一套排屋拥有三本房产证 转手交易困难重重

　　一套房子拥有一本房产证，在很多人眼中这是基本常识。可是由于种种原因，很多楼盘一套房子拥有两本甚至三本房产证。别看了只是增加了房产证数量，事实上在“限购”大背景下，一套房子拥有多本房产证，会带来诸多意想不到的麻烦。

　　南岸花城一套排屋3本证

　　最早于2005年开盘的南岸花城，已于2007年交付，可是直到现在还有房源尚未卖完，成为杭州销售周期最长的楼盘之一。原来，南岸花城有一批拥有多本房产证的排屋，成了开发商手中的烫手山芋。

　　“这批排屋从2010年就开始销售了，其中拥有三本房产证的排屋共29套，目前还剩下10套。”近日，南岸花城售楼处销售人员向记者介绍，排屋共三层260多平方米，每层的面积接近90平方米，每一层拥有一本独立的房产证。所以根据杭州的“限购”规定，无论是谁也没有资格一次性买下“三套房”。

　　“因为没有办法突破‘限购’政策，所以我们的排屋主要面对家庭销售，此外公司购房也有一定的比例。”销售人员解释说，一个人自然是没办法买下拥有三本证的排屋，但是父母和已经成年的子女可以合买(成年子女可以作为一个独立家庭，拥有两套房的购买资格)。而以公司名义购房，则不会受到“限购”政策影响，房子买去之后用于企业主自住。

　　“就是因为拥有三本房产证，才导致这批排屋直到现在还没卖完。目前这批排屋每套总价500多万元。”销售人员坦言，一房多证对销售造成了较大影响。

　　“70/90”政策催生的怪胎

　　“一套排屋三本房产证，这在当时也是迫不得已，是受‘70/90’政策的限制。”南岸花城销售人员告诉记者。2006年曾有规定，从当年6月1日开始，新批、新开工的商品房，建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上。比如南岸花城的排屋，如果只有一本证的话单套面积就是260平方米，显然就违反“70/90”政策了。如果拆分成三套的话，单套面积就是80多平方米，竣工验收时就可以达标。

　　“70/90”政策发布之后，杭州市场上掀起了一股“大改小”风潮。先前市场上一度大户型占主导，自此以后90平方米以下小户型占主导，可以说“70/90”政策确实起到了调整产品结构的作用。现在回过头来看，小户型对应的是刚需市场，“大改小”符合市场潮流。

　　不过也有一些楼盘，尤其是高端项目，90平方米以下户型要占到开发建设总量的70%以上，这几乎是不可能实现的，因为楼盘定位是面向改善型需求。但是“70/90”政策又不能突破，于是纷纷搞起了“小动作”，将一套房拆分成几套房(法律上是拆分了但是使用功能上并未拆分)，并且这已成了业内公开的秘密。这样的户型，也被称之为拼接户型，陷入销售窘境多少有点作茧自缚。

　　“限购”来了，多本证遇麻烦

　　事实上，“限购”之前，一房多证现象对购房者的影响并不大，甚至还有可能占到一点小便宜。谁也没有想到，拼接户型会在日后生出那么多麻烦。

　　“2009年我们去看了新西湖小镇的房子，其中一套150多平方米房子，价格也还便宜，就心动了。可是销售人员告诉我们这套房子是两本房产证，我们当时对房子一窍不通，销售人员解释为何出现这个情况，我们也听不懂，只问她会有什么不好的影响。她说没有任何坏处只有好处，如果是一本证户型面积就是150多平方米，按照规定要缴纳3%的契税，如果是两本证的话，单套面积都在144平方米以下，只要缴纳1.5%的契税。”于先生向记者叙述了当初的买房经历。

　　应当说销售人员当时并没有说谎，在当时一本证也好，两本证也好，几乎没有任何区别，而且确实是给于先生省下了一笔契税。不过随着2011年3月杭州实施“限购”政策之后，一切发生了变化。有了“限购”政策，不是你想买几套就能买几套，这些拥有多本证的房子，虽说其实只是一套房子，但是从法律上说却是多套房，这是毋庸置疑的。

　　“2011年底我打算把房子换到市区来，可是我发现麻烦大了。让中介把房源信息挂出去之后，一听说这房子是两本证的，很多人连看的兴趣都没有了。不得已我们只好把价格一降再降，单价从8000多元/平方米降到7000多元/平方米，再降到6000多元/平方米。最后总算成交了，我算了一下，扣除利息，几乎一分钱都没有赚。”说起这套房子，于先生很是郁闷。

　　而在买房的时候，于先生也遇到了不小的麻烦。原来，2009年买房时于先生贷过款，而且是两套，这样一来等到买房的时候，他就没有了贷款资格。“去问了银行的人，告诉我说因为此前已经有过两套房的贷款记录，因此再次购房的话就必须要全额付清。”于先生说。

　　下单前请考虑相关风险

　　由于历史原因，再加上一些楼盘不愿意推出小户型，目前一房多证现象在杭州楼市中并不是个例。德信臻园、西溪诚园等高端楼盘，就有一定比例的“多证房”。

　　如何销售这些特殊的房子，就成了开发商的当务之急。这些房子最大的竞争优势就是价格相对便宜，也有一些购房者正是冲着这一点而去。不管出于何种目的，有关专家建议，下单前一定要仔细考虑可能出现的一些风险因素。

　　以家庭的名义购房，比如父母和子女合买，今后可能会出现法律上的一些问题。今后若父母过世，就涉及到财产继承，那时候是否已经出台财产税也是个变数。若家庭中不是独生子女，还会涉及到财产分割问题。

　　以公司的名义购房，买房过程中不会出现太多问题，但是今后转让的话，营业税要远远高于个人之间转让。

　　即便是无房户可以买下一套拥有两本证的房子，也会有一些麻烦。比如第一套首付3成利息可以略低于基准，但是第二套首付就得6成，利率上浮10%，购房成本明显增加。

　　影响最小的要属选择一次性付款的购房者。比如卖掉之前的小房换购拥有两本证的大房，如果房价上让得比较多，购房者也打算长期自住，这种情况下相对来说还是值得购买的。至于今后转让，谁也不能预料那时候“限购”政策有没有退出。记者 蒋敏华