天鸿香榭里：首付10万买房看似好事 蕴含大风险

　　“首付10万圆梦市中心”，这是前一段时间位于大桥西板块的天鸿香榭里打出的广告语。据天鸿香榭里的销售人员告诉记者，首付10万，就能购买的是项目推出的90平方米小户型房源。以90平方米的房源来计算：首付最低三成，10万元首付款对应的最低总价约为33万，那90平方米户型销售单价就应该约为3666元/平方米。大桥西现在有单价如此之低的项目吗？答案是否定的。而事实上，天鸿香榭里目前的在售均价在17000元/平方米左右。

　　既然不可能有如此低价的房子，那天鸿香榭里怎么就能让购房者在首付10万的情况下，拥有90平方米的房子呢。答案很简单，那就是开发商通过其他方式进行了垫付。

　　其实，开发商垫付首付款的案例在过去也曾有过，更为极端一点的例子，是在楼市最为惨淡的年代，有开发商甚至玩过“零首付”的招数。但因为此种销售，暗含不小的风险，被政府有关部门叫停。“现在楼市进入销售淡季，于是有开发商又想到用类似的手法来撬动市场，但从根本上来说，这是种违规的手法，购房者和银行因此会承担较大的风险。”有业内人士直言。

　　购房者实际支付的首付款不到一成

　　近日，记者以购房者的身份，实地来到天鸿香榭里售楼部。售楼部的一位工作人员直截了当地告诉记者，如果现在想买他们楼盘的房子，只要首付10万就可以了，剩下的部分开发商会找第三方帮忙垫付。“我们现在的房子卖得很好，首付10万的活动到8月3日就结束了，这之后首付款可能就要提高到15万了。”工作人员随后告诉记者。

　　那么购房者在付出10万首付款后，又是怎么与开发商签订购房合同的呢？“很简单，以一套135万左右的房子来计算，原先的首付款应该在45万左右，现在购房者出10万就可以了，剩下的35万由开发商找渠道垫付，购房者为此要签两份合同，一份是购房合同，另一份是‘借款协议’。”

　　在开发商找渠道垫付剩余首付款后，购房者就可以拿着售楼部为客户开出的首付款证明收据，前往开发商委托的银行申请办理按揭贷款。

　　按照这种操作方式，购房者现在购买天鸿香榭里90平方米的房子，其实际需要支付的首付款还不到一成。不过根据“借款协议”，购房者必须在未来两年时间内，即在2015年4月15日前，分四次将剩余的首付款全额补上，每半年付10万左右。在此期间，开发商并不收取利息。

　　那么在规定时间内，购房者要是还不出钱呢？销售人员对此的回答是，“那么我们将不予以交房。”

　　在万科、德信的夹击中，天鸿香榭里的销售压力很大

　　购房者首付10万，开发商还需30多万垫付，如此卖房，开发商不是要承担很大的资金压力吗？

　　记者采访业内人士得知，“垫付”其实根本不用开发商或所谓的第三方实际出钱，他们只是给客户开个收据，客户再给开发商或第三方写欠条即可。实际操作过程中，客户缴纳的一成首付款是直接付给开发商，开发商可以把客户缴纳的一成首付款作为流动资金进行其他运作。开发商只是私下和购房者签订借款协议，再向银行提供首付三成的购房合同即可。在这过程中，开发商是不用掏出一分钱的。只是原来应该早点给他们的钱款，开发商迟点再问你要就是了。

　　收不到一成的首付款也卖房，那么开发商到底打的是怎样的算盘呢？上述业内人士告诉记者，开发商这样做，除了能回笼部分资金外，重要的是锁定客户，“现在楼市进入淡季，房子能卖一套算一套了。”而据记者了解，在过去半年多时间，天鸿香榭里的销售一直较为平淡，出此下策，也实属无奈。

　　天鸿香榭里是去年12月底第一次开的盘，当时10号楼中间套的均价在14500元/平方米左右，由于定价合理，天鸿香榭里的第一次开盘效果还算不错，开发商对外宣称当日去化约七成。记者查阅杭州透明售房网，目前整个10号楼已销售186套房源，去化率甚至已接近八成。但在此后，天鸿香榭里的销售却一直不够火热。“其实，他们的9号楼早就想推出了，但因为市场一直不够理想，就一直开不了盘，现在等到现场售楼处开放了再来卖。”

　　事实上，天鸿香榭里所在的区域，要面对的竞争非常激烈，如果算到桥西板块，它需要与德信的两个楼盘北海和晓宸短兵相接，如果放大到大城北板块，它又要面对即将开盘的万科·北宸之光的压力。“无论万科还是德信，其在市场上的影响力都远在天鸿香榭里之上，尤其是北宸之光前段时间放出的14800元/平方米的均价，吸引了很多人购房。”

　　开发商偷偷降低首付违背相关规定 这样做是否违规？

　　开发商回笼部分资金，购房者降低了购房门槛，无论从哪个方面看，开发商帮忙垫付首付款买房，对于市场来说都是件好事。不过，随着采访深入，记者发现，在这过程中，银行承担了很大风险，而购房者甚至有可能涉嫌“骗贷”。

　　根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》精神，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。为了控制贷款风险，目前各银行对于首套房和第二套房的首付比列都已提高到三成和六成。

　　记者从各大银行了解到，虽然银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。开发商帮忙的垫付行为实际上增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。现在像天鸿香榭里这样，购房者实际支付的首付款还不到一成，银行潜在的风险将更大。

　　记者咨询相关律师后了解到，“房屋首付最低三成”出自于国务院住建部的相关规定，强制执行。目前开发商的这种办法是首先与购房者达成一种约定，再签合同，合同具有法律效应。因此这种办法在表面上看属于一种合法行为。其实，这种表面上的合法掩盖着非法目的又涉嫌违反国家法规。

　　甚至有律师认为，分期首付实际上是拉低了银行对购房者经济能力考量的门槛，有点类似于美国的次贷，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房者拉进了信贷困境。表面上看，风险是在首付之初转嫁给了开发商，可一旦原本不具备足够承担能力的购房者出现困难而断供，银行将承担风险和损失。这也是为什么早在2001年，央行就做出“严禁零首付个人住房贷款”规定的原因。而事实上，这样的担忧完全有成立的可能，因为购房者在未来不到两年时间内，每个月不但要还银行贷款，还要在半年左右的时间节点上，归还开发商的欠款，还款压力非常大。记者 李坤军 顾倩