昆明高端写字楼物业需求旺盛 租金上涨趋势惊人

　　2013年年初，李嘉诚旗下的ARA地产基金从新加坡腾飞集团手中，以19亿元的价格收购了上海延安路上的海洋大厦。这座腾飞集团2006年10月底13.2亿元收购的办公楼，仅6年时间便转手赚了近6亿元的差价。

　　专家表示，随着投资者进入市场寻找有较强收入和现金流的成熟办公楼和零售物业，未来的写字楼投资市场将更为活跃。

　　高回报

　　奠定写字楼投资价值

　　仲量联行数据显示，在上海，写字楼已经成为投资市场中最受青睐的物业类型。2012年上海房地产310亿元的大宗投资交易中，住宅仅占了约6%的比例，商铺占比达到12%，写字楼交易则占全年成交量72%的份额。而纵观全国市场，写字楼市场异军突起之势，却绝非上海一地，高成交量的背后，蕴藏的是全国写字楼市场的巨大需求和价值。

　　放眼全国，2010至2012年，中原集团研究中心所监测的7个主要城市甲级写字楼租金均呈现出快速反弹的过程。从2009年的最低点算起，与最高点相比，反弹幅度最大的城市是北京和深圳，租金分别上涨105%和82%，广州、上海、杭州、成都和重庆的租金则分别反弹38%、36%、32%、23%及21%。

　　然而，面对涨幅惊人的写字楼租金和放量之下投资热度不断上涨的写字楼市场，也有不少专家和投资人士对写字楼市场未来的发展空间和空置率问题表示出了担忧。

　　的确，空置率的上升将直接影响着租金水平，统计显示，2012年空置率有所上升的城市有上海、深圳、杭州、重庆，其中深圳和重庆均出现租金下滑的迹象。但值得注意的是，虽然2012年各城市写字楼空置表现略有差异，但整体来看，目前的空置率依然处于相对低位。其中，空置率低于10%的城市均为一线城市，分别是北京3.46%、上海6.94%、广州6.34%、深圳7.90%；二线城市的空置率均超过10%，成都、杭州、重庆的空置率则分别为11.57%、11.23%、16.00%。

　　而据昆明至祥置业提供的2013年上半年昆明主要写字楼租金统计数据显示，近年来，昆明写字楼物业出租率上涨明显，空置率较低。其中，2008年，昆明写字楼出租率平均水平为82.64%；2009年，昆明写字楼出租率平均水平为86.64%；2010年，昆明写字楼出租率平均水平为88.24%；2011年，昆明写字楼出租率平均水平达到89.32%。到了2012年，这一数据仍然稳步上升。而部分档次较高的写字楼，出租率都在90%以上，甚至100%，这也就是说，在当下的昆明写字楼市场，空置率与一线城市相仿，出现了罕见的不足10%。展现了昆明城市“桥头堡”建设发展下的巨大潜力。

　　再从近几年昆明纯写字楼物业的市场平均租金水平来看。2008年，昆明市写字楼平均租金水平在35.36元/平方米/月；2009年，昆明市写字楼平均租金水平为37.97元/平方米/月，上涨率为7.4%；2010年，昆明市写字楼平均租金水平为39.76元/平方米/月，上涨率为8.3%；2011年，昆明市写字楼平均租金水平达到45.59元/平方米/月，上涨率为9.3%，较高的租金增幅在整个中西部片区稳居前列。虽然到2012年，租金上涨有所放缓，但仍呈平稳上升态势。