深圳惠东滨海度假物业难挡价格战 专家称5年难升值

部分度假物业虽看海望海但其本身不具备海滩资源，无法亲海近海。

　　上周末，又一个惠东滨海度假定位的楼盘项目莱蒙水榭湾开盘。与深圳的楼盘项目开盘只拿一两百套分批销售不同，莱蒙水榭湾一次拿出500套海景公寓，随后又加推了200套。而这700套滨海度假物业还是被深圳市场消化大部分。

　　像是莱蒙水榭湾这样的惠东滨海度假物业最近一两年蜂拥而至，每隔几个月就会有新的滨海项目在深圳宣传和销售，这其中不乏华润、万科这样的地产巨头开发的产品。而据统计，惠东滨海物业的开发总量将超过5000万平方米，这相当于深圳市场每年新房入市量的十数倍。有专家就表示，这样的集中供应量将造成深圳市场同类度假物业的阶段性过剩。

　　而过剩则意味着开发商之间的竞争加剧，日前入市的水榭湾在价格上已有松动，专家表示供应过剩后的价格战在所难免。此外需要提醒置业者的是，这些滨海度假物业在未来5年左右可能都不具备明显增值和变现的机会，因此其投资价值不高，购房者若要投资需谨慎。

　　惠东度假物业足以保证珠三角每十户有1套

　　莱蒙水榭湾的精装海景公寓，以7800—8800元/平米的价格入市，有业内人士称水榭湾的实际入市价格仅是惠东临海一线房源价格的7折左右。

　　莱蒙水榭湾的入市可以说是惠东海岸线沿线滨海度假楼盘的一个缩影。最近两年，据记者不完全统计，就有近10个此类惠东滨海度假物业在深圳推售，可以说其是继大亚湾楼盘集中在深圳推售后的又一波外地楼盘在深圳的推盘潮。这其中就包括碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙水榭湾、华润小径湾、万科双月湾、金融街巽寮湾等，可以看到，包括万科、华润、碧桂园等地产巨头都已“染指”惠东滨海物业，而包括合正、合生创展、莱蒙等本土房企也积极地加入到滨海物业的建设开发中。

　　综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁是为数不多的对滨海度假物业有深入研究的学者，他告诉记者，现在大家看到的进行了宣传并推出销售的惠东滨海度假物业还只是一部分，“还有很多开发商在拿地，在进入开发建设，后续自然就会还有很多项目出现并发售”。宋丁告诉记者，以前有粗略的数据统计显示，整个惠东海岸线将供应5000万平方米的滨海物业，而这一数字在他看来还很保守，“实际估计还不止”。

　　资料显示，2012年深圳市成交的新房面积仅367万平方米左右，而惠东海岸线的滨海物业按此计算则相当于深圳新房年成交面积的十数倍。“5000万平方米的滨海物业折合下来大概相当于80万—100万套滨海度假房，这些房源如果是5—8年内销售的总量，那么对于市场来说是均衡的，而现在惠东滨海物业的问题正在于，就在这一两年就将有大量的此类房产入市，那么市场将明显的供大于求”，宋丁表示。

　　宋丁解释，惠东滨海度假物业所依靠的市场是整个珠三角东岸，包括香港、深圳、广州等城市在内，“珠三角东岸的实际居住人群在4000万左右，去除1000万的流动人口后，按照3口一家计算，这相当于1000万户的家庭”，宋丁表示，“假定每10户家庭有一户在海滨购置一套度假物业的话，那么惠东的这些度假物业和市场的需求就大概是均衡的”。

　　“现在不是总量过剩，而是这一两年供应的太多了，是阶段性过剩和供大于求”，宋丁表示，而今年以来惠东的这些度假物业也明显的出现了囤积、消化不良等现象。

　　购买承诺返租滨海物业要谨慎

　　而供大于求的情况下，按照房地产市场的规律，惠东滨海物业则必然出现“降价”的情况。此次莱蒙水榭湾的入市也部分说明这一点，据了解，此前惠东沿线入市的万科双月湾、合正东部湾等项目的均价都在9000—12000元/平方米左右，碧桂园十里银滩入市时的定价一度被称为是沿线最优惠的价格，其海景房的均价也在8000—9000元左右，而此次莱蒙水榭湾入市则采用7800—8800元/平方米的价格，比之前其他同档次的滨海物业价格要更加优惠。

　　不过宋丁表示，供应大过于需求使得开发商有降价促销的行为，但另一方面，惠东目前入市的这些楼盘的地都不是近些年获得的，大多是开发商数年前以极低的成本获得，在这种情况下，即便开发商打7折、降价促销，也能够保证其项目开发的利润。

　　惠东滨海物业在供应过剩下的降价促销与传统楼市的降价有所不同，宋丁认为，惠东滨海物业的这些开发商并没有进入高价拿地、低价卖房的恶性循环中，“只要有需求，开发商降低一些价格还是会有成交，而只要有成交，开发商就有利润”，宋丁透露，在这种模式下，开发商并没有供需压力和成本、利润的压力，他们降价是为了成交而获得现金回笼。

　　此外，宋丁提醒，购房者在面对惠东滨海度假物业时要意识到，这些滨海物业本身是用于度假的，其并不是很好的房产投资品，“那些购买这种物业用于每年度几次假居住的购房者可以选购这些房源，但是如果是购买用于投资的，那至少5年内其并不具备投资价值”，宋丁还表示，包括那些承诺有包租或返租的产品，其也不具备返租的市场前提，消费者面对这类返租的合同条款必须要逐字逐句看，以免到时和开发商之间产生纠纷。

　　记者了解到，目前整个惠东的滨海度假物业的市场整体仍是二级市场，即这一市场以新房销售为主，并没有成熟的二手房交易市场即三级市场的存在。宋丁告诉记者，这种情况下，开发商有销售团队、渠道，它面对需求能卖出很多房子，而购房者一旦购买，在没有二手房中介存在的情况下，他很难将房产卖出，同时作为个人房源，位于度假区，其也很难将房产长期稳定的出租出去。

　　记者询问，目前很多惠东滨海度假房会为购房者提供有返租的产品，这种是否能保证投资的收益？对此，宋丁表示，返租要注意是否存在陷阱，以前有产权式酒店类似这种模式，但也出现过开发商收不上租金的情况，对于这种一年只有几个月的度假房市场而言，宋丁认为滨海度假房并不具备返租的市场前提。

　　惠东会否重蹈海南房地产“泡沫”覆辙

　　而对于这一类的滨海度假房，很多购房者都会联想起此前在海南三亚等地出现的房地产泡沫破灭的情况。据了解，海南在2009年—2010年左右受全岛房地产热及建设国际旅游岛先行试验区影响，不少地方的房产价值一夜暴涨，曾经有三亚的楼盘单价卖到8万以上，而随后随着泡沫破灭，及岛内遍布房地产开发项目，这些房产如今的二手房价格还不到当初的一半。

　　“惠东的滨海物业还是和海南有本质上的差别”，宋丁表示，海南的房产都是供应给包括东北人等在内的中长距离的游客，因此很多人是投资性质购买，一年只来住几天，在投资客多的市场就会呈现房价上涨快、掉价也快、价格波动比较大的现象。

　　而惠东的海滨则是面向珠三角的周边市场，这些人购买本身度假需求更为主要，而不是为了投资，这种情况下业主不求售、也就不大会降价抛售这些房产，因此价格就会比较刚性，即使价格有略微回落，空间也会比较小，宋丁表示。

　　记者采访某房企惠东项目经理时，他也向记者表示，惠东滨海度假物业的目标购房者主要是那些想每年有一段时间来这里度假的人群，并且这些人的经济条件较好，愿意为度假而购置一套第二居所。

　　对于如何选购这类滨海物业，宋丁表示，从海滩海滨质量来讲，华润小径湾和碧桂园十里银滩所在的湾区比巽寮湾、双月湾一带略差一点，但差别不是很明显，这两条海岸线的质量都很不错。而同时有一些度假物业，虽看海望海但其本身不具备海滩资源，无法亲海近海，这类项目在价值上自然要打折扣。同时，虽然一些购房者对距离大亚湾和石化区近的项目心有芥蒂，但其实这些因素对海滩影响没有那么大。

　　此外，宋丁表示，考虑这些物业的另一个主要因素就是距离了，到深圳半个小时还是2个小时的差距还是很明显的，这方面华润小径湾和碧桂园十里银滩等项目就具备距离优势了。不过，随着未来范和港大桥的建成，巽寮湾、双月湾等湾区到深圳的交通时间也将大大缩短。