上海徐汇地王引热议：“217.7亿元很划算！”

　　9月5日上午，徐家汇中心项目地块(以下简称徐汇地块)最终被新鸿基以217.7亿元总价摘得。这一价格不仅使其成为上海史上最高的总价地王，同时也坐上了全国总价地王的“第二把交椅”。对这样的“天价”，新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳江却表示，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。

　　地王收益可期

　　业内普遍认为，徐汇地块217.7亿元的总价并不贵。

　　“楼板价仅3.7万元，相较周边市场并不高。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。

　　目前，上海土地出让单价最高的黄埔163街坊商办地块，楼板价近6.7万元/平方米，且今年还有2幅世博园区地块的楼板价在4万元/平方米左右，都超过了徐汇地块。

　　此外，地块建成后项目的巨大收益也是业内认为徐汇地块“不贵”的重要原因。

　　宋会雍预计，徐汇地块建成的项目最终综合售价将达到8万元/平方米以上，相比3.7万元/平方米的楼板价，收益空间巨大。

　　此外，汉宇地产市场研究总监付伟表示，该地块有着体量庞大的地下空间可供开发。由于出让公告要求地下空间要与轨交衔接，这种类似美罗城和日月光的商业中心项目价值很高，租金甚至会接近地面。

　　地有所值

　　就以往地王而言，虽然拿地时价格往往偏高，但从目前发展来看，地王的“钱”景均远超当初拿地价。

　　以2008年上海总价地王新江湾城“F地块”为例，总价67.517亿元，楼板价7500元/平方米，当时业内人士普遍认为价格偏高。但目前来看，新江湾城板块的商业项目均价普遍在1.7-2.7万元/平方米之间，收益已得到了极大的扩张。

　　除价格外，衡量地王的“钱”景还应考虑地块本身的价值。

　　宋会雍认为，地王项目在开发过程中，更多地扮演了区域标杆的角色。并且地王项目本身的高关注度也是一个很好的营销平台。

　　“港资企业拿地的目标多是市中心优质地块，就是看中了地块的价值。”一位港企开发商透露。此次出让的徐汇地块位于徐家汇商圈中心地带，升值空间巨大，未来甚至还将带动上海商办市场的发展，收益将远远超出217.7亿的地块总价。

　　“巨鳄”们的游戏

　　回顾以往地王的诞生过程，往往只有“巨鳄”级房企的身影。以此次的徐汇地块为例，克而瑞机构研究总监薛建雄预计，其开发总成本不会低于400亿元。

　　除了资金压力，该地块项目开发难度也很大。薛建雄表示，徐汇地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，这给商业运营和建造技术等方面都提出了很高的要求。

　　正是这样的高门槛使得众多开发商望而止步，此次参与争夺徐汇地块的企业仅有新鸿基和九龙仓、恒基联合体。

　　而对于新鸿基最后拿到徐汇地块，业内普遍认为众望所归。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，如此规模的商业项目一定要像新鸿基这样资金实力强的房企“巨鳄”才能吃的下。

　　“由于港资企业的运营能力及招商能力都较强，而且资金运转能力更好。因此很多地王都是被港资企业拿下。”陈晟补充道。

　　市中心地王价值成长

　　杨浦 2008年上海总价地王

　　67.51亿

　　新江湾城F地块

　　市场对地块的出让价格接受度良好，因为其综合的业态性质，基本可以确定未来产品品质将高于该板块的新建社区。而且价格上来说，从一开始该项目的开发收益就在一个相对合理的水平上。到现在来看，该地块所蕴含的开发收益已经得到了极大的扩张。

　　徐汇 2009年上海总价地王

　　72.4亿

　　龙华路地块

　　绿地当初拿地的成本相对比较高，但是该地块最终与船厂路地块实现整体开发，摊薄了土地成本，也使得功能更加完善。该地块开发的上海绿地中心也是近年来在盈利水平和开发节奏上表现俱佳的地王项目。

　　黄浦 2010年上海总价地王

　　92.2亿

　　外滩8-1地块

　　北邻老外滩CBD，西接传统豫园商业区，地理位置优越。同时，该地块的楼板价在所属区域内并不突出，为未来盈利留下了充足的空间。

　　虹口 2012年上海总价地王

　　56.8亿

　　海门路55号地块

　　该地块出让时，周边的新建公寓房价格价格普遍在4万元/平方米以上。到现在，区域新建公寓的价格在5.2万元/平方米上下，该地块开发的潜在收益空间不断被市场抬升放大。而该地王的存在，也事实上成为这一波价格上行的推动点。地产评论员 蔡琦雯