昆明主城区老商圈"四足鼎立" 未来前景存优略点

　　历时近3个月的《商国志》已然接近尾声。从呈贡新区，到昆明北城、南城、东城、西城全方位的商圈梳理及探讨，让读者看到了大昆明一个全新的商业格局：商业，多中心的格局不可阻挡，新商圈未来成长空间巨大。

　　但回过头，深深思索——我们不能够忘记的是昆明商业发展、商圈形成的源头：南屏街、小西门、青年路、白塔路。这些昆明人耳熟能详的传统老商圈，今日之江湖地位如何，有哪些因素左右着它们的现在和未来？且看本期分析。

　　城市老商圈

　　独享着最为优质的资源配备

　　在采访中，有一个概念不得不再次被提及，那就是“商圈”。何为商圈呢？在同策咨询研究中心总监张宏伟看来：“商圈，更多语境下，是一个地理范围，而这一范畴与零售商店有关。即零售商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，就是商圈。”而一个商圈在形成的过程中，也将使周边相关的物流、人流、财富流在这一个地区内得到浓缩，形成区域性的信息和财富的聚集点，而商圈能否最大限度地起到汇商与聚商能力，与区域内交通的便捷度、区域内可提供的商业业态丰富度、人口流动等都有密切关联。在昆明远锦房地产经纪有限公司总经理陈相合看来，上述因素都是商圈的形成过程中最为基本的“基因”。

　　先天不足的商圈，也就多会让顾客感到蹩脚；后天用心栽培，也可能有好表现；商圈背后的力量，现在越来越多地表现为：地产商、区域政府、商业企业三股力量，其规划、投资、运营理论的差异都可能造就出完全不同风格的商圈。而目前昆明的老商圈还有可改造的空间，无论是从引进品牌，还是营销理念等方面。

　　在区域内消费较为均衡的前提下，商圈之间的伯仲也很容易看清楚，也才有了商圈等级之分。一般而言，目前业内较为认可的商圈分类有：核心商业圈、次级商业圈、边缘商业圈的三种；商圈级别的不同，也就直接影响到顾客的到访率。

　　据张宏伟分析，核心商业圈是离商店最近，顾客密度是最高的区域，约占商店顾客的50%-80%；次级商圈15%-25%的消费都将在本商业区内实现；而边缘商业圈，辐射商圈最小，有5%-10%的消费在本商业区内得到满足。

　　而一个城市的老商圈，更多地独享着一座城市最为优质的资源配备。无论是基础设施配套，还是过去、现在及未来的关注度。因此，在业内看来，尽管城市在扩大，需求在膨胀，商圈正在由单极向多极发展，但新势力想要超越老资格，还有很长的路要走。不但如此，在新商圈成长的过程中，老商圈的老身板也没忘记保健、升级、换血，老商圈新玩法，如购物中心、院线等业态的引进，让其招财、纳客能力也同样不减当年。

　　以下是昆明传统四大商圈的再梳理：

　　昆明核心商圈 影院客流以秒来计算

　　以正义路、南屏街、三市街、宝善街等几条主要干道构成的“三市街商圈”，是目前昆明的核心商圈；同时，也是目前昆明最具影响力的商圈，它具有最浓厚、长远的商业历史背景。对于该商圈核心地位的认可，可以用一位业内人士的一句话来表述：“三市街的江湖地位不能小视，就拿简单的一个影院人流计算来对比，就可知晓。三市街内的商家计算影院的到客量率是以秒为单位来计算，而很多新兴商圈内的影院则是以小时为单位，足见它们之间的差异。”

　　也因为如此，区域内的商铺租金一般不菲。据58同城网站上搜索到的最新租铺信息显示，该区域内一个40平方米的商铺租金在50000元/月左右，而这也只能是一般铺面，好铺子基本找不到或不需要再出租。尽管租金高，但该商圈也同样赢得了众多大品牌的认可。就目前来看，区域内现有的商业业态，高度密集，更汇聚了柏联广场、昆百大、百大新天地、顺城王府井、正义坊、家乐福、新华书店、祥云美食城等购物中心或主力店。

　　而在这些商业盒子内商业业态档次齐全、风格各异；同时，商业业态还不断进行更新；它们也共同捍卫了三市街商圈的江湖大佬的地位；未来随着东方首座等项目的加盟，可能为区域内带来更为丰富的购物享受。但核心商圈也存在不可忽视的问题，就是停车位稀奇，已经对商铺租金的提前透支问题。