昆房企面临“刚需考题” 提高附加值是主攻方向

　　昆明楼市的中小户型产品，经历了开发商从被动开发到主动出击的一番轮回。市场需求在变，如何针对千变万化的需求打造出相应的产品，更是每一个开发商永远都在琢磨的课题。

　　早在2006年，以“调控住房结构，加大中小套型比例”为目的，国家九部委联合发布 “90/70”政策，要求严格执行90平米以下房型须占到单一楼盘开发建设总面积的70%以上，客观上促成了90平米以下中户型产品在市场上大行其道。

　　曾几何时，“90/70”政策要求严格执行，但到具体操作层面，或者是为了利润最大化目的，或者是70%以上中小户型占比与项目定位难以匹配，开发商便想出“一房两证”、“子母房”等种种怪招，把规定比例的中小户型阳奉阴违成了大户型产品。

　　但随着限购等打击投机性购房的调控政策出台，刚需成为昆明楼市的一大主角，符合刚需购房群体的中小户型成了市场的主流产品。据数据显示，2013年上半年，昆明整体商品房市场成交47038套，90平米以下的中小户型占到70%以上。可以这么说，在限购等调控政策解除之前，谁能抓住刚需，谁就能赢得市场。

　　在这场刚需争夺战中，已经有比较经典的案例。像蓝光COCO系产品，户型面积主要集中在60至80平米的三房，去年5月开始在成都亮相，凭借其低总价、多功能、高赠送面积的产品特征笼络了一大批青年置业者，奠定了其刚需市场的地位。到今年5月份，仅一年的时间，该产品系已销售12000套，在蓝光地产全国化布局的战略上，COCO系产品也成了当仁不让的开路先锋，今年3月份，蓝光COCO蜜城正式登陆昆明。

　　目前，在昆明楼市中小户型市场上，比较叫好的主要就是这类低总价、高赠送的产品。像红星国际，还有即将推出的中产·花香四季二期都是通过低总价、高赠送面积以及多功能空间利用等方面寻求突破，

　　至于在精装修、配套、性价比、投资功能以及后续服务方面的可能性，还有待观察和发现，如何才能通过这道“刚需考题”？我们不妨在这里做简单探讨，权作抛砖引玉。

　　精装考题

　　品牌房企

　　提供品质保证

　　精装房由于省时、省力、省钱、环保等特点，从2009年开始在昆明渐次普及，也有越来越多的购房者，尤其是中小户型购房者，会把是否精装修作为选择购买的标准。但由于装修材料质量不好把控，以及千房一面满足不了个性化的家装需求等弊端，有很多购房者也会无奈地放弃精装房，转而投向毛坯房的怀抱。

　　针对装修材料质量问题，品牌房企的作法比较值得提倡，基本上，在市场上比较有影响力的房企，都有质量监督和供应商的考评筛选制度，像绿地、银海、俊发在这方面都有严格的流程。虽然，就算有层层把关严格监督也不见得能完全杜绝质量问题的出现，但久而久之，总会在市场上形成良好的口碑，增加胜算。

　　针对个性化装修的问题，中产·花香四季二期的作法值得提倡，据云南中产地产策划经理唐正伟表示，他们会采用一套类似于菜单定制的精装修方案，会有不同风格的装修方案让购房者在事先选择。至于购房者更进一步的家装诉求，则可以在交房后通过室内装饰来实现。

　　户型考题

　　赠送阳台、花园

　　提高得房率

　　对于中小户型产品，此前最多诟病的是户型不规整、得房率低等。但从目前的市场情况来看，首先是得房率，很多开发商在这方面做足了功夫，像今年上半年卖得比较火爆的保利六合、蓝光COCO蜜城等，无不是通过花园赠送，在空间组合利用方面下功夫，最高赠送面积可以达到30平米以上，80平米以下就可以做到多功能三房，得房率可以达到120%，并且，有了蓝光、红星地产这样的表率，更多的开发商的产品研发都在朝着这方面靠拢。

　　在户型规整方面，像银海尚御，通过把两端端头做成大户型，中间方正规整的部分做成小户型，避免了小户型形状不规整的问题，除此以外，也有其他开发商的一些解决方案，比如恒大把不规整的地方设计成厨房，完全影响不到视觉和使用效果。购房者的眼光越来越挑剔，其中，户型方正、有无空间浪费等又是每个人关注的重中之重的问题，在这样严苛的检验下，在户型考题方面，开发商应该能达到及格水平。

　　配套考题

　　吃购娱休闲教育

　　一个都不少

　　年轻人工作压力大，时间紧凑，对各项配套的要求也较高，因此，针对80、90后为主力军的刚需小户型，开发商往往也会选择在交通便利，占据城市有利资源的地段做这样的产品，从高举刚需大旗的蓝光在地段选择方面，也可以看出这种倾向。

　　昆明由于城中村改造的因素，综合体是最常态的开发类型，满足刚需吃、购、娱、康体休闲、教育等方面的生活配套要求，似乎对于大部分城市综合体来说都已经不是问题。在昆明二环内外，中小户型产品形态是最多的。像购物中心、餐饮、KTV、影院、康体休闲都是常见的配套。银海尚御是目前市场上在这方面综合评分最高的一个项目。

　　有的开发商会做得更为细致一些，比如万科、神州天宇在社区开设业主食堂，还有的开发商会提供免费的WIFI等。

　　性价比考题

　　做好成本预算

　　兼顾地段品质

　　购买中小户型产品的刚需，对房子的总价最敏感，很多开发商在控制总价的同时，要么是面积也变小了，居住功能无法完全得到满足，要么是地段、环境等方面没办法保证。开发商既要兼顾地段、品质、环境，又要做好成本预算控制价格，为刚需提供最合适的房源，难度不小。

　　在总价、居住功能、地段等方面都达成一定平衡的COCO蜜城，据蓝光昆明分公司总经理助理蔡勇军介绍，蓝光做刚需小户型产品，首先考虑的是总价，然后是满足居住功能，在这两条都满足的基础上，再来做其他方面的加减法。

　　当然，性价比好不见得就是要价格低，只要产品地段、品质、配套等方面都做得十分到位，高出市场预期，就算价格高于市场平均水平，购房者一样买账，后期增值也十分可观。像昆明老牌开发商银海、城建股份开发的品质楼盘，就经过市场这样的检验。只不过，大部分刚需局限于经济承受能力，对低总价有偏好。

　　投资考题

　　商务核心区的

　　商住产品价值大

　　很多购买中小户型产品的购房者，要么把它当成过渡性的居所，要么直接作为投资，无论出于哪方面的需求，都会考虑到后续增值和方便出租或转让的投资属性，这就注定了在做功能属性强的小户型产品时，必须要考虑到购房者投资方面的需求，据业内资深人士丁雪野分析，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。在昆明，受惠于面向南亚、东南亚开放的桥头堡城市战略地位的确立，写字楼集中区比较多，附近的高档公寓也不少。如何打造符合商务人士或机构诉求的产品，让购房者获得更高的收益和投资回报，就成了放在开发商面前的一道考题。

　　事实上，昆明的开发商也针对类似的特殊群体打造了个性化的公寓类产品，像万达精装国际公寓、银海MOCO、润城LOFT，这类型产品多数是空间灵活多变，能满足高端人士生活与办公之间自由切换的个性化需求。不过，这类小户型产品可挖掘创想的空间也还很大，有待更具创新性的产品出现来满足各种个性化需求。