标杆房企继续加码北京商业地产市场

　　“一个30万人口的小城市，居然也要做综合体！商业地产火热，也没这么个火法吧？”好友刚刚出差回来说，记者不免震惊。“调研了一圈，开发商终于表示放弃这个计划。”好友无奈地看着我。

　　7月初，星巴克首家门店受租金限制搬出原址，似乎成为房企投身商业地产的一个动力——租金上涨，回报率提高。随着房地产调控逐渐深入，标杆房企几乎全部加码商业地产项目投入，用写字楼、购物中心、养老地产、旅游地产等项目分散住宅市场的调控风险。

　　今年以来，标杆房企继续加码北京商业地产市场。以保利地产北京公司为例，今年上半年，其在售的商业项目包括保利国际广场的写字楼、保利中央大道、保利东郡金街和保利东方中心，四个项目上半年的销售额近25亿元，在北京保利上半年销售额中占比55%，预计全年占比45%。

　　查阅北京市土地整理储备中心的数据便可发现，2013年至今，万科在斩获台湖和房山2宗住宅用地外，还拿下了并无任何居住属性的地块，分别为大兴新城核心区的商业金融用地和房山区长阳镇的多功能用地。保利地产除了大兴旧宫一块住宅用地外，还竞得了通州运河核心区的3宗多功能用地。2012年，万科和保利在北京土地市场均无商业用地入手。

　　不仅是传统房地产企业在商业地产市场跑马圈地，其他行业的企业，也准备分享商业地产这块蛋糕。娃哈哈集团有限公司创始人、董事长宗庆后是业界关注的焦点，他致力于进军商业零售业、发展购物中心，则是近年来的焦点之一。17日，宗庆后再次高调宣称，在未来的3到5年内，娃哈哈将在国内开设100家购物中心和百货商店，作为其扩张零售业务的一部分。

　　2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%，高于房地产行业投资平均增速；2011年商业地产投资达到7424亿元，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然达到了25%。

　　DTZ戴德梁行最新发布的报告显示，在国内保持温和增长的经济氛围中，受新入市项目较低租金的影响，二季度，北京甲级写字楼租金微调至每月298元/平方米，环比下降0.05%，租金的小幅负增长使得全市甲级写字楼销售价格环比降低0.05%，至63307元/平方米。

　　“不过值得注意的是，今年四季度到2015年，北京甲级写字楼市场几乎是零供应。”戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚向记者透露，目前的下跌只是暂时的。北京甲级写字楼的租金很可能在今年三季度之后再度进入上涨阶段，而这波上涨很可能持续到2016年。

　　内资企业成为活跃北京上半年写字楼市场的主体。戴德梁行的数据显示，内资企业完成了北京甲级写字楼上半年逾63%的租赁成交量。

　　随着北京市区物业的稀缺，未来写字楼市场将以外扩为主，2016年左右，中服地块的供应入市，将缓解CBD地区写字楼供应紧张局面，也将带动租金的下行。虽然写字楼供应相对不足，但零售物业的供应却呈现井喷状态。

　　市场人士预计，2013年，一、二线城市新增零售物业将达到400万-500万平方米，2014年二线城市零售物业将达到近800万平方米。2013年北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。

　　世邦魏理仕统计数据显示，目前，全球在建购物中心面积排名前十的城市中7个来自中国，主要集中在积聚能力差的二线城市。即便如此，商业地产用地供应的步伐并未放缓。K8土地网数据显示，2013年上半年，全国百城共推出土地3.9亿平方米。其中，商业办公用地供应增幅最大，同比增长达到42%，成交量达到4969万平方米，同比增长45%，供应和成交增幅远超住宅地产。同时，保利、华润、绿地等一线房企在2011年以来纷纷将商业地产开发比例增加至20%-60%。