东莞麻涌镇叫停自建房利好楼市发展

河左边是麻涌在售的楼盘——大步海滨花园，河右边是三四层楼高的私人房。

　　麻涌镇中心及附近区域，三四层楼高的私人房鳞次栉比，而商品房项目却屈指可数。

　　■热点纵横

　　日前，麻涌政府对自建房发出了最后的通牒：10月1日后，各村(社区)要严格禁止私人房建设，引导村民通过购买农民公寓或商品房解决住房问题。

　　当前，麻涌政府有初步计划建设较大量的农民公寓以解决户籍人口居住问题。不过，其计划尚未最终敲定。分析人士称，叫停自建房短期内对麻涌楼市不会有太大促进，而长期的正面影响是必定的。

　　短期内楼市客户被分流

　　早在2004年10月，东莞出台了《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》，叫停了单家独院式民宅的审批，全面禁止建独院式私房，引导探索农民公寓建设。

　　不过，麻涌的自建房却并未停步。日前，麻涌镇规划房产管理所印发《关于限期建设私人房的紧急通知》对自建房发出了最后的通牒，10月1日之后禁止私人房建设。

　　8月23日，笔者到麻涌镇踩盘了解叫停自建房对麻涌楼市的影响。当前，麻涌只有大步海滨花园三期、信鸿熙岸花园等两个项目在售，另有碧水湾花园等待发售。

　　笔者在麻涌踩盘时看到，麻涌镇中心及附近区域，三四层楼高的私人房鳞次栉比，而商品房项目却屈指可数。

　　业内人士说，当前，麻涌原住民大多住在自建房中，在麻涌购房多为新莞人或广州人。信鸿熙岸花园的售楼员说，在该项目购房的大多是在麻涌大企业就业的新莞人或在相邻的广州经济开发区就业的人，本地户籍的客户比较少。

　　据笔者踩盘获悉，当前，麻涌商品房的访客、买家中的原住民比例未有明显增加。相反，由于自建房即将停建，部分原本购买商品房的原住民反而打消了购买计划，转向回家盖自建房。

　　大步海滨花园三期的一位售楼员说：“早前有一位在我们这里有意向购房的客户，听到10月后就禁止自建房的消息后，就不买房了，回家盖房去了。”笔者在麻涌踩盘时看到，的确有一些私人房正在赶工之中。

　　长期带动楼市发展

　　禁止自建房，意味着以后麻涌的原住民要解决住房问题，主要依靠农民公寓和商品房这两条途径。意即，停建私人房能否带动商品房市场的发展，主要看农民公寓的建设情况。

　　麻涌镇宣传教育文体局副局长韦海良说，麻涌政府已经计划在全镇范围内建设一批农民公寓，预计能够满足全镇户籍居民的实际需求。目前农民公寓建设规划图已经初步完成，几个建设点也基本确定下来，有关部门正在整理送审资料，一旦获批，则会马上动工。据这一说法，农民公寓这一项目目前还处于计划阶段，是否能够落实还有待观察。

　　对于叫停自建房与商品房市场的关系，东莞市博文道营销策划有限公司总经理杨波说，自建的私人房比商品房便宜很多，并且空间感大，所以过去麻涌原住民对商品房的需求不大，这是麻涌楼市长期来发展较慢的重要原因。叫停自建房虽然在短期内对麻涌的楼市不会有多大的带动作用，但麻涌原住民有7万多人，长期来看正面影响是必定的。

　　深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱认为，麻涌原住民具有一定的购买力，停建自建房未来将成为麻涌房价上涨的一个诱因。

　　麻涌楼市后市看好

　　【延伸阅读】

　　麻涌楼市在全市处于发展较弱的区域，项目少、销售慢、房价低，目前还处于“5字头”。不过，受交通设施、区域规划等带动，麻涌楼市的发展潜力被业界所看好。

　　麻涌楼市仍处起步阶段

　　由于经济发展相对较弱，麻涌原住民大多住在自建房中，房地产发展较慢，市场容量不大，房价也较低，当前仍处于起步阶段。当前项目较少，在售加待售的合计只有3个。今年前7月，一手住宅均价为5808元/平方米。

　　据东莞中原市场研究部统计，2009—2012年间，除了2009年588套成交量以外，麻涌镇每年的一手住宅成交套数均不到500套。去年成交量更是跌到197套，连热销镇区一个月的成交量都不到。

　　同时，麻涌的二手房市场也很冷清。麻涌镇中心的一家房地产中介的负责人说，麻涌地区大部分户籍村民都选择自建房，较少关注二手房市场。而新莞人有能力的会去购买一手商品房，购买力相对较弱的则选择租房。

　　因此，政府在推地方面也很谨慎。从2007年开始到2011年，该地区平均每年推出不到1块房地产开发用地(包括居住、商业、办公、酒店等四类用地)。从去年开始，情况略有好转，到今年8月20日为止，该地区共推出7块房地产开发用地。

　　东莞中原市场研究部相关负责人表示，从2008年至今，麻涌住宅购买力长期徘徊在3万平方米左右，最高的2009年也不足6万平方米。该地区楼市的不景气也促使开发商在该地区拿地兴趣略缺。从2007年至今所推的11块房地产开放用地中，便有3块用地惨遭流拍。

　　发展后劲被认可

　　据麻涌政府官网的数据显示，麻涌镇面积91平方公里，常住人口约11万，其中户籍人口7万多，外来人口4.3万。

　　麻涌镇位于广州市与东莞市交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区仅一河之隔。

　　据规划消息，未来几年，涉及麻涌的西部快速干线、沿江高速、珠三角城际轻轨等一批重大交通项目将会相继建成。

　　当前，东莞市政府正在推出水乡片区开发，定位为全市经济发展的三大新引擎之一，而麻涌正是水乡片区一个重点镇区。

　　近年来，麻涌政府改善商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展，使得工业用地成交十分抢眼。

　　在此背景下，麻涌房地产发展后劲被业界肯定。东莞市房地产协会秘书长陈骏良说，麻涌楼市当前不会马上有很大改观，不过长期来看，发展潜力不错。