龙头房企业绩靓丽 经营策略渐趋“激进”

　　今年以来，房地产市场延续了回暖态势，管理层正在加快推进建立房地产市场长效调控机制，政策预期趋向平稳让房企信心大增。

　　从已披露中报的房企情况来看，在上半年宏观经济增速放缓的情况下，房地产行业仍然保持20%以上的平稳增速，特别是大型房企的业绩表现十分抢眼。业内人士认为，由于政策预期稳定，未来房企拿地、推盘等策略可能会更趋“激进”。记者 于萍

　　业绩向好夯实扩张基础

　　作为影响房地产行业发展的重要因素，房地产调控政策风向一直牵动着市场神经。业内人士普遍认为，行政化色彩浓厚的调控手段将逐步淡化、退出，调控政策总体上已逐渐向市场化的长效机制转变。受此影响，房企的经营重点也出现了明显调整。

　　仅从上半年数据来看，上市房企仍然保持着稳定的业绩增速。同花顺iFinD数据显示，目前两市共有39家房企披露中报，实现净利润123.42亿元，同比增长27.57%。其中，有24家房企上半年业绩实现增长。

　　如果算上披露中报、快报和预告的房企，目前总共有88家房企披露了中期业绩情况，其中业绩实现增长的有50家，占比近六成。“万保招金”四大龙头房企中，万科上半年净利润同比增长22.31%，保利地产净利润同比增长35.37%，招商地产则预计业绩增幅为105%至113%。

　　上半年稳定的业绩表现，为房企未来扩张打下基础。同时，向好的政策预期，也令房企的经营策略有了明显调整。目前，上市房企的经营重点已向符合政策导向的产品“倾斜”。

　　最明显的要数中小套型普通商品房的占比攀升。作为政策主要扶持的产品类型，中小套型普通商品房已经成为当前房企“发力点”。以万科为例，上半年公司累计实现销售面积716.4万平方米，所销售的住宅中，90%为144平方米以下的户型。万科在中报表示，将继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位。

　　上半年业绩增长27.33%的北京城建也表示，对于一二线城市来说，新增人口住房的主要流向是以首置为主的刚需市场，预计2013年这一部分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。

　　此外，城镇化也为一些房企打开了成长之门。目前，上半年业绩增幅最高的房企要数铁岭新城。公司上半年实现净利润1.01亿元，同比大增298.1倍。铁岭新城的业绩增长要归功于相关政策导向和扶持。由于公司地处三四线城市，正是新型城镇化战略需要发展的地区，而公司的运营模式则为“政府主导、市场化运作”，对铁岭新城区22平方公里的土地进行一级开发运营，受益于土地一级开发收入增加，公司业绩实现大幅增长。

　　业内人士指出，当前房地产政策的焦点集中在棚户区改造、房产税扩容等方面，未来继续出台强硬措施的几率已经大大降低。据媒体报道温州房产限购政策出现微调，这让市场对后期的政策走向有了稳定甚至略松的预期。这种预期直接影响了房企的经营策略。

　　“政策微调松动，对市场直接影响并不大，但对购房者和开发商的心理会产生较大影响。”中原地产市场总监张大伟认为，虽然限购限贷不会退出，但政策已趋于平稳，下半年稳定房价的难度将加大。特别是一二线城市，将面临较大的价格上涨压力。

　　“土地为王”取代“现金为王”

　　正是出于对政策稳定以及房价上涨的预期，今年以来，开发商在经营上已明显“激进”，这一点从一二线城市不断高企的土地价格以及房企拿地的积极性上可见一斑。

　　中原地产数据显示，上半年十大标杆房企权益购地总金额已经达到1019.5亿元，而2012年全年的总金额不过为1558.1亿元。张大伟认为，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，预计后期仍会积极储备优质地块。

　　“开发商积极拿地，表明对后市预期看好，特别是一二线城市热门地块受到追捧，说明开发商看好这些城市的楼市发展。”一位房地产资深人士表示，今年大型开发商都在积极扩充土地储备，这种较为“激进”的行为一方面是由于过去几年土地供给有限，一方面也出于对政策环境的判断，不会再出现强硬政策导致楼市出现“断崖式”下跌。与此同时，资金层面压力缓解也为开发商扩张充实了底气。

　　近期，二级市场再融资已有放开迹象。从不少房企推出的再融资方案来看，融资标的不仅涉及符合政策的旧城改造，也包括含有保障房项目的普通商品房开发。显然，再融资开闸将令房企重回股权融资渠道，有利于降低企业的负债率和财务成本。从目前已披露的中报情况看，在扣除预收账款后，房企的净负债率为46.81%，较年初下降0.92个百分点。

　　预收账款则从另一个角度反映出房企业绩释放的能力。从上半年房企情况看，预收账款仍保持稳定的增速。39家房企共实现预收账款2994.2亿元，同比增长25.16%。其中，有16家的增幅在50%以上。由于可售量增加，万科上半年预收账款已经达到1594.02亿元，同比增长21.66%。

　　市场人士认为，正是由于楼市回暖、销售顺畅且政策调控风向有所缓和的预期，令房企的经营策略已经从“现金为王”向“土地为王”转变。同时，各大房企均加快了项目的周转速度，结算周期正在大幅缩减。这就意味着，自去年开始回暖的销售有望在今年陆续进入结算期，房企在下半年还将迎来结算高峰。

　　政策预期利好房企经营

　　值得注意的是，在房企不断扩充资源储备、发力符合政策导向的产品类型时，不少开发商也在尝试进行多元化经营，特别是开拓商业地产领域。

　　据了解，华远地产已计划加大商业地产比例。公司董事长任志强表示，在城市化率超过55%的城市里，商业地产的比重会增加，将根据资金需求逐步扩大商业物业的比例。

　　远洋地产也在加强商业地产的投入力度。据公司相关人士介绍，到2012年底，公司现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%。预计五年以后，远洋地产将有近200万平方米的持有商业投资物业，将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。“集团未来策略是加大开发规模，加快商业地产开发速度，提高商业项目在整体业务中的比重。”远洋地产相关负责人表示，预计2013年将有超过25万平方米的商业地产投入市场，每年都有超过25万平方米的商业物业投入运营。

　　总体来看，当前显露出的房地产调控政策长效化管理的思路，已经让行业对于政策预期变得逐渐乐观。

　　华泰证券分析师指出，房地产行业对于稳投资保增长有重要作用，目前监管部门正在通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税试点扩容等改革建立长效机制。

　　“房地产市场更多的是结构问题。”国泰君安地产分析师表示，部分三四线城市存在供应巨大、需求不足、市场低迷、地方财政压力大等多重问题；而一二线城市购房需求依然真实存在且未得到全部满足。

　　国信证券研究员则认为，房地产行业在稳定经济增长的过程中起到不可估量的作用。当前稳增长仍是主基调，有利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码的预期。