广州二手市场：短线炒房 4个月平均获利11.5万

　　“炒房者在目前广州二手住宅市场中仍只有极少数，短炒个案占比长期处于低位。”中介机构合富置业昨日发布最新的市场报告，对目前广州楼市转售房产获利情况进行分析。其中指出，今年3月后入市的短期转售个案平均账面获利11.5万元，有一成左右个案短期转售可获利超30万元。

　　业内人士分析，目前经济大环境及资金投资渠道有限的情况下，如果预期楼价还将上涨，符合购房资格的投资者仍会入市长线投资。

　　极少数“炒房客”3月抄底成功

　　温州松绑地方楼市限购令，令当地中介、开发商、炒房者等相关利益方已蠢蠢欲动。而广州今年以来一二手楼价保持升势，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，广州7月份一二手楼价均创下自去年10月以来的最大同比增幅。

　　合富置业分析称，由于政策环境因素不利炒房者生存，因此，尽管住宅市场存在一定谋利空间，但炒房者在目前广州二手住宅市场中仍只有极少数，短炒个案占比长期处于低位。

　　报告指出，现在的情况和2011年限购实行前相比发生很大的变化，炒房所依赖的外部环境已不存在，再加上限购限贷以及新“国五条”后悬而未决的“20%个税”，均对炒家入市心理造成一定影响。“只有极少数炒家在3月末班车行情内出手抄底，当时市场上短炒需求的成交个案仅占0.8%。”

　　数据还显示，3、4月期间长线投资需求约占整体成交的4.9%和7%，而6、7月期间长线投资需求基本保持在6%左右。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，近10个月以来二手住宅市场上短线投资需求占整体成交最高也不超过3%，7月短线投资成交个案占比约1.9%。

　　她认为，近几年广州楼市基本没有新发展的炒家，目前在市场上活动的基本以资深炒家为主，一般来说他们会关注低于市场价的笋盘，由于他们会花费更多时间关注市场，掌握的市场信息比普通客户要多，因此往往能更快一步发现并购买总价低于市场价的物业。“若是物业质素高于预期，即使放盘价与市场价齐平，炒家也会不计成本收入囊中。”

　　有投资客持货三月获利36万元

　　报告还指出，3月后入市的短期转售个案平均账面获利只有11.5万元。只有一成左右个案短期转售可获得超30万元获利，而账面获利在20-30万元之间的短期转售个案亦仅占一成而已，超过半数持货时间不足4个月的短期转售个案账面获利不足10万元。

　　在限购政策下，“卖一再买一”的形式是持有两套以上物业的本地投资客实现房源流通的唯一途径。而为避免出货计划及获利空间受交易成本增加、贷款难度增大、下一手客户接货意愿转弱等后市政策环境存在变数的影响，大部分资深炒家都选择预先设定获利期望值，采取到价即买入的方式。

　　投资客老张所持有的惠福东路某套80多平方米的2房物业，3月时以低于市场均价的120万元买入，持货3个多月后，近期以156万元成功出货，账面获利36万元。他表示，买入时正值广州细则出台前，对于可能实行的20%个税，也做好了长线持货的心理准备。

　　“若市场在新政后交投转淡，肯定会对楼价升幅以及房源流通速度产生影响，我计划一旦市场状况转差就先放租等待合适的机会再出货。”他坦言。

　　买房不到一年趁涨出手换房

　　去年9月初以120万元买入，经过7个多月以145万元成功售出——持有东晓南某楼盘电梯低层小户型物业的冯小姐说，由于儿子出生，她想把旧居售出购入一套三居室的新房，在中介挂牌放售，今年4月这套物业出售时就升值了25万元。

　　近期，广州楼市出现了不少像冯女士一样在去年下半年购置了物业的首次置业人士，眼见市场交投、楼价已累积一定升幅，通过出售旧居获取再购房资格或筹措换房资金。

　　合富置业的报告指出，去年下半年购置的物业价格跟随大市水涨船高，计划换房人士若以市价出售物业，基本都会比去年购入价格有不同幅度的增加。

　　统计数据显示，今年4月后，通过出售持有半年以上、一年以内物业实现换房计划的客户个案当中，售出价格与买入价格相比升幅超过20万元以上的占40%。其中，100平方米以内的刚性需求户型居多，最高升值幅度达50多万元。

　　梁燕明表示，近期投资者短期转售或是换房客出售旧居套现的成交个案以市中心中小户型物业居多，接货的客户以刚需买家为主。

　　她指出，在今年前7个月刚需购房占比均超过六成以上，刚需买家占主导的市场格局下，出售这类面积不大于100平方米的中小户型物业，只要放盘价位于市场价内，便会拥有较大的出售成功率。（记者/郑佳欣 实习生/张意珠 田博）