美元走势对房价影响不可小视

　　近来有业界人士担忧，随着美联储暗示即将在今年年底前开始缩减量化宽松(QE)规模，亚洲新兴市场国家和地区将普遍面临的难题是，一旦实施，流入亚洲市场的大量热钱将撤出，危及亚洲金融稳定，进而会加大国内的房价下行风险。

　　中国房价是涨是跌，不仅取决于政府的调控，也会受到一些外部因素的影响。其中，人民币对美元的走势将是今后一段时间影响国内房价的最重要的外部因素。

　　2008年国际金融危机以来，美联储实施非常规量化宽松政策，开动印钞机大量印钞，其他国家也不得不跟着印钞，引发全球流动性泛滥。在美联储不断释放美元时，这些流动性就如洪水猛兽般冲向包括中国、印度等新兴经济体，导致国际资本流入、本币升值、国内信贷扩张，以及通货膨胀的加剧；而当美联储进入加息周期时，新兴经济体又面临着资本外流、本币汇率急跌、国内流动性紧张、资产价格大幅缩水，引发金融市场的剧烈波动，直至爆发危机。上世纪80年代的拉美危机、1994年的墨西哥危机、1997年的亚洲金融风暴，以及2000年的阿根廷危机等有着相同的逻辑。

　　在前几年美元贬值、人民币升值之时，大量外资涌进中国，由于国内强制结汇，所以央行就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。另外很多美元通过各种渠道进入中国房地产信托产品，甚至以高利贷形式炒作房地产，这就造成了中国流动性的极其泛滥。市场上流动的人民币大量增加，必然会引发房价的大幅上涨。

　　今后如果美国缩减量化宽松规模，美元则会逐步走强，人民币开始贬值。一旦这种趋势形成，连中国大妈都会知道要把手中的人民币换成美元保值，更不要说对汇率更加敏感的海外游资了。在这些热钱流出的过程中，央行将被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业流出中国。于是市场上流动的人民币将会减少，通货膨胀压力减小，也就是形成所谓的流动性收缩，而流动性的收缩则会对房价产生下行压力。所以，美元对人民币汇率的涨跌对房价的影响正在被越来越多的业内外人士所关注。而且从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者之间也存在着惊人的相似。

　　同时，随着美国QE政策逐步退出，海外流动性充裕的局面也将告一段落，海外融资通道或将受到挤压，这对视资金为生命的房地产行业来说也会产生不小的影响。

　　近几年，海外市场迎来了超低利率环境，中国房地产企业大举海外融资。仅今年上半年，34家上市房企海外募集资金达903亿元人民币，这其中既有万科、恒大、龙湖、碧桂园等标杆房企，也不乏佳兆业、新城控股、旭辉控股、建业地产等中型房企。这一数字几乎相当于去年上市房企海外融资总额的两倍，海外融资让房企的资金压力得以减轻。但是，随着美国量化宽松规模的缩减，房企海外融资成本也随之升高。

　　房企在不差钱的情况下是不会主动下调房价的，回顾2008年和2011年的房价下跌都是房企资金链十分紧张的情况下才开始通过降价抛售的方式回笼资金。目前随着国内外货币宽松政策的逐渐退出，资金问题有可能再袭扰楼市。

　　文/周宏