广州日报：经适房退出后路该怎么走？

　　深论 　

　　周俊生(财经评论员)

　　日前杭州市政府宣布，从9月12日起，符合签订购房合同(含预售合同)之日起满5年的经适房，业主在补交土地收益等价款，取得完全产权后的经济适用房可通过买卖、赠予等方式处置该住房，但其中增值收益的55%必须归政府所有。

　　经适房如何退出值得讨论。按照杭州的决定，既可以在市场上抛售，所得房款则由业主和政府按一定比例分割，也可以由政府回购，但政府必须向业主补足差价。不管采取哪一种途径，原来的业主都可以因此得到一笔售房收入，这未免与政府投资建造经适房的本意相背离。由政府投资建造的经适房，本是为了给中低收入者解决居住困难的，结果现在成了让业主可以赚钱的途径。更为麻烦的是，由于政府掌握了经适房的分配权力，因此也产生了权力寻租，近几年一些地方曝出的经适房分配丑闻表明，为数不少的经适房业主其实并不是真正的住房困难户，特别是一些由国企参与建造的经适房，完全演变成了单位提供给职工的福利，这也是促成目前一些地方政府停止建造经适房的一大原因。

　　解决经适房的这个问题，其实还是应当回到经济学的常识。一般地说，房屋建成以后，随着时间的推延，它的价值只会折旧，像经适房这种在居住上并不很舒服的住房，折旧应该更快。但事实上现在即使是经适房，如果拿到市场上，它的价格也会上涨，其中的关键因素在于房屋所依附的土地在升值，最近10年来我国一些大城市的房价之所以猛涨，其关键因素正是在于政府垄断了城市土地后，地价飞速上涨，并推动房价上涨。因此，经适房业主得到的房屋升值，其实主要是土地升值，但是，他们当年住进经适房，并没有在土地上有丝毫投入，现在与政府平分这部分收益，这未免使社会公众感到不公平。

　　经适房在建造和分配过程中，并没有走市场化的路径，那么，今天它的退出，也不宜按市场化的路径到住房市场上抛售，让其产生套利空间。对于一些已经因为家庭经济条件好转而丧失继续居住经适房的业主，政府应该回购其经适房，其回购价当然应该体现对业主的补偿，但只能依据其当年的出资，适当考虑其居住期间的物价上升指数。回购后的经适房，在政府取得完全产权后，应以改造成廉租房为主，供给新出现的居住困难户和外来务工者租住。按照这样的制度，经适房至多只能具有保值空间，而不能产生套利空间，这样，围绕着经适房的寻租空间可以大为缩小，而政府也可以继续行使其帮助贫困者解决居住需求的行政职能。