龙湖上半年销售回款率达100% 租金收入增34.3%

　　中新网8月19日电 龙湖地产19日公布了该集团截至2013年6月30日6个月未经审计的中期业绩报告。

　　报告显示，2013年上半年度龙湖合同销售额增加28.2%至人民币223.9亿元，达成全年目标的近50%，超出历年水平。

　　营业额增长4.7%至人民币152.3亿元。物业发展营业额为人民币146.5亿元，较去年同期增长3.7%，其中投资物业租金收入为人民币3.2亿元，扣除营业税后的租金收入为人民币3.0亿元，较去年同期增长34.3%，并录得投资物业评估增值人民币15.5亿元。

　　尽管上半年结算金额占全年比例偏低，归属于股东的溢利为人民币38.5亿元，较去年同期增长1%，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为人民币27.4亿元。由于市场波动期销售毛利率降低，归属于股东的核心净利润率有所下降，为17.9%。

　　土地储备合共4,144万平方米，权益面积为3,780万平方米，平均成本仅为每平方米人民币2,028元，为当期签约单价的18.1%。成功进入昆明、长沙及苏州三个新城市，战略性进入华中地区。

　　财务状况持续稳健，上半年回款率创历史新高至100%，在手现金为人民币131.7亿元，平均借贷成本降至年利率6.35%，平均贷款年限由4.1年提升至4.7年。虽由于去年精准把握土地市场窗口期的积极投资策略使得上半年有较大支付，以及物业交付主要集中在下半年，净负债率仍维持在64.1%的合理水平，低于集团控制上限。期内获穆迪调升评级至Ba1，标普评级BB+，保持民营房企最佳信用水平。

　　截至2013年6月30日，已售出但未结算的合同销售额为人民币604亿元，为集团未来营业额的持续稳定增长奠定坚实基础。

　　合同销售创新高多个项目表现亮丽

　　2013年至今，房地产市场延续去年的回暖态势，集团秉承“扩纵深、近城区、控规模”的战略，积极适应市场需求变化，调整地区布局，并加大了刚需及首次改善类的高层及低密度产品供应。集团于上半年度录得合同销售额达人民币223.9亿元，同比增长28.2%，销售总建筑面积亦增加8.0%至200.1万平方米，销售单价人民币11,189元，比上年同期增长18.7%；合同销售额达成全年人民币460亿元目标的近50%，超出历年水平。西部、长三角、环渤海、华南及华中的合同销售额分别为人民币102.2亿元、57.4亿元、51.2亿元、12.7亿元和0.4亿元，分别占集团合同销售额的 45.6 %、25.6 %、22.9 %、5.7%和0.2%。

　　2013年上半年度，集团营业额增长4.7%至人民币152.3亿元，尽管上半年结算金额占全年比例偏低，归属于股东的溢利为人民币38.5亿元，较去年同期增长1%，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为人民币27.4亿元。由于市场波动期销售毛利率降低，归属于股东的核心净利润率有所下降，为17.9%。其中物业发展业务营业额为人民币146.5亿元，较去年同期增长3.7%。交付物业总建筑面积为150.3万平方米，物业发展业务毛利率为31.3%，较去年同期有所回落，主要由于2011年下半年至2012年市场波动期销售的项目逐渐进入结算所致，而营业额单方价格为10,340元/平方米。

　　集团在2012年把握时机，秉承“扩纵深、近城区、控规模”战略获取的诸多项目，均录得卓越的销售表现，其中去年8月获取的杭州奥体的春江彼岸于今年5月开盘，开盘当日即成交人民币18亿元；去年9月获取的成都晋阳的金楠天街今年1月开盘，至今销售贡献超过15亿元；去年9月获取的北京孙河的双珑原著于今年6月获得预售价格审批，首期去化率达100%。而2012年新进入的厦门，甚至2013年1月刚进入的长沙，也已成功落地，并开始贡献可观的销售业绩。

　　稳步投资持有物业租金收入增长34.3%

　　集团稳步推进“增持商业”的长期战略，目前的投资物业全部为商场，并主要分为三大产品系列：都市型购物中心天街系列、小区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截止2013年6月30日，集团已开业商场面积为54.8万平方米(含车位总建筑面积为71.3万平方米)，整体出租率为98.2%。租金总额人民币3.2亿元，扣除营业税后的租金收入人民币3.0亿元，较去年同期增长34.3%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为79.7%、16.5%和3.8%，租金收入的增长率分别为34.7%、38.2%和12.0%。

　　扎根核心城市优质交通节点的商业体系是龙湖长期且稳定的利润引擎。成都北城天街作为集团跨出重庆的第一个大型购物中心即将开幕，而计划明年开业的北京长楹天街亦成功召开首次招商大会，吸引超过600个商户积极响应。集团目前主要在建的商场为7个，累计在建面积为98.9万平方米。其中，天街系列在建面积为94.5万平方米，星悦荟系列4.4万平方米。得利于新增投资物业逐步开工，集团2013年上半年度录得投资物业评估增值人民币15.5亿元。

　　精准融资高回款优化投资布局与结构

　　期内，集团把握境外债券市场窗口期，进一步加强了集团的资金安全及财务实力。于今年1月，集团成功发行5亿美金10年期长债，票面利率6.75%，相较去年10月发行的7年期债券票面利率6.875%为低；7月份，集团与13家银行签订银团协议，获得63.85亿港币及1.65亿美金(共计约76.72亿港币)的4年期可转让定期贷款信贷融资，利率为伦敦同业拆结利率(Hibor)+3.10%。这使得集团平均借贷成本为年利率的6.35%，年期亦由去年末的4.1年延长至4.7年。此外，集团于期内获穆迪调升评级至Ba1，加上标普评级BB+，整体仍保持民营房企最佳信用水平。

　　于2013年6月30日，集团在手现金为人民币131.7亿元，一贯严格的销售回款管理令上半年回款率创历史新高达至100%。尽管由于去年精准把握土地窗口期的积极投资策略使得上半年有较大支付，以及物业交付主要集中在下半年，净负债率仍维持在64.1%的合理水平，低于集团控制上限，公司财务依然稳健。

　　凭借充裕的现金和较低的净负债率水平，集团于期内继续抓紧时机，以较低代价增加土地储备，完善全国性布局，为未来持续发展提供动力。集团在2013年上半年度新增收购土地储备10幅，总建筑面积为352万平方米，平均收购成本为每平方米人民币3,065元。新增的绝大部分新地块位于一线城市(杭州、上海)的近城区域，或主力二线城市的核心位置，并陆续进入昆明、长沙及苏州三个经济文化发达且房地产市场容量丰厚的目标城市，战略性地进入华中地区，在持续18个月颇具先发优势的土地补充之后，集团的城市覆盖数从2011年末的3大区域14城上升至5大区域20城，大大提升了高净值城市、价值地段的比例。我们相信，拓展区域纵深和优化投资结构将使公司未来发展更加沉稳、平衡，且更具可持续性。

　　于2013年6月30日，集团的土地储备合计4,144万平方米，权益面积为3,780万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币2,028元，为当期签约单价的18.1%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总额的36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及1.2%。

　　扩纵深、近城区、控规模保持可售物业高周转率

　　2013年6月30日，集团已售出但未结算的合同销售额为人民币604亿元，面积为568万平方米，为集团未来营业额持续稳定增长奠定坚实的基础。集团于2013年上半年度竣工的物业总建筑面积约160万平方米。计划于2013年竣工的物业总面积将达到572万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。目前项目工程进展和销售进度正常。

　　物业发展方面，集团目前在售主力项目将达到54个，其中下半年将有6个全新项目面市，13个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户，并根据市场变化调整不同业态间的比例，力求在波动复杂的市场中抓住需求和机遇。

　　投资物业方面，杭州时代天街、成都时代天街、常州龙城天街已于本期开工建设。2013年下半年，成都北城天街将迎来开业。北京时代天街，上海虹桥天街和成都金楠天街预计将于未来一年陆续开工建设。上述项目为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

　　在不断变化的市场中，集团在财务管理方面会继续推进“量入为出”的稳健策略，根据现金流入的情况合理规划和安排投资及运营支出，保持公司稳健的财务状况和负债率水平。有赖于目前已初具规模的区域结构，集团将以冷静心态面对投资机会，严守投资纪律。同时继续积极销售，推动适销产品的持续热卖并关注库存去化，以期增加在手现金，确保财务稳健。

　　龙湖集团首席执行官邵明晓表示：“面向未来的持续增长，集团将继续加大区域纵深，提升趋向市区的投资比重并控制单个项目的开发规模，以期将可售物业的周转保持在高水平，保持集团稳定发展，为股东带来理想回报。集团还将成立‘全客户研究体系’，在意识、组织和标准上将‘客户心目中的好产品、好去处’扎实落地。”(中新网房产频道)