石家庄地铁时代的“商业”变革

　　目前，石家庄地铁一号线正在火热施工。对于石家庄这个商业布局集中于中山路上的城市来说，地铁的全线开通，无疑将对商业带来变革。业内人士认为，地铁作为现代城市发展的标志，其对商业布局和商业扩容带来的影响，将逐渐显现出来。

　　本期观察家嘉宾

　　曹润亭河北商业联合会秘书长张磊前景机构营销总监李珠苏宁石家庄地区管理中心市场策划部经理谭强少年湃XD王国项目策划总监

　　现象：地铁引发投资潮

　　省会中山路上，一个个围挡里，地铁工程正在紧张施工中。虽然施工带来了交通的不便，而在记者的走访中发现，地铁沿线商业项目内，迎来了一波一波的投资热潮。

　　以中山路为轴，石家庄的商业项目如珍珠一般向两边延伸，形成以北国商城传统商圈为中心，商业项目逐渐向两边扩容的局面。近几年，中山路沿线形成了北国-勒泰商圈，新百-银座-苏宁广场商圈和先天下商圈等几个主力商圈，而现在，这个商业圈集群正在不断向两端扩展。烈士陵园附近的麒麟国际商业综合体似乎打破了桥西区域缺乏商业氛围的局面，而继续向东，商务氛围也从广安大街-先天下向谈固以及二环外扩容，嘉和中心、东胜广场等商务办公项目的崛起，证明城市规模不断向外扩展。“在城市扩容的过程中，地铁的发展对其起到了积极的促进作用。”前景机构营销总监张磊说道。

　　而据记者观察，在商业投资客户群中，地铁因素多成为其考虑的重要因素之一。在中山路与谈固大街附近的一个小型商业综合体中，底层商业和写字楼组成的商务办公形态，引起了写字楼投资客的关注，而从目前销售情况来看，三分之二的整层写字楼均被自住型企业相中。“地铁因素在项目销售过程中扮演了非常关键的作用，地铁沿线和地铁口附近物业的未来保值和升值空间是投资客看中城市副中心的原因。”该项目负责人介绍说。

　　据李珠介绍，按照北上广等一线城市的发展历程来看，地铁沿线写字楼升值空间高达40%，并不断带动相关产业的发展，而这些升值空间，无疑被投资客们看在了眼里。

　　而张磊认为，从发达城市传来的经验是，地铁沿线的物业在尚未建成时，就已经享受到了地铁带来的价值红利。“就像股票受到政策和概念影响会提前上涨一样，地铁沿线商业物业会在尚未建成、未开业时即实现价值的增值。”

　　无缝隙对接利好沿线商业

　　地铁因素对商业带来的升值作用，很大程度上取决于商业对于地段和交通的依赖程度。“地铁带给商业的首先是交通的便捷性，其次是其对于人气的强大聚集作用。”河北省商业联合会秘书长曹润亭接受本报记者采访时说道。在他看来，强大的人流量是商业正常运转的有利保障。而对于商业的带动作用，需要地铁能够真正实现便捷性。目前商业项目与地铁站的无缝隙对接，体现出了这样的前瞻性。

　　据悉，地铁一号线沿线诸多站点均针对商业项目设有无缝隙对接点，实现商业与地铁的完美结合。解放广场站在苏宁广场地下负一层即设有出入口，苏宁广场位于传统市中心地带，地铁的开通和对接对于其升值空间有进一步的提升作用。北国商圈的人民广场站在石家庄地铁全线网中占举足轻重的地位。该地铁站可实现与周边商业的无缝衔接，站点设计时考虑了与周边商业设施的对接问题，市民乘坐地铁下车后可以通过地铁站与商场之间的连接线直接进入商场。省博物馆站也实现了与地下商业少年湃的无缝隙对接，出入地铁站的乘客可直接从项目中间通过，大大提高了商业对接的便捷性。

　　“地铁本身作为轨道交通产业，是效率的象征，尤其在商业区，能够提升沟通的效率。”李珠看来，地铁能够规避陆地交通的迂回浪费，能够规划自己的生活，提升地铁商圈的价值。

　　加快副中心商业扩散速度

　　“城市扩容的过程中，商业布局会促使城市副中心的出现，而地铁的出现，使得副中心发展速度更快，带来更多商业的分散点。”张磊认为，当城市由小规模向大城市发展时，商业布局呈现由点到线继而到面的发展脉络，商业无论从哪个点延伸，都应该吸引更多居住人群的转移，商业人群的聚集和消费。而地铁的修建，实现了人群流动的带动作用，所以城市扩容、加快城市副中心形成的过程中，起到了积极作用。

　　同时，张磊认为，地铁的发展代表着政府规划的方向，并代表了未来城市发展的方向。“在政府大规划的引导下，人群也将跟随规划进行移动，人群的移动自然带来商业消费人群的聚集。”

　　促进商业布局的结构调整

　　地铁在打造立体城市交通的同时，对城市商业布局带来哪些影响？“地铁对于城市商业布局带来的影响是，会使商业核心位置越来越核心，同时也带来更加便捷的交通环境。”李珠在展望未来商业布局时如此说道，他认为，地铁的开通，会改变传统商业的布局。但对于处于商业中心的新兴商业项目来说，成熟的传统商圈对其是一把双刃剑。商业圈集群带来人流的同时，也意味着激烈的竞争，在传统百货业日渐低迷的市场中，新兴商业综合体如何在市场中找到自己的定位？“从中山路沿线商业综合体的布局来看，从新百-银座商圈一直到东胜广场综合体，未来发展形态大家都只是在猜测中，但商业发展一定会从偏传统的商业模式中，进入到结构的调整。”李珠说道。他认为，在传统百货业面临压力的情况下，专业综合体才会在市场中赢得主动，其中，以主力店为主打的品类综合体将成为未来商业的发展方向。“在全国比较先进的主题商业模式中，比如诚品书店、宜家等，即是一个商业综合体打造一个主题品类，同时完成吃、喝、玩、乐、购的配套，在满足消费者需求的前提下，实现差异化和主题化。”也就是说，在便捷交通打造成一个综合商圈的同时，形成有品类差别的商业个体，将是地铁机遇下未来商业的发展趋势。

　　实现地下空间的扩容

　　当地上商业受到地铁带动而不断扩容时，地下空间的开发也迎来了新的机遇。“未来城市发展的主要方向应该发展地下空间。”河北省商业联合会秘书长曹润亭接受本报记者采访时说道，曹润亭认为，过去城市发展过程中，对地下空间的开发有所缺欠，随着城市的不断发展，地下空间的功能应当更加完善。地下商业也是应该完善的一个因素。地铁的开通，无疑对地下商业健康发展注入一剂“强心针”。在省博物馆的下沉广场中，一个叫“少年湃”XD王国的地下商业吸引了投资者的注意。这个定义为少年主题游乐园的商业体，将打造石家庄市中心最大的少儿生活MALL。

　　而与地铁一号线的“联姻”，成为了这个项目的绝对亮点。据悉，地铁一号线博物馆站将实现与该项目的无缝隙链接，打造纯粹的“地铁”商业。

　　“与传统单一式的楼梯向下商业不同，地铁口与项目的无缝隙对接，将使过路人群的方向性非常明确。”谭强说道。他认为，地铁交通带动了地铁上盖商业和地下商业的全速发展，对于地下商业来说，带来的是客流量的提升。而地铁客流量与其他公共交通客流量的区别是，地铁乘客大多为对时间有严格要求的都市白领，地铁依靠其准时、高速的特性，赢得了这部分人的青睐。“都市白领具有较高的收入和消费水平，所以相对于传统老市区的购买力，地铁商业无论从销售、模式和业务上来说，均处于高规格的水平。”

　　“而地下商业与地铁的无缝隙对接，虽然保证了路过型客流，但需要增加项目的特色性，不断吸引目的性客户前来消费，才能充分利用地铁因素带来的良好机遇。”谭强在充分肯定地铁带来的客流时，也强调地下商业应当具备特色，吸引目的客户，才能保证商业的成功。“传统地下商铺会吸引服装、小型工艺店等业态，虽然其在租金方面容易回款，但从整体商业项目的特色来讲，不容易吸引路过客户，地下商业应该通过地铁因素的切入，吸引目的性客户的消费。”