美国：房地产向好持续性存疑

　　今年上半年，房地产继续成为美国经济复苏进程中的一个亮点。由于房屋库存紧张，房价不断上涨。但是，随着抵押贷款利率已经上升到近两年来的高点，销售增长速度有所放缓，市场人士开始担心，抵押贷款利率上升可能导致房地产市场逐渐冷却。

　　由于房屋库存紧张，未来房价可能继续上涨

　　美国联邦住房金融局(FHFA)7月23日公布的数据显示，美国5月份FHFA房价指数月率上升0.7%，5月份FHFA房价指数年率上升7.3%。5月FHFA房价指数为201.8，去年同期为188.1。7月30日标准普尔发布5月份凯斯－席勒20座大城市季调后房价指数月率上升1.0%，年率上升12.2%，创2006年3月以来最大升幅。

　　全美房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示，6月份，美国新房销售中间价为24.97万美元，低于前一个月修正后的26.28万美元，但高于去年同期的23.26万美元。当月，旧房价格中值较上年同期上涨13.5%，至21.42万美元。分析人士认为，由于房屋库存紧张，未来房价可能继续上涨。

　　受美联储年内缩减购债规模的预期影响，再融资贷款需求下滑

　　从今年4月开始，由于受美联储年内缩减购债规模的预期影响，抵押贷款利率呈现上行趋势，30年期固定抵押贷款利率7月中旬为4.68%，接近两年以来最高水平。

　　美国抵押贷款银行协会(MBA)7月17日公布的行业报告显示，因抵押贷款利率已经处于两年高位，导致再融资贷款需求下滑，7月12日当周MBA抵押贷款申请活动指数下降2.6%至519.4；再融资活动指数下滑4.2%至2351.7；再融资占抵押贷款总申请量的比重自前一周的64%降至63%，为2011年4月以来最低水平。MBA在7月31日公布的数据显示，7月26日当周购房抵押贷款申请进一步下滑，当周MBA抵押贷款申请活动指数下滑3.7%至494.4；当周抵押贷款购买指数下降3.4%至191.7；再融资活动指数下滑3.8%至2247.6。

　　抵押贷款利率上行，使得新房销售量还是偏小，旧房销售增势减缓

　　销售方面的数据显示，6月份美国新房销售量经季节调整按年计算为49.7万套，比5月份经修正后的销售量上涨8.3%，比去年同期高出38.1%，为2008年5月份以来的最高水平。但根据经济学家测算，美国健康房地产市场的新房年成交量应在70万套左右，因此近50万套的销售量还是偏小。

　　旧房销售数据虽然表现好于去年，但增势减缓。全美房地产经纪人协会(NAR)7月29日公布的数据显示，美国6月份旧房签约销售指数年率上升10.9%，但月率下降0.4%，6月份旧房签约销售指数降至110.9。NAR在7月22日公布的数据显示，美国6月份旧房销售总数年化508万户，为2009年11月以来的次高水平，但不及预期的525万户；美国6月份旧房销售年化月率下降1.2%，旧房销售较上年同期增长15.2%；6月份美国四大地区旧房销量均较5月份减少。

　　旧房签约销售的下滑可能标志着房市动能减缓，房价上涨不具可持续性

　　NAR表示，旧房签约销售的下滑可能标志着抵押贷款利率上升开始令房市动能减缓。据美国商务部7月25日公布的修正数据显示，美国6月营建许可总数修正值为91.8万户，5月为98.5万户；美国6月营建许可月率修正值为下降6.8%，5月下降2.0%。此前一周公布的数据显示，美国6月新屋开工总数年化83.6万户，为2012年8月以来最低。美国全国住宅建筑商协会最新数据显示，今年8月份美国出现持续复苏的地方住宅市场数量环比下降，表明美国房地产业复苏势头有所放缓。

　　市场分析人士认为，美国6月新屋开工和营建许可双双下滑，进一步证明房地产市场增势有所下降。虽然销售速度表明房地产市场仍然稳固，但是抵押贷款利率上升对今年下半年的销售的影响会持续加大。由于房价持续走高的主要原因在于库存紧俏，因此房价上涨不具可持续性。记者 张 伟