中国农民开发商第一人梦碎房地产

    中国农民开发商第一人梦碎房地产

    一个人的开发商李家喜欲卖公司

李家喜和他建的第一栋五层高的楼房

    记者马振华 实习生周本炎

    李家喜，黄陂农民。4年前，他以“中国农民开发商第一人”的身份，成为央视“一周新闻人物”。那一阵后，他再没在媒体上露过面。

    而如今，他似乎是怕见到媒体。顶着那顶帽子，现在房子卖完了，李家喜一算账，竟然亏了，而且再无力“翻本”，公司面临转售，可以说是相当“落魄”。他说，准备写一本关于房子的小说。

    农民“吃螃蟹” 拿地开发房产

    农民“吃螃蟹” 拿地开发房产

    昨日见到记者，李家喜已经不会像4年前那样充满惊喜。

    2009年9月4日下午4时许，他以39万元价格通过武汉土地“招拍挂”程序，拍下了武汉最北部乡镇蔡店乡一块仅有2.85亩的土地后，急忙办手续以赶上回乡的最后一班中巴，不料被媒体围住，他才意识到，这回好像办了件不寻常的大事。

    “不寻常”是快50岁李家喜的特质。上世纪80年代他当兵，当时供给部队家属的蜂窝煤厂经营不下去，李家喜主动请缨，整合各方资源，没过多久盘活了蜂窝煤厂，不仅满足了后勤需要，还略有盈利。

    90年代初，李家喜转业回到蔡店乡粮油管理所，吃上了“商品粮”。“我这个人胆子大、勤快，也不怕吃苦。”他总结自己性格。不安于现状的他到处寻找赚钱的机会，办冷饮厂、搞电脑培训、养海狸鼠，全是蔡店乡“第一吃螃蟹的人”。

    一次挫折，让没有土地的李家喜重新认识土地价值。上世纪90年代末，李家喜租用福利院的土地养海狸鼠步入正轨，不料福利院决定收回土地，这迫使他寻找属于自己的土地。

    2000年，李家喜花5万元从粮管所买了一块2.85亩的养猪场，获得50年的国有综合用地使用权，当上了“地主”。

    李家喜没有想到，自己的事业及一家的生计从此与土地联系在了一起。

    拿地后的事情，并没有像他最初拿出5万块钱那么轻松。

    面临的首要问题就是“钉子户”。买地受到了在此养猪的几家人的长期联合抵制，他们拒绝搬出。一次次上门请求都没有效果，直至2005年诉至法院才使他们搬离。

    为了这块地扯皮好多年，他不得不关闭正在起步的海狸鼠养殖。这块地竟给他招来这么多的烦恼，李家喜苦闷中思索出路。

    这时，武汉市的房地产热蔓延到蔡店乡，有农民用自家宅基地盖房出售，当地的房价从二三百元一路升到四五百元。

    “我也要盖房子，只有房子才能赚到更多钱。”头脑灵活的李家喜信心满满，按照他的估算，他这块地盖房出售，至少能赚几十万元。

    事情没有李家喜想的那么简单。他的一个熟人在自家地上盖房出售，最后办不了“两证”。他意识到，如果自己也以这样的方式盖房，最后也是小产权房。

    “我不是没有考虑卖小产权房，但始终觉得，两证办不下来怎么跟买房的乡亲交代。”李家喜否定了当时最普遍的盖小产权房的做法。

    怎样让小产权房“转正”？2008年开始，李家喜在各个部门间奔波了好几个月才搞明白：要把这块国有综合用地的性质变成国有住宅用地，首先需由政府回收，转为住宅用地，进行招拍挂出让，自己再回购。

    这块位处武汉最偏远地区、面积如此小的地块，有关部门担心回收后没人竞买。李家喜承诺：这块地再出让，他一定会竞标。他相信，除了自己，不会有人关心这块不起眼的地。

    一个人的开发商 曾被全国媒体聚焦

    2008年6月，李家喜把这块地以28.5万元的价格卖给了黄陂区土地中心，接下来就是回购。按照规定，要在土地市场拍地，必须是公司，不能是个人。而注册房地产公司的门槛是1000万元，这几乎是不可能完成的任务。

    李家喜首先想到的办法是“绕道走”，他找了几家公司“挂靠”，都被拒绝了。挂靠公司嫌地太小，赚不了什么钱。

    李家喜东挪西借，筹到了注册资金。那种窘境很多开发商是不可能有的：“前几个月我手里没有现金了，差点连加油的钱都没了。”

    就这样，武汉家佳喜房地产开发有限公司成立。老板是李家喜，员工也是李家喜，公司成立时只有一个目标：拿下那2.85亩地，在上面盖拥有“两证”的房子然后出售。

    2009年9月4日，这一地块终于挂牌出让，底价是38万元，李家喜询问可不可以就填38万元，答复是可以。为稳妥起见，他最后填了39万元。没人竞争，他如愿买了回来。

    李家喜正式进入房地产业，这个武汉偏远地区的普通人，突然被全国各地媒体关注。媒体给李家喜贴上各种标签：中国首个农民房产开发商、个人拿地盖商品房第一人。

    21套房子卖完 竟然亏了钱

    21套房子卖完 竟然亏了钱

    “我卖房，只赚10%利润。”李家喜拿地后就高调宣布“低价卖房策略”。而当时，房地产业平均利润率在30%以上。这博得了不少购房者的赞扬。

    李家喜现在回忆说，当初低价卖房更多是出于现实考虑：农村购买力有限，购房者对价格很敏感，要与大量的小产权房抢市场，必须走低价路线。另外，他还筹备着滚动开发，要尽快回笼资金。

    尽管低价，李家喜当时对自己赚钱很有信心。他算了一笔账：楼面地价170元/平方米左右，建筑成本500元/平方米，其他税费100元/平方米左右，总开发成本粗略算来770元/平方米左右。而当时小产权房成本400元/平方米，售价600-700元/平方米。如果房子卖到850元以上，比小产权房贵100多元，他也能赚10%，应该会卖得好。

    李家喜一共盖了3栋楼27套房。第一栋楼11套售价800多元/平方米，第二栋楼10套卖到1000元-1100元，第三栋楼6套涨到1300多元。

    没做任何广告，李家喜自己就是最好的售楼员。通过口口相传，所有房子到2011年卖完，至今已有21户拿到“两证”。

    开发的房屋全部售完，卖房一共得到270万元销售款。李家喜一算账，竟然亏了。

    第一次涉及房地产开发的他没有想到，房产开发过程中的各种税费远超过他的估计，光施工阶段就要交纳11种费：质检、安全、墙改、散装水泥、装饰装修、档案保存、施工招标、监理、建材质量检测、建管、绿化队，总的实际成本是1080元/平方米。

    “没有必要计较得失，亏了钱我并不心疼，就当是交学费”。这次亏钱，李家喜并没气馁。在他看来，房产开发过程复杂，自己积累了其中经验，为以后做其他项目打下了基础。

    “翻本”无望 拟写房产小说

    仅在蔡店乡，那种零星的国有综合土地还有不少。心存高远的李家喜准备复制此前的模式，再拿地盖房卖房“翻本”，却一次次无功而返。他不得不面对残酷的市场形势：地价上涨，卖地门槛抬高；小产权房兴起，市场需求被抢占。

    李家喜给记者算了笔账：2009年他拿地时，地价在每亩13万元左右，而后来黄陂区政府给蔡店乡定位的土地起拍价都在每亩37.7万元，再加上土地增值税率上浮4个点，人工、材料价格上升，如果现在拿地盖房，每平方米的成本至少在2000元以上。

    相比之下，目前蔡店乡小产权房的售价也才1000多元/平方米。按照他的模式，以前买一套100平方米的商品房不过比买小产权房多花2万元左右，而现在足足多出10万元，当地人更愿买小产权房。而据他估算，蔡店乡消化现有的小产权房，至少要3-5年。

    李家喜不是没有努力过，他参与毗邻的姚集镇一个朋友在农村拿地盖房项目运营，最后困难重重只能退出，去年远走秦皇岛谋生。

    李家喜从媒体的光环中彻底消失，有多家媒体近几年联系采访，都被他婉拒。他说，出名对他没有任何帮助，他现在就是给朋友“打工”过生活。

    李家喜现在开始反思个人拿地盖房模式。

    他盖的房子不像大开发商的项目那样有物业公司、业委会，出现管道堵塞等问题，住户就找他。他不得不一次次地“兜底”维修，长此以往，不堪重负。

    从开发规模来看，现在政府出于规划需要，也不可能再拿出2-3亩的土地来开发，小开发商拿地盖房的模式以后难有用武之地。

    现实让敢闯敢干的李家喜陷入人生低谷。今年，李家喜回汉准备把房产公司卖掉，彻底断了房产开发的梦，却又有些舍不得。

    他不甘心，总觉得还有希望。他说，蔡店乡今年没有出现新增小产权房，农村房地产市场的需求空间会慢慢腾出来。而农村的城镇化，需要房屋设计、质量都过硬的房子，或许还有机会。

    现在，李家喜把希望寄托在引进实力强的开发商上。他说，蔡店乡已成功开发3个旅游景区，结合新农村建设的进程和政策，在蔡店搞旅游+地产开发，前景十分看好。哪怕自己给开发商打工，凭自己的经验，为更多乡亲盖有“两证”的低价房，他也乐意。

    这个梦，李家喜不知道还有没有机会实现。他说，准备写一本关于房子的小说。