土地高热效应：明年将是“跑量年”

　　统计显示，2013年1~7月，杭州(包括主城区和余杭、萧山)一共出让土地124宗，成交地块总面积约6919亩，成交金额约632亿元。而去年全年卖地金额为613亿元。其中，主城区、余杭1~7月的卖地金额均超过去年全年的卖地额。

　　狂飙突进的上半年土地市场，让许多知名外来大鳄和名不见经传的小型外来公司都开始耕耘杭州这块宝地。如此大的卖地量，辅以开发商越来越高效的操盘模式，预示着明年杭州楼市将进一步迎来天量供应。届时房产商之间，将上演怎样的争夺战？

　　前7个月，主城区卖地430亿

　　宅地可建3万多套90方

　　杭州主城区1~7月卖地用一个词来形容最贴切：疯狂。

　　盘点近5年来的同一时期土地市场，今年前7个月卖地额是最高的，比排在第二位的2010年前7个月还多180亿元，赶超去年全年成交额(424.76亿元)，创下五年来同期新高。

　　据统计，主城区前7个月一共成交57宗地，成交面积约2759亩，成交额达429.9亿元。其中宅地成交面积1651亩，可建面积282.9万平方米，成交额达296.2亿元。

　　简单地算一下，如果今年前7个月的土地都将在明年上市，按照目前市场主流户型90平方米来算，可建面积282.9万平方米相当于3万多套小户型房源。而杭州主城区当下的库存量也就4万多套。

　　此外，余杭土地市场在今年前7个月也颇为强势，2013年1~7月，余杭区共出让土地53宗，总出让面积3051亩，出让总金额154.9亿元，超去年全年卖地额119.3亿元，其中共出让宅地28宗，总出让面积2257亩，可建面积397.2万平方米，远超主城区宅地成交面积。如果也按90平方米一套算，未来的上市量有4万多套。明年余杭市场可与杭州主城区市场平分秋色。

　　仔细分析上半年拿地的公司，大部分为外来公司，有些甚至是第一次进入杭州市场。有数据显示，2013年上半年杭州拿地金额排名前十名房企，有8家是外来房企，像首开、万达、港中旅等全国性大鳄都陆续在主城区圈地，其中旭辉更以46.93亿元拍下3宗地块，成为杭州土地市场上半年最大金主。

　　从拿地到开盘平均不到一年

　　上半年土地大部分明年上市

　　有了那么多“面粉”，接下来面包该怎么做就成为关键。

　　随着越来越多的外来公司的涌入，经过多次实践证明，快销模式或将成为未来消化庞大供应量的主要手段。

　　龙湖、中海、万科等外来大鳄，其在杭州市场的开发速度惊人，从拿地到开盘，只要半年多一点的时间。快速销售带来的是资金的快速回笼，而这些钱又可以用来拿新项目，形成良性循环。在大多数土地出让会的现场，龙湖、万科、中海等公司都是常客，很大部分原因是因为他们高周转的模式带来了宽松的资金环境。

　　举例来说，去年8月下旬，龙湖在奥体板块拿的地，今年5月就已经开盘，前后不到10个月就完成首秀，速度战堪称龙湖一大“绝活”。有“绝活”的并不止这一家：天阳去年8月上旬在庆隆单元拿的地，在今年6月底已经推出首批房源；还有去年8月拿地的万科，今年其新项目万科紫台就已经亮相，另外，万科去年底在滨江拿的地万科·璞悦湾，可能在今年推出。

　　可以看出，开发周期从原来的2年左右缩短到现在1年之内必开盘，有实力的房企在快速开发这条路上走得越来越得心应手。而这些公司项目的去化率往往并不差，很大部分原因是他们从拿地那一刻起，就开始做起了产品宣传和客户积累的工作。

　　按照如今平均8个月到1年左右的开发期，我们不难判断，今年1~7月拿地的项目，大都会在明年年中上市。假设3万多套房源集中在明年入市，那么，到时候消化库存的压力将陡增；随之而来的房价可能会出现波动。

　　面对频繁进入主城区的外来大鳄，本地开发商也不得不加入到这场快速争夺战中，土地“天量”供应的背后，预示着明年楼市又将是个“跑量市”。

　　购房者：选择余地多了

　　开发商：竞争压力大了

　　假设主城区约3万多套90平方米的刚需户型都能在明年入市，对于购房者而言，无疑是幸运的。首先，购房者的选择余地大了，随着像港中旅、旭辉、雅居乐等外来开发商进入到杭州市场，将会带来产品的多样化。

　　“除了龙湖、中海外，现在万达、绿地、富力等全国知名房企基本上都入驻杭州了，对于我们来说，能够尝试不同风格的房产品，也是件很开心的事。”原本对于绿城、滨江等本地房企产品非常喜爱的刘先生，也感受到外来的“地产风”。

　　而对于开发商特别是集中拿地的几个大开发商来说，快速开发对他们的操盘能力提出了挑战。

　　“跟不上快节奏，别人操盘两个项目，你只能做一个。”天阳置业营销总监石焱在谈及速度战时，认为这是一家公司把控土地资源的主要途径。“对于一个企业的发展来说，土地资源很重要。开发完一个项目后，如果手头没有土地资源，就很难持续往前发展。” 速度战考验着房产公司的操盘能力。

　　按照如今平均8个月到1年左右的开发期，我们不难判断，今年1~7月拿地的项目，大都会在明年年中上市。