中国青年报：房地产税收体系改革需通盘考虑(2)

　　“2011年北京出的政策，说是要对二手房交易最低指导价进行动态调整，这就意味着可以不必事先通知。”张大伟说，多个城市如今都在进行动态调整，最低指导价随时都可能调整。

　　接近真实交易价格总是那么难

　　相关部门至今也没有解释过为何在7月进行了最低指导价的大幅度上调。而在业内人士看来，此举只是为了更加贴近市场价格。

　　以上述五道口板块的小区为例，尽管其最低指导价被上调至35000元/平方米，但其市场交易价格接近70000元/平方米。在这个意义上，即使是调高了最低指导价，距离市场真实交易价格依然较远。

　　“这就是长期以来存在的问题，当二手房交易的计税价格背离市场真实价格的时候，二手房交易的税费就会少一大块，也就无法起到这个税收体系应有的作用。”胡景晖说。

　　实际上，这个问题是自房地产市场开启以来一直存在而没有解决的问题。

　　1994年，原国家计委制定的《城市房产交易价格管理暂行办法》就规定，国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

　　但是，由于房产交易附着多项税费，少缴税是交易双方的共同诉求，所以在成交价格申报上，总是会低于实际成交价格。

　　这样的行为后来被称为“阴阳合同”。也就是说，房产交易双方签订一份合同，上面标注真实的成交价格，但在办理房产过户时则提供另一份合同，上面标注的则是缩水的成交价格。通过这样的方法，买卖双方都能少交税，皆大欢喜。

　　为了尽可能地贴近市场真实价格，相关部门想出了一个办法，就是制定房产交易最低指导价，以此作为征税的基础。各地政府部门对此的基本思路是，当真实的成交价格高于最低指导价时，就按照真实成交价格征税，但真实的成交价格低于最低指导价时，则按照最低指导价征税。

　　现实中，二手房交易基本就是按照最低指导价进行申报、缴税、过户，因为政府部门很难看到真实的交易价格。

　　以北京为例，2006年之前，每年北京市建设委员会都会发布一个小册子，其中列明北京市各个区域的二手房交易指导价。这个指导价基本上只有实际成交价格的一半，有些甚至只有1/3。

　　2006年7月10日，北京市地税局发布《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，对现行的二手房交易最低计税价格进行了新的调整。这次调整被认为是税务部门加大对房产交易征税力度的表现。

　　对税务部门来说，二手房交易的计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。要做到税收足额征收，调整基准价格，也就是所谓的最低指导价是首要前提。

　　2008年、2010年、2012年，国家税务总局先后发过数个文件，要求加强对二手房交易价格的评估，做到足额收税。但效果一直不好。

　　“不断上调二手房交易的最低指导价就是为了解决这个存在了多年的问题，但一直没有解决好。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希告诉记者，各地都有顾虑，因为要促进房地产交易，培育市场，所以往往对这个价格背离的情况睁一只眼闭一只眼。

　　据张大伟统计，在北京，从2004~2008年，每年都会调高一次二手房交易最低指导价，但2009年、2010年就没有调整。

　　需要怎样的房地产税收体系

　　2011年，包括北京在内的多个城市提出要建立二手房交易动态评估体系，以贴近真实市场价格。从这一年开始，重庆、上海开始试点房产税。

　　今年年初，房产交易差额要征收20%个税的规定被重新提出，并在包括北京在内的多个城市开始执行。

　　对买房人来说，最低指导价的调高、个税征收的严格执行都导致了购房成本的高企，而房产税试点扩大的预期在不断加强，这就意味着，在房产交易和持有环节都有着不小的税收负担。

　　市场呈现出一种矛盾状态。一方面，供不应求的市场格局需要将那些存量房逼出来进入市场流通；而另一方面，交易成本的上升则让很多人不具备购买能力。

　　“我们是不是应该在交易环节征收这么多的税？”胡景晖说，从2005年到现在，交易环节不断加大税收，但并没有起到打压房价的作用，也没有起到促进房产流通的作用，是该反思房地产税收体系了。

　　在他看来，应该在房产交易环节轻税，而在持有环节重税，这样才能把那些闲置的住宅挤到市场上，增加供应。

　　国务院发展研究中心新出的《中国住房市场调控与政策》一书中也提到类似观点。在这本书中提到，住房转让过程中，各种税费负担实际均由购买人承担，在住房转让环节征收营业税不仅不能从根本上抑制投资投机需求，反而将加重首次置业和改善性需求的负担，抑制了大部分自住型需求，也不利于增加二手房的供应。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费。

　　其实，就在去年12月，时任财政部长谢旭人发表文章称，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。

　　但这个计划实施起来并不容易。

　　“从正常的税制建设来看，增加房产持有环节税收，合并交易环节税收是大方向。”刘尚希说，但税制改革不能抽象地谈。如果从鼓励二手房交易来看，应该减税，但在现有市场环境下，要抑制投机，就不能减少交易环节的税收。相对于北京的房产增值幅度，税收负担是重还是轻？房产增值并不是个人努力的结果，对这部分获益是不是应该征收相当分量的税？

　　在刘尚希看来，我国现实的问题是房价看涨，而税收的力度不够，控制不住房价的上涨，在这个时候减少交易环节的税负就会造成不好的后果。如果现有的交易环节的税收能做到位，就不会有很多人愿意在房地产市场投机。现在的关键其实反倒是要把现有的税收执行到位。

　　“房地产税制改革并不是简单的改革，而是关联了很多问题。”刘尚希说，比如地方税，如果对现有的房地产税制进行改革，地方未来要以什么作为主要税种？比如土地制度，我国现有的二元土地结构导致了不同的土地利用方式，税收在其中该如何调整？再比如房地产该如何定位，地方政府与房地产该是怎样的关系？此外，还会关联到房地产调控、管理等问题。

　　在刘尚希看来，上述这些问题都决定着房地产市场价格预期和发展方向，这些问题不解决就无法推动房地产税制改革。而这些问题的解决需要大量的时间，目前还看不到时间表。