推进“以房养老”试点需解决70年产权问题

●南方日报驻京记者 刘晓静

　　实习生 鲁元珍

　　日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。同时民政部透露，保监会将会同民政部于2014年一季度出台具体措施。

　　对此，专家表示，这意味着“以房养老”模式将有规划地在国内规范发展，同时，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，这将成为探索完善我国养老保障制度的一项重要补充。不过业界也表示，“以房养老”落实还需摸着石头过河，需首先克服观念障碍，并不断完善金融、法律等相关制度，同时，鼓励民间资本充分参与竞争，真正惠及民众。

　　京沪试点未获进展 “以房养老”又称房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这种模式在国际上是一种比较普遍的做法。

　　事实上，自2007年以来南京、上海、北京以及长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不佳而停止萎缩。

　　以北京为例，2011年，《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。从目前来看，此项业务并未大规模发展。

　　对于上述城市“以房养老”半途而废的原因，同策咨询研究部总监张宏伟向南方日报记者表示，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对以房养老的群体多挑肥拣瘦，设置门槛过高是重要原因。

　　“如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。”张宏伟举例表示，苛刻的条件使得申请人很少，最终金融机构不得不停办该项业务。

　　张宏伟说，另一方面，我国现有住宅房屋产权为70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。

　　“70年产权是障碍。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受南方日报记者采访时更直言，房产的土地使用权过期是否还可以“倒按揭”是关键所在，问题不解决以房养老难推行。

　　谢逸枫还表示，我国“以房养老”制度未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体可操作性。“譬如房子如何估价、利息怎么算、养老院床位匮乏，拿到贷款怎么用、房贷没还完如何解决等问题。”

　　此外，我国老年人将房产视为重要遗产，对“以房养老”的观念尚难接受。

　　还需完善市场定价和资产评估机制

　　据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，探索新的养老保障制度迫在眉睫。

　　对于此次以国务院名义提出发展以房养老试点，张宏伟称，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展，同时，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

　　不过，对于以房养老模式在当下推行的可行性，谢逸枫有着自己的担忧。他直言，“国务院此次文件发布，有利加快‘以房养老’模式试点，但考虑我国金融‘养老按揭’政策落后，养老服务体未形成，也没有形成一套养老、福利、法律、金融、保险、制度的管理与退出机制，至于试点效果也有待后续考察。”

　　对此，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，今年年底前，民政部将制定关于公办养老机构改制试点的通知，会选择一些省市进行试点，与此同时，民政部还将和国土部等部门研究制定相关政策。

　　“从现阶段来讲，‘以房养老’仍然是处于探索阶段，即使‘以房养老’试点在明年有了具体操作办法，但短期还需要突破观念、法律等多方障碍。”张宏伟建议，完善市场定价和资产评估机制，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与产业竞争。

　　张宏伟进一步指出，应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产转换为金融市场上可自由买卖的证券，金融机构所获经营收益可按照一定方式对冲市场风险损失，或将经营收益以一定形式补贴给养老群体。

　　针对住宅房屋产权70年到期之后如何处理问题，张宏伟称，必须做到有法可依。“如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限等。”

　　复旦大学保险研究所所长徐文虎也建议，具体落实以房养老还需摸着石头过河。他表示，目前该模式适合对象为没有子女同时有一定固定资产的独居老人，可从这些居民入手先行试行，再进行经验总结不断完善。

　　有银行推“倒按揭”

　　市场接受程度不高

　　■银行回应

　　目前国内已经有银行推出了住房“倒按揭”以房养老的方式，中信银行早在2011年就推出了“养老按揭”。记者昨日到中信银行咨询时，业务人员表示目前该行可以接受以房养老的“养老按揭”业务。但由于“以房养老”方式在国内接受程度较低，目前银行积极性并不高，业务情况也是冷冷清清。

　　“反向抵押”又称“倒按揭”，指的是即房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。该贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。倒按揭出现在20世纪80年代中期，目前在发达国家都有开展。香港倒按揭也已经深入民心。

　　不过，“倒按揭”的方式在国内的模式稍有变化。中信银行工作人员介绍，根据目前该行的“养老按揭”业务，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，给予老年人用于支付相关养老费用。“借款人需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还贷款。”

　　中信银行个人部表示，该业务养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过5万元，贷款期限最长不超过10年。

　　不过，由于中国家庭“房产继承”的传统观念根深蒂固，加上房产处置较难，导致银行这一业务开展不顺利。“目前为止尚未有业务需求落地”。银行业内人士表示。

　　南方日报记者 黄倩蔚

　　■本地回应

　　广州已对“以房养老”模式开展研讨

　　南方日报讯 (记者/李强 实习生/周潺 王梦宇)广州市民政局有关负责人认为，“以房养老”是建立在自愿基础上的，可以为老年人多提供一种可选择的养老方式，作为主流养老方式的有益补充。不过，在具体实施计划和操作办法制定过程中，也还有一些问题需要厘清并解决。

　　有网友认为，我国老年人家庭养老的传统观念根深蒂固，接受“以房养老”还有一定的过程。也有网友认为“以房养老”可以缓解养老难题，特别是对于有房的孤寡老人来说，是比较适用的。

　　广州市民政部门有关负责人告诉记者，近几年广州已经对“以房养老”的模式开展过研讨，目前还没有正式推行。在研讨过程中，有关方面讨论的焦点包括：房屋70年产权到期后如何处理、房屋评估价值如何实现准确、农村老人的宅基地房屋如何办理这项业务、金融机构如何降低风险等。这些问题都需要逐步加以解决。

　　据了解，目前广州市已出现孤寡老人将自有房屋赠予养老院，然后在养老院中长期免费居住、安享晚年的情况。