广东省内炒房还那么好赚吗？大幅获利可能性不大

7城市中山买房压力最小 相比其他理财渠道投资房产仍有优势

　　珠三角二、三线

　　7城房价调查

　　下篇

　　无论房价涨跌，买房或许是大多数人无法绕过的选择，只不过在不同城市，买房压力也有大有小。

　　在对比住房均价和人均收入之后，数据显示珠三角7市(除广深外)中，购房压力最大的是珠海主城区，而压力最小的则是中山。按照2012年当地的人均收入水平，一对夫妻不吃不喝想在珠海主城区买套100平方米的住房，需要超过18年时间。

　　除了自住需求外，还有不少人也将住房作为投资的好选择。不过经过计算便可发现，在楼市调控的大背景下，房价大涨可能性渺茫，有专家认为，相比已在价格高位的住宅，商业地产或许可能成为下一个投资热点。

　　买房，

　　谁最“压力山大”？

　　珠海主城区比肩广深

　　记者梳理发现，目前各大城市对于房价调控的指标线，主要以GDP和人均收入为参考值，即房价涨幅不得高于GDP增幅，或者不高于人均收入增幅。而对于广大老百姓来说，买房是否困难，也主要是与收入增长是否跑赢房价增幅有关。单以2012年的均价来看，珠三角7个城市的房价增幅均低于人均收入涨幅。换言之，市民的收入在2012年跑赢了房价。

　　然而，仅仅跑赢均价，却未必让人感到买房轻松了，到底存下多少年的收入，才能一圆“安居梦”？通常，房价收入比也被看做是反映市民购房压力大小的标尺。若假定一对夫妻购买100平方米的房屋，房屋总价除以各市的人均年收入，便能计算在不同城市，夫妻两人要购买一套100平方米的房屋需要多长时间。

　　计算结果显示，在珠三角7市中，购房压力最小、也就是房价收入比值最低的是中山，两人不吃不喝8.41年便能买房。

　　而压力最大的当属3年来均价都在万元以上的珠海主城区，以一对夫妻两人的收入，若不吃不喝也需要18.38年才能买得起100平方米住房。通过同样的计算方式对比广州、深圳两个一线城市，珠海主城区的购房压力已接近广深。

　　专家解读：

　　为何珠海压力大 中山压力小？

　　针对珠海购房压力大的现象，广州市社科院研究员彭澎表示，珠海目前仍属于“补涨”阶段，“在十几年前，珠海房价还只是广州的零头，现在经济发展速度开始加快，另外，也是基础设施建设的原因，比如广珠轻轨的刺激，使得很多广州的投资客去买房，还包括横琴开发等动作，对于外来购房者都有很强的吸引力。”同时，还有业内人士指出珠海的投资客比较多，高端房产对应高端人群，购房压力并不算大。

　　而珠海的房价之所以在珠三角二线城市中“一枝独秀”有多方面原因。“一是珠海的城市环境较好，外来人口较为活跃，二是珠海的土地价值高，拍出的地价高。同时，珠海还有临近澳门的地理优势，可以吸引澳门人置业。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江称，珠海的人均GDP也远高于中山，购房实力较强。

　　相比而言，黎文江认为中山有房地产供大于求的隐忧，而且外来人口较少，购买力仅限于本地人，房地产活跃程度较低。

　　彭澎称，因为中山的城乡差别不大，村民要改善居住，可能到镇上就解决了，不用集中到中心城区去。相对于住宅，中山的商铺市场倒是更活跃。

　　炒房，还那么好赚吗？

　　“早买一年，少干一年”未必成立

　　由于房价基数大、增长快，在自住购房者中，一直流行“早买一年，少干一年”的说法，意即一年房价的增值与一年的收入相当。为验证这个说法是否科学，我们假设市民购买一套100平方米的房子，核算珠三角七市2010~2012年三年房价增值，将其与3年收入总值对比后发现，3年房价增值均低于3年人均收入总额。也就是说，在这3年里，如果购买一套100平方米的房子，“早买一年，少干一年”的说法不成立。另外，3年里，中山、珠海房价负增长，“早买一年，少干一年”甚至会演变成 “早买一年，多干一年”，即早买一年亏的钱，相当于一年的人均收入。

　　在房价增幅“不给力”的现实下，房价增值总额也与房屋面积密切挂钩，如果投资的面积够大，“早买一年，少干一年”的说法也可以在佛山、东莞、江门、惠州4个城市实现。不过，记者计算发现，要使“三年房价增值=三年人均收入”，在上述四个城市购房面积都应超过100平方米。其中，佛山购买的房子面积最大，为555平方米，面积最小的东莞，也需为152平方米。

　　炒房比炒股、炒黄金赚钱？

　　跑赢CPI都难！

　　那么，炒房是否还是最好的投资渠道呢？无论是投资人士还是媒体报道，都喜欢将炒房收益与炒股、买基金、买黄金、存定期等理财收益做对比。另外，一个投资者公认的原则是，如果投资收益跑赢了CPI，至少证明这项投资是不亏钱的。

　　不过，记者通过比对2012年数据发现，珠三角7个城市的房价涨幅，大部分不仅没有跑赢CPI，也远低于炒股、买黄金、存定期的收益。根据国家统计局公布的数据，2012年CPI全年涨幅2.6%。2012年，银行定期存款年利率为3%，银行综合理财产品年收益约5%。同年在股票市场具有代表性的三大指数沪深300指、上证综合指数、深证综合指数分别上涨7.55%、3.17%、1.68%。另外，根据农业银行的实物黄金报价，2012年最高价位380.3元/克，最低报价345.8元/克，两个报价最高差价约10%。

　　相比之下，在采样的珠三角七个城市里，2012年房价实现增长的只有东莞，而且只有1.2%的增长，收益率全面落后股指、实物黄金等理财渠道，甚至只有定期存款利率的一半，连CPI涨幅也没有赶上。可以说，在房价走完了前一个高涨周期之后，在2012年的低潮期要想炒房获利，并不简单。

　　专家解读：

　　商业地产或是新增长点

　　黎文江分析称，未来楼价仍会呈现一定增长，一是因为土地价格涨了，相当于原材料涨了；二是居民的收入在增长，房地产的人工成本也在增长。“未来房价增幅不一定大，”他强调，只有买到一定面积时，“早买一年，少干一年”才可以实现。

　　广东省房地产行业协会理事赵卓文认为，房地产是一项高投入、高风险、高回报的投资，现在房价已经高到了一个临界点，再大幅上涨的可能性比较小。他透露，今年以来广佛出让的土地中，有一半以上是商业用地，从新开工的项目来看，也以商业地产居多，而且商业地产的回报率高于住宅。他认为，随着住宅蛋糕缩小，未来商业地产会成为一个新的增长点，受到投资者青睐。

　　经济专家叶檀、袁岳在前不久举行的一个论坛上也表示，随着房价达到一定基数，疯狂猛涨的时期已经过去。炒房要大幅度获利的可能性不大。相对来说，中心城区的核心城区升值、保值空间更广阔，而位于偏远地区又没有政策利好的产品，未必升值，短期内还有可能贬值。

　　而从理财渠道来分析，虽然房产回报可能短期不如其他方式，但也要看到其他理财渠道变动性非常大，比如股票、黄金，投机性非常强。而购房只需支付首付，余下的部分可以从银行贷款，自有资金可以“引”来银行资金。这种“杠杆”效应也是投资房产相比存定期、炒黄金等不可比拟的优势。有专家认为，许多人愿意炒房，并不单单是看回报率，更看重投资房产变动性较小的特点。长期来看，房价肯定会有上涨，长期持有房产，可以长期获利，这种投资比较省心，不像股票、基金等要天天盯着。(张涨 曾艳珠)