昆明城市综合体扎堆面市 避免同质化乃生存之道

　　云南省将下大力气抓好城市综合体建设，提高资源利用率，建设集约型城市。城市综合体有利于实现整体开发，加快城市建设；有利于发展城市经济，扩大就业规模；有利于完善城市功能，提升城市品质。

　　纵观昆明市场，地产商集体“染指”城市综合体，一些大鳄甚至跨界加入到城市综合体建造行列，一场有关城市综合体的大战赫然逼近。据业内人士透露，在2013年下半年上市的房地产项目中超过六成都是城市综合体。

　　巨大体量的城市综合体，意味着组成城市综合体的住宅、公寓、酒店、写字楼等产品扎堆面市。城市综合体的疯狂扩张已经驶入单行线，是时候冷静、沉思，综合体发展的未来。

　　昆明身陷“千城一面”综合体怪圈？

　　城市综合体，好了、多了，迷茫了。在建筑、业态组合上，综合体似乎正在向“千店一面，千城一面”的同质化怪圈迈入。乱花渐欲迷人眼，城市综合体一时让人们无法选择，迷茫于选择。

　　城市综合体如果盲目发展，不量体裁衣，带来的不仅是白热化竞争，昆明的商业发展更无特点与气质可言。

　　对于建筑外形的比拼，驰骋于市场的城市综合体并没有多少失败之作，大多数综合体都是经过多番打磨而成。然而云南大学公共管理学院教授熊思远却认为，建筑外形对于城市综合体并不是格外重要，城市综合体应更加注重环境。

　　云南泛亚工程设计院有限公司(甲级)院长、设计总监李伟指出，城市综合体分居住型、商业型、商务型、交通枢纽型等种类，开发商应根据地区实际情况和特色，选择城市综合体开发类型。

　　如果不把脉清楚项目所处地块的属性和基因就盲目开发，只会适得其反。

　　把脉城市DNA 打造城市综合体

　　城市综合体的开发不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，具有较大的操作难度。

　　昆明市房地产开发协会秘书长刘践表示，一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。要把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。侧重点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也各不相同。

　　这就是说，开发商首先要分析地块属性，再进行开发。比如在昆明各大板块中，北京路所处板块位于昆明主城商业地段聚集区域，商业氛围比较浓厚，这个地块比较适合开发商住型综合体；而滇池板块的人居环境相对优越，该地块更适合开发居住型综合体。

　　云南大学经济学院教授、博士生导师徐光远认为：打造城市综合体绝不是简单地复制就行。如何“定位”清晰，研究本地消费习惯和商圈特点，在众多城市综合体建立自身独有的特色，是城市综合体项目迈向成功的第一步。只有这样，才能准确地找到其生存和发展之道。另外，比起前期的地产开发，后期的商业运营也至关重要。专业化的管理、持续化营销等差异化经营才能吸引消费人群的不断光顾。