、产权证明等各类情况，并分析自己的财政能力能否接受。

　　而广州地产行业专家邓浩志表示，主题小商铺更多的是一种营销手法，突出的是商铺未来可能出现的最好的前景，但和未来实际的经营会有一定的距离。单纯的主题概念符合了现代商业对市场细分的要求，符合买家的“口味”，但对于经营而言只能算“一厢情愿”的想法“商铺经营最终是否成功取决于行业经营者对市场的选择，商业经营方的运作水平。”

　　李广军