千店一面创新不足 京城商业地产进入血拼时代

　　2013年上半年，京城商业可谓又起风云。此前，一直处于筹备期的首创奥特莱斯于今年5月正式开业，在业内人士不太看好的情况下，首创奥特莱斯凭借出色的交易量，打破了人们的诸多疑虑，同时再一次将京城目光聚焦于商业地产上。据北京房产交易管理网相关数据显示，目前北京区域商业面积共计达到7758440平方米，京城商业地产处于上升阶段，商业地产市场一派走好。有关专家表示，商业地产作为一个百货业相对特殊的一类分支，在拥有强大后盾支持之下，也需拥有自身特色，坚持创新发展之路。

　　休闲娱乐为商业地产标配

　　2013年上半年，有相关数据表明，京城诸多商业地产的商铺成交量均有所增幅。在零售业发展放缓脚步的今天，商业地产犹如一颗闪耀的星星，赚足了人们的关注，成为零售业界的一匹黑马。近两年，京城商业地产“新星”也接连不断出现，五彩城购物中心、凤凰汇购物中心、侨福芳草地购物中心等一批进入北京地区的商业地产，依靠不同特色为百货业再注新鲜血液。

　　谈及商业地产在2013年小幅“飙”升的原因，北京工商大学教授洪涛认为，房地产商为了向用户提供更完善的周边设施，商业地产无疑成为了具有相当实力房地产商的选择。北京商业经济学会副秘书长赖阳表示，在北京仍然作为一个颇具人口吸引城市的当下，人们对于住房的需求本身便带动了商业地产的发展，而弥补小区周边购物便利性不足，自然是房地产商考虑的重要因素。“尤其在位于郊区的地产项目，能够为住户提供集休闲、娱乐为一体的商业项目，不仅能够满足已经入住用户的消费需求，同时还能够吸引其他未购房的消费者选择这里。”赖阳说道。

　　在讲究“一条龙”、“一站式”服务的今天，房地产商自然也不会落后于人。将地产项目进行全方位地打造，用配套商业设施满足用户、吸引消费者已经成为了不少房产项目所共同认识到的未来走向。而纵观京城商业地产，不难发现，更多的房企选择以购物中心进军商业。在这些商业地产中，拥有餐饮、超市、电影院等一系列配套设施，也似乎成为了商业地产的“标配”。

　　商业地产也会面对优胜劣汰

　　除了冉冉升起的“新星”外，在北京地区已经发展了一段时间的商业地产也是“大有人在”。原来被人们所熟悉、后来统一更名的万达百货，以每年圣诞节布景而闻名的蓝色港湾，也有同属于中粮集团的朝阳大悦城，这些“老将”虽谈不上在京城百货业内摸爬滚打多年，但是作为先于其他进入行业的地产商业而言，可绝对能够被称为前辈。

　　谈到“摸着石头过河”的心酸，朝阳大悦城似乎更有发言权。从将日本永旺百货带到人们眼前，到如今清除主力店，“模仿”西单大悦城的经营模式，朝阳大悦城从饱受媒体争议到如今风风光光坐拥6号线青年路站的绝佳地理位置，确实走过了一段不平坦的路。定位不清是朝阳大悦城曾经的伤痛，却也有人还走在这样的困境中。位于公主坟的凯德晶品购物中心，为凯德集团全力打造的高端百货品牌，其店内不乏一批青春潮人热爱的品牌，如美国甜心Juicy Counture，又如来自于香港的潮牌I.T，然而面对公主坟地区消费年龄更为偏大的消费群，凯德晶品的“高端、大气”可就显得不那么讨好了。在全国拥有最多门店的万达百货，其“兄弟”企业万达广场因电影院而在国内一路走红，相比之下，万达百货的地位则显得尴尬很多。一直没有走出“老百货”风格的万达百货，被更符合消费者“审美”需求的万达广场慢慢挤压。尽管原先万千百货更名万达百货，以求赶搭投资公司的大名气，然而当下效果却并未显现。商业地产虽然拥有令人艳羡的资金源，但“隔行如隔山”，“跨界”操刀的摸索是不少商业地产出现经营问题的根本原因。

　　定位精确是百货店立于不败地位的法宝之一，而商业地产不仅在定位上要明确，更要拥有自己的特色。北京商业经济学会副秘书长赖阳表示，商业地产曾经有过辉煌，而如今再次如雨后春笋般地涌现，也将再一次迎来优胜劣汰的洗礼。“符合消费者口味、拥有自身特色的优秀商业地产将一直保持良性发展，而简单拷贝百货店、购物中心经营模式的商业地产则将慢慢被市场淘汰。”

　　北京工商大学洪涛则告诉记者：“世界对国际商贸中心人均商业面积的评价标准是每人1.5平方米，而日前有数据显示，北京人均商业面积已达到2平方米。这不仅说明北京已经达到国际商贸中心的标准，也表明京城商业存在过度发展的情况。商业地产的成本其实在日益增加，那么在竞争下，总会有商业设施被闲置，随后被淘汰。”商业地产尽管在大多数人看来绝对属于“背靠大树好乘凉”，然而涉足全新业态，面临京城商业市场的残酷竞争，对于没有准备好的商业地产来讲，这一仗要想取胜，并不轻松。

　　创新是商业发展的唯一出路

　　2013年商业地产商铺成交量升高，不少商业地产销售一路走好的情况，与京城百货依旧没有强势反弹可谓形成了一定的对比。传统百货店、迎合时代而生的购物中心是否会被“实力”雄厚的商业地产所挤压？京城百货市场又是否会面临重新洗牌呢？

　　北京工商大学教授洪涛表示，在看到商业地产出现上升趋势的同时，也不要忘记传统百货依旧拥有自身优势。“传统百货店有自己的物业，相对于刚进入行业的商业地产来讲，会比较成熟。” 洪涛认为，传统百货业与商业地产虽然处于一个市场中，然而它们各自背景不同、愿景不同，虽然会出现竞争，但目前还无法谈及哪一方会争夺哪一方的市场。

　　关于传统百货店与商业地产之间，北京商业经济学会副秘书长赖阳则说道：“与其说传统百货店会被商业地产所冲击，倒不如说传统百货店面临最大的威胁，是全新经营模式的冲击，是消费者改变消费习惯而带来的一场消费革命的冲击。”赖阳表示，能够坚持创新的传统百货店绝对不会被市场淘汰，因而可以说一些传统百货店的陨落，绝不能将责任“推卸”给别人，即商业地产身上。创新，才是商业保有持续发展能力的命脉。

　　在当下，不少传统百货店已经开始转型，增加餐饮、休闲功能的配比，并改变自身的战略经营模式，以求得更宽广的发展。商业地产的良性发展或许能够为传统百货店树立榜样，但两者之间若只是单纯地借鉴对方成功的经验，那么都将被市场、消费者淘汰。

　　晨报记者 李小娟 汪莹