地产大鳄激烈角逐 商业地产涌现包租婆

　　过去十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。

　　商业地产成为地产大鳄们角逐的新领地，万达、中海、保利、龙湖等都先后宣布加大商业地产方面的投资。目前越来越多的商业地产企业改变了“杀鸡取卵”散售模式，把自己的项目养成下蛋的老母鸡，每年在物业增值的同时还有大把大把的租金入账，当起了快乐的“包租婆”。本期地产大咖谈我们邀请到济南万达商业广场置业有限公司总经理蔡春吉先生和济南中海地产投资有限公司总经理庄青峰先生一起，谈一下商业地产行业的“包租”现象以及未来行业走势。

　　问：目前国内越来越多的商业地产开发企业变身“包租婆”，从“开发-销售”转向“开发-自持”，这是否将是未来商业地产行业的一个发展方向？

　　蔡春吉：商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也是不断地在摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。当然，目前越来越多的房企正逐渐形成自己独有的商业模式。房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。

　　从长远价值来看，商业地产开发企业适时向自持转型，不但物业增值给企业带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为项目长期发展奠定基础。从散售到自持不但把土地变成房子，还把升值延续了下去，在每平米建筑面积上创造了更多的价值。万达广场这些年发展成为中国商业地产第一品牌，全国开业67家万达广场，计划2014年能够实现在全国持有物业面积超过2300万平米，这种物业自持经营模式是经历过并经受住了市场反复考验的。

　　庄青峰：商业地产项目的开发模式很大程度上决定了它的成败。如何运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为商业地产企业关注和探讨的热点问题。商业地产的赢利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售的过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润；而商业地产是从开发、持有、经营，再到实现利润的一个过程，更注重经营所创造的价值和资产升值所带来的长期利润

　　以往市场上像住宅那样将物业通过销售方式来套现，虽然能在短期内实现利润，但并不能达到利润的最大化，构成了资源浪费，并容易导致在后期产生一系列的问题。而持有型商业物业可以通过其有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来长远、持续的利润来源，中海地产未来3-5年持有的商业物业预计将超过400万平米。

　　问：物业只租不售、持有经营在国际上其实是通行的做法，这种模式对投资者和经营者会带来什么好处？

　　蔡春吉：目前，大陆以外的商业开发商多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。在国内，以万达、凯德为代表的商业地产开发商已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。

　　以往散售型的物业由于高售价透支了经营者部分利润，业主的投资回报得不到满足，经常会有业主与开发企业之间的矛盾发生。同时，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高。而持有经营由开发商来招商，统一经营，统一管理，给予进驻商家支持，让更多的品牌在物业里得到成长，这样才能达到多方共赢。

　　庄青峰：对开发商来说，纯销售模式属于短期套利，无法享受到物业长期经营所带来的增值收益，后期又由于产权分散容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题。所以，“产权分割式”的纯销售模式不利于大型商业物业的保值。

　　对购买散售商业的小业主来说，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去，如果没有统一经营的话，恶性竞争必然会出现，这就是这种商业模式巨大的弊端。而持有型商业物业是房地产开发的一种长线投资模式，其持有商业物业，如我们的环宇城购物中心，甲级写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。从长远的角度看，持有型商业物业可以给各方带来更大的经济收益。

　　问：俗话说“术业有专攻”，开发企业在后续物业自持经营方面如何保证经营团队的专业性？

　　蔡春吉：众多商业项目在面临诸多竞争对手时，定位不清、招商雷同、产品同质化等现实显示出来后，如何守住自己的阵地并占领更多据点就需要在运营的战略战术上取胜。无论是成立自己的团队、掌握商业资源，还是依靠外援、寻求合作，两种方式都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，和对风险的预估等综合能力。

　　面对市场上庞大的商业供应体量，万达的竞争力就在于独特的订单式商业模式，规模上的优势和超过五千家合作商家带来的品质保证都是万达做不动产的实力保障。此外，有效解决融资的问题，把核心竞争力从销售转向运营，支持商业品牌，招商运营，和打造专业化的经营团队，都是形成持久性运营关键所在。

　　庄青峰：我们认为整体持有是商业项目进行统一经营管理的前提。商业，经营是关键，运营创造价值。在商业项目少则两三年，多则十数年的长期的培育过程中，开发商需要不断的进行宣传管理，根据市场的要求调整业态、调整定位等，而这些都是需要有一个专业的经营团队进行精心操作。这样运作的前提就是物业产权的集中、整体持有。而只有在这个前提下，发展商才能通过不断的精心培育，让项目不断走向成熟，从而实现其利润。

　　一个城市的商业地产是和城市的建设以及经济发展紧密联系的，商业地产开发商必须充分认识到自己在城市建设与发展中的重要地位，加强自己的使命感，不断提高自身的开发水平、选取合适的开发模式、配备优质而专业的商业运营管理团队，在为自己获取经济利益的同时也促进城市的不断繁荣发展。

　　问：在商业地产项目自持经营的同时，一些有资金实力的零售商也采取买地自建或加大物业自持比例，您怎么看待零售百货业这种由“轻资产”向“重资产”运营模式的转型？

　　蔡春吉：百货零售企业面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险时，在有资金实力的情况下加大自持物业力度，采取“百货+地产”的扩张模式是无可厚非的。但百货零售业还是需要靠经营为生，而不是靠投资，真正需要做扎实还是靠企业自身经营和发展。