融创7.3万/平北京夺地王 评：楼市调控无需升级

　 据经济之声《央广财经评论》报道，7月份，北京丰台花乡夏家胡同地块被懋源以17.7亿元的总价获得，成为新的地王。不过，才刚刚过去两个月，地王历史又被刷新了。

　　昨日，北京融创恒基地产有限公司以总价21亿元及异地建设医院面积27.8万平方米竞得北京市朝阳区农展馆北路一个地块，折合楼面价超过每平方米7.3万元，成为北京新地王。此前，业内预计楼面价将超过每平米5万。不过，最后的成交价比预测价位还要高出一大截，不知道让多少人惊呆了。

　　业内人士分析，目前来看，这个地块已经超过周边在售物业价格，按照每平方米7.3万元的单价，未来可能将卖到每平方米15万元。很明显，地王的出让将助推北京的豪宅市场。

　　地价居高不下，并非只存在于北京，一线城市大多遭遇这样的尴尬。上海易居房地产研究院最新发布的《2013年8月份典型城市土地成交报告》说，8月，一线城市土地成交建筑面积超过1000万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价是每平方米5335元，虽然环比下降24.1%，但同比剧增198.4%。

　　报告分析认为，8月一线城市土地成交量上升明显，一线城市土地由于具有稀缺性和高价值性，一直是房企关注的热点区域，今年4月以来，一线城市土地成交量整体上行，都显示出一线土地市场的居高难下的热度。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此发表评论。您觉得目前来看短期地价调转方向的可能性有吗？

　　杨红旭：地价最近几个月包括年内还会保持上涨态势，因为地价的变化滞后于房价变化的，现在房价依然还在涨，环比涨幅，像北京地区还算不小，所以地价还会维持正常态势。其实今年地价相比去年已经涨了不少了，但是在房屋市场真正降温之前，地价是不会出现明显降温的，因为只要开发商老板对于房屋市场，没有由所谓乐观转为谨慎，那么它拿地的时候就不会转为谨慎，这就是有个推拉关系。

　　这次北京出让地块的竞价方式，叫做“限房价竞地价”，北京国土局人士表示，未来北京将加大差别化供地的探索，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。对于北京这样一种探索的方式，您怎么看？

　　杨红旭：“低端有保障”，基本上就是一个保障房。限价房有点像中端，就是一些中间的阶层，享受不了纯粹的保障房，购买纯粹的中高端的商品房又吃力，限价房就是中低价位的普遍商品房的概念，政府给予一些扶持我觉得也是应该的。但是一定要分清楚市场的界线和政府职守的界线。因为限房价，其实就是让企业竞地价的时候，它想到了未来卖房的时候不能超过什么价格，这样拿地的时候这个价格应该是比没有限房价的这种地价同等的要低，这个地价低的部分其实就是政府让利的一部分，政府把这部分让利其实是让利给了未来的购房者，那么未来什么人能够买这种房子，到时候要有一个筛选，假如有政府补贴的房子全部面向全社会，这样就不公平了。

　　今年前8个月，北京市土地出让金总额已经高达1036亿元，比去年全年总额还超出388亿元，同比大涨313%。其中，住宅地块成交44宗，已经超过去年全年成交宗数，也就是说目前的住宅用地供应已经超过了去年。我们一直在说，调控房价必须要加大住宅供应、遏制地价。但是现在，土地供应上去了，地价并没有遏制住。这是不是又加大了调控的难度？

　　杨红旭：这个其实正反映出调控房价一个非常复杂的过程。因为房地产生产，由卖地到建成房子去卖需要一个过程，这个过程一般是由卖地到可以预售，需要一年左右，这个就等于房屋的供应和房屋的需求之间在结构上是不匹配的。房地产就是这样一个特性，它的供应和需求结构上不匹配，导致目前土地供应量很大，但是地价也很高、房价也很高，因为这个土地供应量还没有形成房屋供应。

　　地王现象也不断出现，未来的调控政策有没有变化的空间？如果出现变化，您对于明年的政策和房价的趋势如何预测？

　　杨红旭：明年政策看两个方面。第一还是要看宏观方面，宏观经济现在不是很好，但是经济有企稳的迹象。假如明年经济是往上走的，另外通胀也会起来，所以导致明年的货币政策我认为比今年还要略紧一点，货币政策紧的话对楼市有负面影响，至于房地产政策我认为基本上保持平稳，不会发生大的变化，因为明年市场的供求关系会慢慢好转，供应量会上来，抑制房价的涨幅，再加上货币政策方面的话不会太宽松，所以我认为明年的市场会出现一个降温的过程，所以楼市调控没必要进一步升级和加码。

　　三、四线城市，像温州这样已经出现放弃贷款的现象，还有哪些城市可能会出现这种房地产调控的政策松一些的可能？

　　杨红旭：因为中国楼市区域差异比较大，我们政策回暖还是说一线、少数二线，像温州这种三、四线的话，是供应量比较大，所以中国大部分的地级市和县级市是供大于求的，市场其实比较平稳，价格基本上涨，但是涨幅比较小。温州是一个极端案例，它一直在跌，所以像这种城市我认为地方政府没有任何的压力去调控政策或者进一步升级，应该可能会或明或暗的会放松某些政策，比如说限购，但是限购在地级市数量比较少，其他我认为可能会在人才政策、补贴方面有动作，比如像芜湖，对大学生有购房补贴，这可能会使地方政府是一个主流，就是基本上没限购，但在信贷、税收上可能会有一些减免或者抵扣，这样刺激所谓的一些刚需和人才类的需求。

　　如果这种地价不断涨，从另外一个角度看，是不是地方政府的地方债可能就在未来不是问题？

　　杨红旭：这个也是有差异的，因为去年上半年土地市场比较低迷，今年土地市场，一线城市，部分二线比较火爆，大部分的二线和一线已经超过去年，或者超过去年前八个月的。但是其实很多的三线、四线今年跟去年差不多，甚至说还低于去年同期，所以说地方债压力三线、四线城市依然比较大，一线、二线压力可能会因为今年卖地卖得特别好有所缓解。