郑州楼市新政为刚需打开购房“窗口”

　　在经历了传言和被热炒后，以郑州市房管局召开了新闻发布会为终结，“郑州限购升级”的消息被证实，未满20周岁暂停购房、暂住证满3年才能购房、年满20周岁的无住房单身人员限购一套住房这些“传言”也成为政策。新政引发了业内争论，不少业内人士表示，新政只有短期效用，长期来看，弊大于利，并不能让市场有根本上的改变。但也有人认为，结合预售管理和房源备案等一系列相关政策，郑州对于房价增长“零容忍”的态度非常明确，这在楼市火热、价格飞涨的情况下，无疑为刚需购房者提供了一个非常好的购房机会。

　　背景

　　卖得太好，房价又涨了

　　位于紫荆山路和商城路交会处的易初莲花超市的顶部有个巨大的广告牌，现在的广告画面上是醒目的“开盘劲销85%”一行大字。

　　这样直白的广告在以往并不多见，更何况这个广告所宣传的项目是来自于新郑龙湖的一个项目。在传统意义上，这里并不是郑州的城区，也不是购房者关注的重点区域，但是“开盘劲销85%”这句话则折射出这里楼市的火热。

　　事实上，龙湖楼市的火热可能只是局部现象，而在郑州市主城区，“抢房”已经成为常态。在过去的几个月里，郑州市各大售楼部的人流呈现爆发态势，来电量来访量居高不下，不少项目都经过短短的蓄客期，取得非常不错的销售成绩。

　　与此相应的是，房价也在快速上涨。从去年下半年开始，房价的飙涨势头开始显现，郑州市区的项目涨价少则每平方米一两千元，多则三四千元。以位于郑州西区冉屯路附近的某项目为例，去年上半年该项目的销售均价还不到6000元/平方米，但到了现在，价格已经超过8000元/平方米。

　　与此同时，各个渠道统计的统计数据也反映出郑州房价在不断飙涨的事实，2013年1-8月郑州市市区商品住宅累计销售56421套(间)，商品住宅累计销售面积546.73万平方米，商品住宅销售均价为7447元/平方米。而2012年郑州市区商品住宅销售均价为6546元/平方米，2013年1-8月商品住宅均价相比去年整年上涨13.76%。对比年初政府“房价涨幅低于人均收入增幅”的表态，不难理解此次限购政策的升级。

　　开发商

　　限购影响不大，预售政策更加严格

　　按照新的规定，在郑州市限购区域(市内五区和郑东新区)内，“持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对未满20周岁的单身人员，暂停买房；年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。”

　　可以看到，升级后的限购令与过往最大的不同就在于将居住证的年限由1年提升为3年，这在一定程度上，将不少刚到郑州的外地人，特别是刚刚毕业的大学生，隔在购房门槛之外。

　　但对于开发商而言，该政策影响十分有限，“从我们项目来看，购房的证明主要以社保和纳税这两项证明为准，很少以居住证明作为购房凭证。”东区某项目营销总监认为，新政旨在保护刚需，纳税和社保两个条件并未发生改变，对于市场的实际影响有限。

　　不过，为了实现房价“零增长”目标，郑州市房管局启动了“郑州商品住房限价系统”，对于未按照申报价格销售，或销售价格月环比上涨的，暂停商品房合同网签。并且规定在商品房预售审批时，同一建设工程规划许可证批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格；新批预售项目，预售方案中价格不得高于该项目上一期或本区域同品质楼盘的实际成交价，否则暂不核发预售许可证。

　　“这个规定虽然有很浓的行政色彩，但客观上来说效果最明显，可谓釜底抽薪。”新政通过加强审批监管，对房价涨幅过大项目进行限制，确实让不少开发商有些吃不消。

　　购房者

　　房价短期难涨，难得的购房窗口期

　　对于房价增长的“零容忍”，在房价快速上行的时候，相当于为刚需购房者打开了一个“窗口”，让他们可以缓一口气，尽快抓住买房机会。

　　事实上，就在新政被媒体广泛传播的当日，就有不少购房者打电话咨询购房事宜，更有人表示：“年底前估计政府不会让房价再涨，等于多给了几个月凑钱，不用急着下定，赶在年前把房子买了就好。”

　　而在河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京看来，短期内新政无疑将为市场降温，遏制房价上涨势头。但同时，他也表示，新政也会影响开发商推盘积极性，可购买的房源可能不会太多，建议购房者尽快出手选购。

　　“将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批、提高效率、加快投放；加快解决城中村改造项目的遗留问题，使基本具备预售条件的300多万平方米住房于12月底前陆续投入市场。”不过，在新政中，提出了要增加普通住房的有效供应，同时也将加推住宅用地，可以看出，政府意在保持房地产供应的稳定增长。

　　可以看到，新政着眼于短期房价的“零增长”，并不能从根本上改变市场走势，这也给购房者提个醒，既然有机会，不管咋说，买房可得抓紧。

　　区域

　　非限购区利好，郑州周边区域楼市火热

　　郑州住房限购升级，对于不限购区域却是利好，以高新区和经开区为例，这两个区域目前正在成为新的购房热点区域。

　　在经开区，包括恒大绿洲、阅山公馆等新项目目前正在火热销售，而由振兴房地产开发的新项目售楼部也已建成，预计房子将在近期面市。而高新区，更是吸引了包括万科、升龙、锦艺等多个品牌开发商入驻，升龙又一城、锦艺公园道一号、西雅图、睿智禧园等项目目前的销售都非常火爆。

　　“一般来说，主城区限购，非限购区都会受益，但这次周边区域的火爆情况并不仅仅与政策有关。”一位业内人士分析说，经开区和高新区楼市火爆，与郑州城市框架拉大关系更大。曾经偏居一隅的“郊区”如今正在融入主城区，而且随着市区土地供应的减少，以及新增项目的减少，都为这两个区域的项目提供了机会。

　　而且，就目前看来，这两个区域的房价与主城区房价仍有一定落差，“价格洼地”也成为他们吸引大量购房者前往的一个重要因素。

　　与此同时，包括新郑龙湖、黄河北新乡平原新区、荥阳、中牟等多个区域，目前也吸引了大量购房者，成为不可忽视的热点区域。

　　未来

　　市场观望期或半年

　　长期上涨预期更强

　　限购令升级，对于市场有哪些影响呢？是不是会导致市场出现下行趋势？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。从市场买卖双方心态来看，郑州限购升级政策势必会导致市场“阶段性”的观望状态出现。这种“阶段性”的观望主要表现在此项政策到底是否严格执行、执行时间会持续多久、会否导致降价现象出现，等等。“一般来讲，这样的市场观望期不会超过6个月，也就是政策执行的时效性周期。因此，一旦郑州限购升级政策执行6个月之后，政策的执行时效性有可能会削弱。”

　　但是，综合考量众多因素，业界人士更倾向于房价将上涨的观点。

　　“河南是人口大省，郑州市是区域中心城市，吸引了周边县市居民前来购房，再加上每年数以万计的大学毕业生，从根本上说，这个需求非常大。”永威副总经理王刚在谈及房价上涨时，表示需求旺盛是房价上涨的根本原因。

　　另外，有专家指出，郑州目前有多重政策利好，中原经济区、航空港区等有国家政策的倾斜，将加速区域经济的快速发展，“从来没有看到过经济快速发展而房价下跌的情况。”