杭州：宝地轮番出场 大鳄频频出手

　　无论是推地面积还是出让金额，今年的杭州土地市场，都堪称是一场难得的盛宴。多宗宝地轮番出场，房产大鳄气势汹汹，这样的光景无疑彰显了盛宴的豪华气。土地越来越向资本大鳄集中，这一现象无疑将改变楼市生态格局，也是今年杭州土地市场的重要景象。

　　“宝地”出没市场升温

　　今年杭州土地市场之所以成为一场盛宴，与其推出的多宗优质地块不无关系。可以说，几乎每个月都会有引起市场高度关注的“宝地”推出，从而掀起一场场“夺地大战”。

　　1月25日，河北天成拿下热电厂宅地，溢价44%；2月20日，世茂拿下牛田地块，溢价31%；5月21日，滨江奥体热地被深国投以封顶价拿下；6月25日，金隅拿下钱江新城南星单元宅地，溢价43%……

　　9月5日的华家池争夺战，将今年杭州土地市场的夺地大战推向了高潮。华家池的土地价值不言而喻，它拥有主城区继西湖之后的第二大湖景资源，并且在城市扩容之后已成为绝对的市中心，地理位置得天独厚。经过数十轮惊心动魄的较劲，最终绿地、世茂、滨江分食总价136.7亿元的大餐。华家池，无可争议地成为今年杭州土地盛宴上的一道主菜。

　　今天出让的蓝孔雀综合体地块，地处申花板块，东到莫干山路，南接规划育英路，北起留祥路，西至规划化工路。这一地块的交通非常便利，而申花又是杭州炙手可热的一个楼市板块，因此蓝孔雀综合体地块的价值也非同寻常，6宗土地起拍总价32.3亿元。

　　“杭师大”地块无疑是今年杭州土地市场的另一个重要主角。目前杭师大钱江学院(文一路校区)已完成搬迁工作，挂牌出让也已经进入倒计时。“杭师大”土地面积共152亩，在杭州市中心有如此大的体量，近年中已经十分少见。目前的规划显示，152亩土地共分9宗地块出让，其中商业用地6宗，纯宅地1宗，商住用地1宗，文化兼商用地1宗，总建筑面积42.2万平方米。可以预见的是，围绕“杭师大”的争夺，杭州土地市场一定会再现刀光剑影。

　　而昔日的申花地王，6月份被雅戈尔推掉的地块，也将很快挂牌出让。雅戈尔地块东至益乐路，南至方家北路，西至丰潭路，北至申花路，处于申花板块的核心位置。2010年这一地块拍出24.21亿元，而随着申花板块的日益成熟以及城西银泰的开业，届时雅戈尔地块虽然不一定能拍出当年的高价，但也不会被轻松拿下。

　　高价地大鳄显身手

　　杭州土地市场上的“宝地”，自然身价不菲，土地拍卖会上的胜出者，除了大鳄还是大鳄。或许早几年花几亿元还能在杭州拿下一块像样的土地，但是在今年的土地市场上，总价10亿元、20亿元的地块已经司空见惯，单宗土地总价甚至首次超过了50亿元。

　　华家池拍卖会上，房产大鳄比拼的是资金实力。仅每家房企的参拍保证金，就高达数亿元之巨。拍卖会上最高一轮加价，直接从43亿元跳到了50亿元，现场观战的人无不为之胆战心惊。最终绿地以56.2亿元的总价拿下华家池57号地块，这比去年中海在三堡拿下的三宗土地的总价还要高，也成为杭州有史以来总价最高的一块地。即便是三宗土地中总价最低的一块，也高达36.7亿元。而土地款不同于工程款，必须在规定的时间内交清，可以说没有实力的房企根本就玩不转。

　　纵观杭州今年前8个月的土地市场，总价低于10亿元的宅地几乎无处可寻。河北天成拿下热电厂宅地花了18.9亿元，世茂拿下牛田地块花了10亿元，金隅拿下南星宅地花了13.3亿元，旭辉拿下奥体地块花了35.6亿元……

　　可以说，土地市场上的狂欢者，其背景实力已与前几年大不相同。原先还能在土地市场上分一杯羹的中小房企，被迫退出舞台中心甚至销声匿迹。天价土地款，已经成为不少中小房企无法逾越的门槛。即便10亿元这一差不多是目前最低的资金门槛，对很多中小房企而言也是一个庞大的数字。没钱拿地，自然也就无法获得持续的利润来源，就会逐渐被这个市场边缘化。

　　而即便中小房企可以在土地市场上偶尔捡漏，也已很难与房产大鳄同台竞技。大鳄拿下的土地虽然总价高，但是折算成单价并不太高，就比如华家池57号地块，楼面价还不到20000元/平方米，预留了较多的利润空间。除此之外即便是同样的地价，中小房企的融资成本远高于大鳄(万科、绿地等房企开通了海外融资平台，融资成本远低于国内市场)，很可能最终无利可图甚至亏本。

　　以往一家房企能不能拿下土地，以什么样的价格拿下土地，多少有些运气的成分在里头。如今看来，靠运气拿土地几乎已经不可能，拍卖会比拼的是资金实力。没有资金实力，甚至连拍卖会的进场券都领不到。

　　本土房企艰难“防守”

　　从去年开始，在外来大鳄猛烈的攻势面前，杭州本土房企不得不退守。而在今年的土地市场上，这一趋势仍在延续，并且短期内看不到反转的迹象。

　　外来大鳄纷纷入杭，这是最近几年影响杭州楼市生态格局的大事件。今年杭州土地市场上，冒出了大量的外来新鲜面孔，比如4月25日拿下田园地块的北京城开，5月21日拿下奥体地块的旭辉，5月29日拿下天城宅地的安徽淮矿，7月30日拿下闲林地块的雅居乐，8月27日拿下牛田地块的招商地产，这些全都是首次入杭的房企。56.2亿勇夺华家池57号地块的绿地，去年才首次入杭，也算是一个新鲜面孔。

　　无论是绿地还是招商地产，都是全国知名的房产大鳄，旭辉则是上海的一家实力房企，北京城开是一家有国资背景的房企，安徽淮矿则有国企背景。可以说，这些新鲜面孔的到来，为杭州的土地市场添了一把火。再加上此前已经入杭的万科、中海、保利、金地、金隅、融创等外来大鳄，它们已经成为杭州土地市场的主宰者。

　　今年1-8月，杭州土地市场上70%以上的土地被外来房企拿走。在土地市场上还能发出声音的本土房企，只有滨江和天阳少数几家。大多数的本土房企，只能在自家门口观看外来大鳄的尽兴表演。去年在杭州拿地总金额排名第一第二的中海和万科，今年继续在土地市场发力，三堡、良渚等区域，都成为了它们的主战场。

　　在本土房企眼里，华家池之战差一点成为本土房企的滑铁卢。最有实力的两家本土房企绿城和滨江虽然都已报名参战，但真正决心拿地的只有滨江一家。前两宗地块，滨江虽然都有意争夺但最终还是败下阵来。最后一宗地，滨江总算成为最后的赢家，捍卫了本土房企的最后尊严。

　　外来房产大鳄不少拥有国资背景，一些大鳄甚至是央企，雄厚的资金实力自然令众多本土房企无法望其项背。实际上土地市场上的决斗早已分出胜负，即便滨江能够拿下华家池的一宗地，这对其他本土房企而言并没有任何借鉴意义。如何与外来大鳄共存，或者探究如何与外来大鳄合作，就比如绿城跟融创，将会是今后的一个巨大课题。记者 蒋敏华