南昌湾里：城市规划限高24米疑成空文

　　南昌市湾里区作出的2003年至2020年的城区总体规划欲打造旅游城市，其中为保护旅游观赏性，对当地建筑限高24米，局部允许小高层。但随着城市的发展，当地多个楼盘不断突破这个高度，18层建筑“为数不少”，最高达24层，可谓高楼林立。这是否违背了总体规划发展旅游观光的初衷？

　　湾里区规建局解释称“另有新的控制性规划”作审批依据，但这与总体规划显然相悖。南昌市城乡规划局表示：“早年总体规划和现实发展有落差，所以规划在慢慢微调。”

　　但调整是否应依法开展？在规划未作出变更前，城市的发展是否能随意突破规划的要求？

　　湾里区某楼盘正在建设的一栋24层高楼

　　打造旅游城市规划限制高层建筑

　　在整个规划区内，尤其对建筑高度限制，“整体上控制建筑高度为24米以下，总体上以建筑3～5层为主，局部可有小高层建筑”。

　　红湾公路的开通，让湾里和红谷滩的距离缩短为10公里，换算成行车时间，是十余分钟。

　　10公里和十余分钟，于湾里区的经济发展，起到极重大的向上牵引作用。

　　9月10日，新法制报记者走进湾里城区，看到城市建设一片繁忙，红湾大道城区路段还在紧张铺设，两旁在建或已建好的各种商业住宅小区满目，老城也在改造当中。

　　记者在红湾大道上看到的交通指示牌显示：(距)长春湖1km、铜源峡7km、洪崖丹井15km、樱花谷7km、狮子峰15km……更令外界熟知的景点则是离城区10km左右的梅岭风景区。

　　当地致力打造旅游城区的雄心，“路人皆知”。

　　早在2003年，当地做出了《湾里区城区总体规划》(年限为2003年至2020年)，明确提出打造以房地产业、教育业为支撑，旅游产业为特色的中心城区带动区域发展的山水生态城区，规划控制范围面积为23.5平方公里。

　　在整个规划区内，尤其对建筑高度限制，“整体上控制建筑高度为24米以下，总体上以建筑3～5层为主，局部可有小高层建筑”。

　　时间回到十年后的今天，在当地打造旅游城区的发展中，似乎忘却了当初保护旅游观光的初衷，眼前出现的景象是高楼林立，远超过24米、甚至小高层的建筑在各大楼盘拔地而起。

　　网友“坤阳”投诉称：“18层‘超高’建筑为数不少，对周边山体景色造成了很大的破坏。”

　　18层高楼不少最高楼达24层

　　“24层目前在湾里是最高的，其他楼盘都是几栋18层的。”

　　10日上午，新法制报记者走进湾里区一家楼盘——磨盘山8号的售楼部，以买房顾客的身份进行咨询，售楼人员申建云指着沙盘说：“我们第一批首推两栋18层电梯房。”

　　该楼盘计划在10月份开盘销售，目前还未对外认筹。售楼员表示：“小高层和多层的楼栋暂时不会放在第一批销售，18楼高层只有两栋。”

　　关于楼盘建设的手续，售楼员称：“各种手续肯定齐全，我们的楼盘在湾里区城区中心位置，政府只允许我们最高盖18层。”

　　如果按层高3米左右计算，楼高18层的高度在50米左右。

　　在湾里，并不仅仅是磨盘山8号一个楼盘有18层建筑，“朗贤·加州溪谷”楼盘，也有多栋18层楼房。

　　“朗贤·加州溪谷”售楼员陈如月以为记者是来买房的，便介绍说：“我们只剩下10号楼有房源，现在推出的是右边建设的别墅群，单独围起来的90多户别墅。”

　　陈如月称：“18层的几栋电梯房，一两个月就卖完了，马上就要交房了，包括11层的小高层，是最好卖的。”

　　在沙盘上，新法制报记者注意到楼盘最后面还矗立着惟一一栋高于其他楼栋的高楼，陈如月说：“那是我们楼盘最高的一栋楼，只有一个单元，共24层。(但)也卖完了。”

　　该楼盘的一名保安对记者说：“24层目前在湾里是最高的，其他楼盘都是几栋18层的。”

　　陈如月说：“按照规划我们楼盘最高只能建设24层高。”

　　陈如月还介绍记者前往湾里城区的另一楼盘，“如果你想买高层的话，另一个楼盘也是我们开发商开发的，叫伴山蝶墅楼盘”。

　　伴山蝶墅的售楼员欧阳星星对记者说：“房源不多了，不过有栋18层的高楼，还有第12层，采光很好。”

　　而对于该楼盘盖出的18层高楼，欧阳星星称：“可能是规划限高以前批的吧，具体不太清楚”。

　　在该楼盘的信息公示栏里面，新法制报记者看到了欧阳星星推销的D4栋楼作为单独建设项目的《建设工程规划许可证》，发证日期在2013年3月7日，建设规模为“14221.55平方米、地上18F、地下1F”，发证机关为“南昌市湾里区城乡规划建设局”。

　　同样，在湾里城区其他楼盘，也有18层高楼出现，且并不少见。

　　另有新的规划允许建高层？

　　“这些楼盘的高层建筑是经过规划批准的，虽然总体规划是限制24米和小高层，但这个规划有修改，目前还在修改当中。”

　　《城区总体规划》已经明确，并不允许建设高层建筑，为何现实发展中不少楼盘屡屡突破“限高”？

　　开发商理由很充足：“我们都经过审批的。”

　　那么当初为了打造旅游城市，保护景观的可观性而作出的总体规划，对于这些楼盘的开发和规划，难道没有约束力？这些高层建筑对于当地开发旅游资源会不会造成景观障碍？

　　新法制报记者10日下午来到湾里区旅游局和梅岭风景区管理局，这两个单位是两块牌子一套人马，一名徐姓负责人表示需要经过区委宣传部同意才能接受采访。

　　经过协调，新法制报记者联系上局长王兰生，他表示：“高层建筑对风景区没什么影响，高层建筑很正常，南昌发展中心也在西移。”

　　对于《湾里区城区总体规划》要求限制高层，王兰生认为：“总体规划也在调整当中发展，要根据实际发展情况，个人认为是可以调整的。”

　　对于景区影响本身，王兰生没有过多介绍，他表示：“我刚到旅游局，其他情况不太清楚。”

　　随后，新法制报记者来到南昌市湾里区城乡规划建设局(简称湾里区规建局)，规划科一名负责人同样称：“我们不方便对外接受媒体采访。”

　　但在聊天当中，该负责人还是透露：“这些楼盘的高层建筑是经过规划批准的，虽然总体规划是限制24米和小高层，但这个规划有修改，目前还在修改当中。”

　　该负责人还表示：“我们另外有新的控制性规划，就像法律也有另外补充的司法解释。高层建筑就是根据这个更加细致的规划来进行审批的。”

　　新法制报记者要求查看其所指的“控制性规划”，该负责人称：“这个是技术性资料，你看不懂，是内部的技术资料，还没有对社会公开过。”

　　总体规划限制高层，“控制性规划”能否与之相悖呢？

　　该负责人说：“总体上肯定是与城区总体规划相一致，但具体的我还不好解释。”

　　湾里区委宣传部一名姚(音)姓负责人表示：“控制性规划我们没听说过，现在大家包括规建局的领导都很忙，下次再问规建局查看。”

　　对于当地高层建筑的普遍出现，究竟是《湾里区城区总体规划》的“限高令”形同虚设，还是另有“控制性规划”为依据？是否真会影响观看当地旅游景区风貌？有关部门并未给出答案。

　　“城区规划需要修改但也需要公示”

　　“湾里区的城区总体规划属中长期规划，在现实发展当中确实需要修改甚至修正，但近期规划也需要公示，并且之后的修改规划按理都应当与此前的城区总体规划相符。”

　　按照2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》第3条规定：“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”第48条规定：“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第19条、第20条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。”

　　而湾里区规建局曾向新法制报记者提到：“这些楼盘都在规划区域，但建高层也不是我们说建就能建，需要经过市规划局审批的。”

　　南昌市城乡规划局办公室杨主任对新法制报记者说：“只有个别个例项目需要报到市规划局，但这些楼盘建设并不需要市局审批，权限在湾里区当地审批，当地批准建就可以。”

　　杨主任还透露：“湾里区确实在修改城区规划，一直在做微调。由于早年的总体规划和现实发展肯定是有落差的，现实需要的建设，肯定要建，至于与当初的总体规划存在矛盾，这是避免不了的，所以要修改规划。”

　　对于为何新修改的规划不能公示，杨主任称：“因为修改规划一直在进行，这次公示了那下次再修改就会有很大的困难，所以一般微调规划都不会公布。”

　　不过，此前湾里区规建局曾称：“总体规划一直在修改，但目前还没有确定下来。”

　　江西京天律师事务所律师曹晟受访时表示：“湾里区的城区总体规划属中长期规划，在现实发展当中确实需要修改甚至修正，但近期规划也需要公示，并且之后的修改规划按理都应当与此前的城区总体规划相符。”

　　有媒体报道湾里楼市时宣称：“从2012年起，湾里板块更愿意给自己贴上‘生态宜居生活区’的标签，也让更多人看到湾里的人居价值。”

　　而最初的“山水生态城区”、“打造旅游城市”等口号似乎已经失去它们的“保护色”。记者尹剑