昆明二手公寓交易渐冷 两大原因影响购买热情

　　因为具备不受楼市调控政策限制、面积小、总价低等优势，公寓是新房市场上不少投资者的香饽饽。就昆明来看，因为这些优势，公寓之前也是昆明楼市中的主打产品。然而，记者近日采访发现，虽然优势明显，但公寓也因为年限短、二手转让时税率相对比住宅要高等因素，昆明的二手公寓近期交易并不活跃。

　　现状

　　昆明二手公寓交易渐冷

　　“因为政策原因，我已经不能再买住宅了，所以想投资套公寓。但最近了解了很多公寓才知道，虽然买新房时缴纳的税费不算高，但二手转让时税费却要比住宅高，这肯定会影响以后的交易。”投资者邓女士说。

　　邓女士确实说出了不少购房者的心声，也道出了时下昆明二手公寓市场交易的现状——二手公寓已不再是以往的“香饽饽”，不再如往年那般容易成交。而一些房产中介掌握的情况也印证了这一点。记者就从新闻路上一家中介了解到，以周边一栋时尚公寓为例，往年公寓成交相对容易，但最近挂出来四五套，其中一套因为房东急用钱，价格还相对较低，但尽管如此，成交还是不太顺利。

　　调查

　　公寓转让税率比住宅高

　　针对邓女士反映的这一情况，记者做了调查采访。一位二手中介负责人告诉记者，公寓属于商业物业，转让时税费的征收主要有两种方式：一种是差额，一种是全额。在具体操作中，因为税率不同，按照全额缴纳税费要比差额相对较低，因此，大多都会选择按全额缴纳。按照现在的政策规定，公寓在转让时需要缴纳的税率在11%到12%左右。与住宅相比，满5年的住宅，且为房东的唯一住宅，根据面积大小的不同，只需要缴纳1%到3%不等的契税，不满5年的，总税率大概在8%到9%左右，这样看来，公寓在二手转让时税率要比普通住宅高。

　　分析

　　两大原因影响购买热情

　　“年限也是个很重要的因素，公寓只有40年产权，但住宅有70年产权，一般情况下，购房者更愿意买住宅，但是受到政策影响，一些购房者已经没有购买住宅的资格，所以也会考虑投资公寓。”一位中介负责人告诉记者。从回报率来看，目前一个40平方米左右的公寓月租金可以达到1200元到1500元，投资回报率大概在4%到5%左右。他认为从这一回报率来看收益还是不错的。但对于多数投资者来说，他们更愿意看到的是房屋的快速增值，然后获得较大幅度的增值空间。“但从目前的价格和未来楼市的预期来看，房价大幅增值获取较多收益还是比较难实现的。”他说道。

　　位于新闻路的一家二手中介负责人告诉记者，公寓与住宅相比，没有满5年的区分，只要交易都必须缴纳一次税，按照目前税率情况，仅税费折算后使得每平方米的房价高出了1000元左右，尽管税费由买方来出，但是也是买方在买房时必须要考虑的一个重要方面。该中介负责人告诉记者，税率高是一方面，另一方面，公寓只有40年产权，在转让时，很多物业只剩30几年的产权，因此，年限短、税率高这些因素导致了近期昆明的二手公寓交易不活跃。

　　媒体披露

　　利率市场化方案获批 先取消5年定期存款利率

　　近日，《财经》记者了解到，央行已制定了推进利率市场化进程的整体改革方案，并在近期国务院常务会议上获得批准。

　　据悉，央行已为利率市场化进程设定了近期、近中期和中期目标。近期目标是建立健全自主定价机制、取消贷款利率下限；近中期目标是形成较为完善的市场利率体系、健全中央银行利率调控能力；中期目标是全面实现利率市场化，使央行形成通过政策利率来进行宏观调控的能力。

　　根据央行的规划，取消贷款利率后，下一步央行计划逐步简并存贷款基准利率期限档次。存款利率方面，可先取消五年期定期存款基准利率，由金融机构自主确定，这样，存款基准利率期限档次由七档简化为六档。

　　根据各家上市银行2012年年报披露的数据统计，五年期以上定期存款占比极低，大部分都不到0.3%。

　　贷款利率方面，央行计划将贷款基准利率的期限档次由五档简并为三档，即将目前六个月以内(含)、六个月至一年(含)两档归并为一年以内(含)一档。将一年至三年(含)、三年至五年(含)两档归为一年至五年(含)一档。仍保留五年以上的档次。综合

　　业内调查

　　对市场信心创3年来新高 超半数房地产企业酝酿提价

　　昨日发布的“地产经理人信心指数”(RMI)显示，今年第三季度，房地产企业对市场的信心正处于2010年以来的最高点。其中，超过半数的企业酝酿在第三季度提价。多数专家表示，房地产调控政策需要进行重新评估。

　　上海某信息技术有限公司董事长丁祖昱表示，“地产经理人信心指数”是通过对31个城市的350名一线地产经理人进行问卷调查，综合得出的结果。该指数以50为荣枯分水岭，今年二季度该指标为53.2，三季度达到60.9，为2010年以来的新高。

　　丁祖昱表示，3月初“国五条”的出台，让预期中的利空消息落地，但“国五条”所表现出来的调控力度却与市场预期出现巨大偏差，这也使得RMI指数转而上升。

　　上述机构发布的报告显示，由于当前楼市的刚需产品供应不足，多数企业希望在三季度增加供应，这也将使得整体市场供应将在第三季度有所增加。

　　房价方面，超过半数的企业酝酿在三季度上调价格，其中计划大幅度提价的企业占参与调查总数的10%左右，另有超过4成的企业希望小幅提价。只有2.8%的企业计划在三季度下调价格，远低于去年15%的比例。

　　声 音

　　短期内政策不会有重大变动

　　房地产市场的向好表现，让房地产调控政策饱受诟病。在日前举行的“2013财经网·地产趋势年度论坛”上，多位专家认为，房地产政策需重新评估。中房集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力基金董事长孟晓苏表示，房地产调控已经钻入死胡同。

　　他认为，需要对土地制度和户籍制度进行改革，从而为下一步的经济发展释放改革红利。他同时还向记者表示，房地产企业应成为拉动经济的重要增长点。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，近几年的房地产调控政策在逐步完善，但当前仍有重新评估的必要。他认为，土地政策是影响今后房地产市场的重要因素，但如何完善还需要认真研究。他透露，当前由发改委牵头，多部委联手酝酿的房地产市场调控长效机制，拟从6个方面进行中长期建设。在重新评估之前，多数专家认为短期内政策不会有重大变动。杨春雁